Un proceso de mejor derecho de propiedad no puede resolverse sobre la base de las reglas de concurrencia de acreedores (previstas en los artículos 1135 y 1136 del Código Civil), pues estas se encuentran previstas para resolver situaciones de tipo obligacional. Para solucionar el mencionado conflicto sobre derechos reales deberán aplicarse solo las reglas de los artículos 923 y siguientes del Código Civil (referidos a la propiedad) y el artículo 2014 del mismo cuerpo legal (principio de buena fe pública registral). 

Este criterio fue expresado por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 3312-2013-Junín, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de setiembre de 2015.

Resumamos el caso: una persona demandó al poseedor de un inmueble alegando tener un mejor derecho de propiedad. La demandante sustentó su pedido en un contrato de compraventa elevado a escritura pública en 1992; pero el demandado contestó la demanda invocando similar derecho, sobre la base de un documento privado de compraventa de 1991.

En primera instancia se declaró infundada la demanda. El juez consideró que la actora había cuestionado la validez del contrato del demandado, aspecto que –a su criterio– no es posible dilucidar en un proceso de mejor derecho de propiedad. En segundo grado, la Sala Superior advirtió que la celebración de la escritura pública no condicionó la compraventa del emplazado, pues esta se configuró independientemente de la formalidad más aún si en nuestro ordenamiento la transferencia del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles opera extraregistralmente, es decir con la sola creación de la relación obligatoria entre las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 949 del Código Civil.

Ante esta decisión, la demandante recurrió en casación aduciendo que la instancia de mérito aplicó restrictivamente las normas previstas en el Código Civil sobre transferencia de propiedad. Además, alegó la infracción normativa del artículo 2022 del Código Civil (oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos), pues si bien al presentar su demanda e interponer su recurso de apelación no invocó su derecho real sobre el inmueble sub litis en virtud al principio de prioridad registral frente al derecho real invocado por el demandado, sin embargo afirmó que los órganos jurisdiccionales debían examinar también esta situación en virtud del principio de publicidad registral y de los hechos presumidos por la ley.

Al resolver definitivamente el caso, la Sala Suprema estableció que la sentencia recurrida se encontraba incursa en causal de nulidad. Aseveró que el ad quem confirmó la sentencia apelada sin advertir que el juez de primera instancia realizó una interpretación errónea del artículo 1135 del Código Civil (concurrencia de acreedores de bienes inmuebles), al afirmar que el emplazado ostentaba un «mejor derecho de propiedad» frente a la demandante.

Para la Corte Suprema, esto es un error en la medida que la aplicación de este artículo resultaba impertinente al caso, pues dicho precepto solo está orientado a regular los actos jurídicos que contienen obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de bienes inmuebles, y no las situaciones que atañen a los derechos reales, como sucede cuando se discute el mejor derecho de propiedad sobre un bien.

Bonus: 

El artículo 1135 del Código Civil (Concurrencia de acreedores de bien inmueble) establece que “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”. 

Por su parte, el artículo 1136 (Concurrencia de acreedores de bien mueble) prescribe que “Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo  tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior; prevaleciendo, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.