Por: Luis Davelouis

El grupo de abogados llegó a la oficina a la que habían sido invitados: una gran casa en la Avenida Guardia Civil del distrito limeño de San Isidro. Atravesaban el salón principal lleno de escritorios cuando de uno de los ambientes contiguos emergió el congresista Heriberto Benítez disponiéndose a salir. El legislador pasó de largo a todos los visitantes pero se detuvo ante el último hombre, el anfitrión: “¡Buenas tardes, doctor Orellana!”. Y, luego de una breve charla, se despidieron muy efusivamente.

Orellana volvió a concentrar su atención hacia sus colegas. “Aquí tengo más de 30 abogados trabajando para mí”, les explicaba mientras los hacía pasar a su despacho. Durante los siguientes minutos, Orellana se dedicó a repasar una lista enorme de inmuebles repartidos por todo el Perú. Uno tras otro se los fue ofreciendo en venta a precios más que apetecibles.

Entre los inmuebles que les ofreció había un terreno de 1.500 metros cuadrados ubicado en la exclusiva Urbanización Los Cóndores de Chaclacayo que, en realidad, era parte de un predio mucho más grande que el mismo Orellana estaba ocupando junto a su familia. Dicho inmueble le pertenecía a la Fundación por los Niños del Perú y sus interlocutores estaban al tanto de ello.

– “¿Cómo así nos ofrece un terreno que no es suyo?”, le preguntó uno de los abogados.

– “En unos cuatro meses más lo tengo todo registrado en la Sunarp”, sentenció Orellana con la seguridad de quien tiene la verdad comprada.

–“¿Cómo?”.

–“Ya lo tengo en arbitraje”.

Los niños sin casa: el Caso de la Fundación por los Niños del Perú

El relato anterior no es ficticio. Nos fue revelado por más de un testigo que se sorprendió de sobremanera de cómo Orellana ofertaba bienes de terceros. El caso del inmueble de la Fundación por los Niños del Perú no solo es paradigmático porque afectó a una conocida institución dedicada a darle albergue y educación a menores de escasos recursos, sino porque nos permite advertir cómo Rodolfo Orellana se valía de artimañas legales para apoderarse de inmuebles que no eran suyos, incluso si eran de propiedad de colectivos benéficos.

Todo comenzó seis años atrás, exactamente el 16 de junio de 2009. En dicha fecha, la Fundación, debido a diversos problemas económicos, decide alquilar por 10 años a la empresa Brida el mencionado inmueble de Chaclacayo, de más de 17,000 metros cuadrados y valorizado en 4 millones de dólares. El arrendamiento tendría una vigencia de 10 años, prorrogables por acuerdo de las partes, y sujeto a una renta mensual de US$ 7,735 que Brida se comprometía a pagar puntualmente.

Lo que no sabía la Fundación es que estaba contratando con una empresa que formaba parte de la red de Orellana. En aquel contrato (que se elevó a escritura pública ante el notario Bazán Naveda), además de las cláusulas típicas se incluyó una que Orellana pretendió utilizar para arrebatarle el inmueble a la Fundación: la cláusula de mejoras.

Dicha cláusula suele ser utilizada en los contratos de arrendamiento a fin de establecer cómo deberá procederse en caso de que deban hacerse refacciones o reparaciones al bien; y además si corresponde o no que el propietario reembolse al arrendatario por los gastos efectuados. Orellana pensó valerse de dicha cláusula para apoderarse del bien. ¿Cómo? Haciendo diversas mejoras que generen una inmensa deuda, totalmente impagable para la Fundación. Esto le daría primero el derecho de retener el inmueble sin pagar las cuotas del alquiler (y de hecho lo retuvo por más de 5 años) y luego apropiarse de él como pago por las mejoras no reembolsadas.

El plan incluía, además, que Brida se lo venda subvaluado a alguien más, este reconocería una deuda a otra empresa de la red Orellana y se lo entregaría, subvaluado, en pago de dicha deuda. Para ello, Orellana se cuidó de señalar en el contrato de arrendamiento que la Fundación reconocía que para que el inmueble fuera habitable (esto es, pueda ser utilizado) “se requería la realización de diversos trabajos de mantenimiento, remoción de maleza, limpieza general, arreglos y diversas mejoras adicionales para tener la condición de habitable y permitir su utilización”.

Se pactó además que Brida aceptaba recibir el predio en dichas condiciones y se obligaba a ejecutar, con el consentimiento previo de la Fundación, los trabajos de mantenimiento, arreglos y mejoras que el inmueble pudiera requerir para viabilizar su habitabilidad y uso. Pero algo salió mal en el cálculo de Orellana. La cláusula de mejoras no fue redactada de la forma que él hubiera querido. Una correcta interpretación y aplicación del texto de la cláusula determina que la mayor parte de las mejoras efectuadas por Brida no generaban la obligación de reembolso por parte de la Fundación.

“Las partes contratantes acuerdan que BRIDA S.A.C. realizará las coordinaciones previas a la ejecución de las mejoras (sobre todo aquellas que modifiquen, cambien o varíen la infraestructura original del inmueble materia de arrendamiento) comunicando de las mismas a la Fundación como condición previa a la ejecución de las mejoras al inmueble.

En tal sentido bajo este mismo orden de ideas, Brida S.A.C., no podrá efectuar realizar y/o efectuar mejoras y/o modificaciones en el inmueble sin el conocimiento de la Fundación y aquellas que llegará a efectuar, sean las que fueren, quedarán en beneficio del inmueble, sin la obligación de parte de la Fundación de reembolsar el importe, salvo aquellas necesarias para su conservación de conformidad con lo que señala nuestro Código Civil”.

Para comprender el error de Orellana debemos recordar que el Código Civil distingue tres clases de mejoras: las necesarias (aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien); las útiles (que aumentan el valor y la renta del bien); y las de recreo (que sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad del inmueble).

Quedaba claro que la cláusula sobre mejoras incluida en el contrato entre la Fundación y Brida solo permitía que esta última efectuara directamente –vale decir, sin aviso previo a la Fundación– las llamadas mejoras necesarias. Por ejemplo, la reparación de una pared ante la inminencia de que se desplome o el cambio de una tubería de agua que pueda dañar los cimientos de la edificación. Estas sí debían ser reembolsadas por la Fundación sin que ella haya prestado su consentimiento para que se efectúen. Pero todas las demás mejoras (tanto las útiles como las de recreo), esto es, la construcción de nuevos ambientes, el mantenimiento ordinario del inmueble, pintarlo, el cambio de pisos, la limpieza, incluso remover la maleza, debía contar necesariamente con el consentimiento previo y expreso de la Fundación. Como no existió tal autorización, las mejoras efectuadas por Brida no generaban obligación alguna de reembolso por parte de la Fundación.

Pero Orellana tenía un as bajo la manga: un tribunal arbitral proclive a resolver pese al texto expreso de la ley y de lo convenido por las partes. Y es por dicha razón que Brida, como veremos a continuación, pretendió que en un proceso arbitral se reconozca una deuda a su favor por todas las mejoras efectuadas por un monto cercano a los 400,000 dólares, pese a no contar con el amparo legal para tal pretensión.

*Continúa aquí

Texto publicado en el número 2, año 1.