Condicionar la eficacia de una medida cautelar debidamente inscrita en función de un derecho real que consta únicamente en un documento privado implicaría vaciar de contenido a dicha institución, y con ello, generar que se conviertan en infructuosas las acciones legales que otorgan la titularidad de una acreencia no satisfecha. 

Ello, debido a la importante función procesal que cumplen las medidas cautelares en nuestro ordenamiento jurídico, como un instrumento para asegurar la eficacia de las pretensiones crediticias.

Así lo estableció la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema en la sentencia casatoria N° 4189-2013-Arequipa, referida a un proceso de tercería contra Scotiabank, en la que se demanda la oponibilidad de un derecho real de propiedad de un bien inmueble frente a la medida cautelar de embargo sobre dicho bien inscrito con anterioridad.

Es así que la Sala, consideró que el derecho de propiedad no inscrito no goza de los privilegios que otorgan los Registros Públicos, mientras que el propietario no cumpla con la inscripción registral. En ese sentido, dicho derecho será válido pero no oponible frente a terceros, generándole una limitación legitima en el ejercicio del “ius persquiendi” (derecho de persecución que es inherente a la cosa y por el cual su titular puede perseguirla en manos de quien se halle).

Asimismo precisó que el titular del derecho real no contaba con la buena fe registral a su favor, pues al haber inscrito el bien sobre un derecho gravado, este tenía conocimiento -en aplicación de la presunción absoluta de publicidad registral- del asiento registral que contenía la medida cautelar sobre el bien.