En la sentencia expedida con ocasión del Cuarto Pleno Casatorio (en adelante me referiré a ella como “Sentencia del IV Pleno”), la Corte Suprema analizó la posibilidad de que un demandado en el proceso de desalojo se defienda alegando haber adquirido el bien por prescripción adquisitiva, aun cuando no haya sentencia que reconozca dicha prescripción.

La Corte le reconoció efectos a dicha prescripción señalando que: “La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para destruir la pretensión de desalojo y declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo establecer si, de la valoración de las pruebas, surge en él la convicción de si corresponde o no declarar el derecho de poseer a favor del demandante o del demandado. Es decir, el juez debe limitarse a verificar si del análisis de los hechos y de la valoración de las pruebas presentadas por la parte emplazada, surge en él la convicción de la existencia de lo que viene considerándose como un título suficiente que enerve el derecho que esgrime el demandante”.

En principio, los jueces declaran fundado un desalojo cuando constatan la ausencia de cualquier circunstancia que justifique la posesión del demandado sobre el bien. Corresponde al demandado, entonces, generar en el juez una duda razonable respecto de la ausencia de estas circunstancias. El juez solo ordena el desalojo cuando está seguro de la ausencia de circunstancias justificantes de la posesión; la duda razonable sobre si estas circunstancias existen o no, favorecen al demandado.

En la Sentencia del IV Pleno, la Corte sostuvo que el demandado puede generar esta duda razonable probando haber adquirido el bien por prescripción, aun cuando no haya sentencia que así lo declare. Naturalmente, el Juez ante quien se ventila el desalojo no está facultado para declarar que el demandado se convirtió en propietario producto de la prescripción –eso excedería el ámbito del proceso–; únicamente toma en cuenta dicha prescripción para desestimar la demanda de desalojo. 

Entonces, según la Sentencia del IV Pleno, la prescripción adquisitiva, aun sin sentencia que la declare, tiene relevancia jurídica y constituye un título que legitima al demandado para estar en posesión del bien y, por ende, le permite impedir el desalojo. 

La Sentencia Casatoria Nº 3332-2013 La Libertad

En la Casación N° 3332-2013-LA LIBERTAD, publicada el 01 de junio del presente año (en adelante me referiré a ella como la “Casación”), la Corte Suprema sostuvo que:

• Para adquirir un bien por prescripción no basta que el poseedor acredite que ha ejercido la posesión por el período de tiempo previsto en la norma, pues es necesaria una sentencia judicial firme para que se convierta en propietario y pueda oponer el derecho a terceros.
• Mientras no haya sentencia que declare la prescripción, el poseedor solo tiene la expectativa de convertirse en propietario, por lo que al subsistir la inscripción del derecho a favor del propietario original (contra el cual se quiere prescribir), éste puede demandar la reivindicación del bien contra el poseedor prescribiente.
• Solo con la sentencia judicial que declara la prescripción y disponga la cancelación de los derechos registrales del propietario original, el poseedor prescribiente se convierte en propietario. 

En síntesis, según la Casación, para ser propietario por prescripción es necesario contar con sentencia que, con calidad de cosa juzgada, así lo declare. En tanto ello no ocurra, y aun cuando el prescribiente haya cumplido con poseer el bien por 10 años con todos los requisitos que demanda el 950 CC, aquél solo será titular de la expectativa de convertirse en propietario, y es por eso que una demanda de reivindicación interpuesta por el (todavía) propietario, prosperaría sin problemas. De este modo, el artículo 927 CC ha quedado reescrito: antes decía “No procede la acción reivindicatoria contra el que adquirió el bien por prescripción”, ahora debe leerse como que “No procede reivindicación contra el que cuenta con sentencia que declare que adquirió el bien por prescripción”. 

¿Cómo entran en conflicto la Sentencia del IV Pleno y la Casación?

¿Cómo vulnera la Casación el precedente “vinculante” establecido en la Sentencia del IV Pleno? De acuerdo con esta última, aun sin que exista sentencia judicial que reconozca la prescripción, esta ya produce efectos, y precisamente por eso puede ser invocada como defensa en un proceso de desalojo. En cambio, si aplicamos lo dicho en la Casación, la Sentencia del IV Pleno pierde total sentido: si antes de que exista sentencia que declare la prescripción, el prescribiente sólo es titular de una expectativa más no de un derecho, entonces esta expectativa de ninguna manera podría paralizar o hacer frente a una demanda de desalojo. 

Ojo con el contrasentido generado por la Corte: de acuerdo con la Casación, la prescripción sin sentencia no puede ser invocada como defensa frente a una reivindicación; pero de acuerdo con la Sentencia del IV Pleno, la prescripción sin sentencia sí puede ser invocada como defensa frente a un desalojo. Sin embargo, si de acuerdo con la Casación la prescripción solo genera una expectativa, entonces no se entiende cómo dicha prescripción puede ser invocada como “título” para hacer frente a un desalojo. 

La contradicción es incluso más aguda si tenemos en cuenta que tanto en la reivindicación como en el desalojo el demandante (siempre que alegue ser dueño) debe acreditar su condición de propietario: ¿Por qué entonces frente a un propietario que demanda reivindicación, la condición del demandado como prescribiente sin sentencia no sirve de nada, pero sí es útil cuando ese mismo propietario demanda el desalojo? ¿A qué responde este distinto criterio? ¿Significa esto que la prescripción sin sentencia sí produce efectos jurídicos cuando se es demandado por desalojo, pero no cuando se es demandado por reivindicación? ¿La prescripción requiere o no requiere de sentencia firme para convertir al poseedor en prescribiente? ¿Cómo va a salir la Corte de este laberinto? Son preguntas cuyas respuestas desconocemos. 

Finalmente, dentro de toda esta incertidumbre, lo único que queda claro es que la Corte Suprema no se preocupa por revisar sus propias sentencias “vinculantes”. Esto nos anima a formular una última pregunta: ¿Para qué más Plenos Casatorios, si ni la misma Corte los va a respetar?

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(*) Abogado Asociado de Ferrero Abogados. Docente de Derechos Reales y Garantías en la Universidad de Lima.