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Sábado, 19 de septiembre de 2015 | Leída 3688 veces
CONOCE EL NUEVO MECANISMO PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS

Las 7 claves legales del contrato de capitalización inmobiliaria

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¿Cómo procederá el desalojo en caso de que el cliente no pague las rentas? ¿El inmueble podrá ser embargado? ¿Qué obligaciones asumen las partes? Las principales connotaciones legales aquí.

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Con el objetivo de facilitar que miles de peruanos accedan a una vivienda recientemente se han dictado algunos dispositivos legales que buscan promover el financiamiento en la compra de inmuebles. El más reciente ha sido el Decreto Legislativo N° 1196, el cual ha modificado diversos artículos de la Ley de Bancos y de la Ley que regula el contrato de capitalización inmobiliaria (CCI).

 

En tal sentido, se dispuso que mediante el CCI las personas puedan ocupar una vivienda con el pago de una cuota mensual, que incluirá el monto de arrendamiento y un adicional que irá a una cuenta de capitalización individual que les permitirá comprar ese inmueble.

 

¿Cuáles son las principales características e implicancias legales del CCI? Aquí te lo explicamos.

 

 

1. ¿En qué consiste el CCI?

 

Es un contrato por el cual una empresa de operaciones múltiples (bancos y cajas) o una empresa de capitalización inmobiliaria – ECI (que compran y/o edifican viviendas con el fin de arrendar) financian el acceso de una persona natural (cliente) al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda.

 

Este cliente, a su vez deberá pagar cuotas periódicas que incluyen el arrendamiento, los aportes a la capitalización individual que realice, entre otros. Además tendrá la opción de comprar dicho bien por un valor pactado mediante la aplicación de la capitalización individual.

 

2. ¿Qué formalidades debe cumplir el CCI?

 

El CCI se debe celebrar por escrito mediante el Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI), en el que debe consignarse el precio de la opción de compra del inmueble en caso el cliente ejerciera dicha opción.

 

Además, el FUCI debe ser inscrito obligatoriamente en el Registro de Predios de la Sunarp y caduca un (01) mes después del vencimiento del contrato.

 

Igualmente, para prorrogar el CCI se ha establecido que las firmas de las partes deben ser legalizadas por el notario, y tal prórroga puede ser inscrita por cualquiera de ellas.

 

 

3. ¿Qué derechos y responsabilidades asumen las partes del CCI?

 

El cliente recibe el inmueble para usarlo como vivienda por un periodo determinado, teniendo a su cargo el pago de una cuota periódica y los demás conceptos pactados en el FUCI, teniendo el derecho de ejercer la opción de comprar el inmueble.

 

La empresa de operaciones múltiples o la ECI puede ceder sus derechos sin requerir la autorización o consentimiento del cliente, si así lo pactaron en el FUCI, surtiendo efectos dicha cesión desde el momento de la comunicación fehaciente al cliente.

 

Por otro lado, el cliente es responsable de los daños que pudiera causar al bien inmueble desde el momento en que lo recibe. En tanto que la empresa de operaciones múltiples o ECI no asume responsabilidad alguna por la idoneidad del inmueble y características al haber sido elegido por el cliente, quien tiene dicha obligación.

 

4. ¿El inmueble o la capitalización individal son susceptibles de embargos y/o gravámenes?

 

No, no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del cliente, ni el inmueble objeto de un contrato de CI ni la capitalización individual del cliente vinculado al mismo.

 

Por ello, se dispone que el juez deberá dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mérito de la presentación del FUCI. No se admitirá recurso alguno en tanto no se libere el inmueble y este sea entregado a la empresa de operaciones múltiples o ECI.

 

5. ¿Cómo se ejerce la opción de compra?

 

El cliente tiene derecho a ejercer la opción de compra siempre y cuando haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el FUCI. Así, debe haber pagado las cuotas periódicas convenidas, conceptos complementarios, intereses, gastos y comisiones que correspondan, y pagar el precio de la opción de compra pactado, abonándolo en la cuenta que se le indique para tales efectos y en la fecha señalada en el FUCI, comunicándole a la empresa de operaciones múltiples o ECI de dicho abono.

 

Si la opción de compra se ejerciera antes de la fecha pactada, al pago del precio de la opción de compra se acumulará el pago del importe total de las cuotas periódicas por vencer y sin considerar los intereses no devengados, salvo pacto distinto.

 

Ahora bien, para que la transferencia de propiedad efectuada se inscriba en el Registro de Predios de la Sunarp debe extenderse la escritura pública respectiva.

 

En caso el cliente decida no ejercer la opción de compra, la empresa de operaciones múltiples o ECI está obligada a devolver el importe correspondiente a la previsión del pago de los tributos, conjuntamente con la capitalización individual y sin perjuicio que el cliente deba devolver los subsidios que hubiera recibido.

 

6. ¿En qué casos se resuelve el CCI?

 

El contrato de CI se resuelve por las siguientes causales: i) incumplimiento de pago de la cuota periódica pactada por dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual; ii) incumplimiento de pago de los conceptos complementarios de la cuota periódica; iii) uso del inmueble para fines distintos al de vivienda, acreditada mediante constatación policial o notarial; y, iv) otras que se establezcan expresamente en el CCI.

 

En todos estos supuestos la empresa de operaciones múltiples o ECI debe comunicar al cliente, mediante carta notarial, la resolución del contrato invocando la causal correspondiente y adjuntando la liquidación del saldo deudor.

 

Resuelto el contrato se debe entregar el inmueble a la empresa de operaciones múltiples o ECI dentro de los diez (10) días hábiles siguientes.

 

7. ¿Cuál es el tratamiento del desalojo en este caso?

 

Ante el incumplimiento de la entrega del inmueble por parte del cliente en caso de resolución del CCI, la empresa de operaciones múltiples o ECI puede demandar contra el cliente o contra cualquiera que lo posea, el desalojo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.

 

A dicha pretensión se le puede acumular la pretensión de pago de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados, siempre que la empresa de operaciones múltiples o ECI haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del cliente. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

 

Es preciso mencionar que en virtud de la modificación del artículo 7-A de la Ley N° 26872, Ley de Conciliación, se ha dispuesto que no procede la conciliación en este nuevo supuesto de desalojo.

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1 Comentario
Saúl Sumari
Fecha: Lunes, 21 de septiembre de 2015 a las 15:25
Enredadisimo para el simple mortal que quiera una vivienda a través de este sistema y como siempre tratando que las entidades financieras se lleven la del león en esta forma de financiamiento, a la luz de informado se tendría que pagar 2 cuotas, una por el arrendamiento y otra por la capitalización inmobiliaria, ademas de intereses y otros gastos. vaya que esta bueno, la cuestión esta en donde encontrar el beneficio para el "suicida - adquiriente" ................

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