Luego de describir aquí las tres modalidades contractuales previstas en la Ley que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, corresponde ahora analizar el tema más llamativo de la norma: la creación de un proceso especial de ejecución de desalojo. 

Este proceso pretende ser célere y expeditivo. Para ello se han diseñado herramientas que obligarán a los jueces a resolver con prontitud y evitar dilaciones. Veamos cuáles son:

1. ¿En qué casos procede el desalojo exprés?

El arrendador podrá demandar la restitución del inmueble contra el arrendatario o contra quien lo posea  a través del nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo creado por el Decreto Legislativo N° 1177. Este nuevo desalojo “exprés” procede por terminación del contrato por:

a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo.

b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.

c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.

d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.

e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.

2. ¿En el proceso de desalojo también podrá reclamarse las rentas adeudadas?

Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario  en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

3. ¿Qué documentos deberán presentarse para iniciar el proceso de desalojo “exprés”?

El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

a) El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aquí). Para que este documento tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.

b) El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV); y,

c) Documento sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato (ver pregunta 1). Obviamente a la demanda deberá acompañársele los requisitos y anexos previstos en los artículo 424 y 425 del Código Procesal Civil.

4. ¿Quién es el juez competente para conocer del proceso de desalojo “exprés”?

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda. 

5. ¿Con qué medios de defensa cuenta el arrendatario en el desalojo “exprés”?

En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.

Además, son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas reguladas por el Código Procesal Civil, las mismas que serán resueltas con la sentencia. 

La norma establece que únicamente son admisibles los medios probatorios que no requieren actuación. 

Por último, algo importante: se establece que la subsanación por el arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

6. Sanciones para el juez que no resuelve en tres días el pedido de desalojo 

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad. 

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento dependerá la celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada. 

Dicha resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada son remitidas por el juez al RAV en el plazo de tres días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo responsabilidad.

7. Asistencia de la policía en el desalojo y el delito de desobediencia a la autoridad

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial. 

De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.

8. ¿Puede apelarse la sentencia de desalojo “exprés”? 

Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.  

9. Sanciones para los arrendatarios 

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos contra el patrimonio.

Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el arrendatario.