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Julio Pozo Sánchez
Martes, 20 de octubre de 2015 | Leída 12582 veces
COMENTARIOS A LAS MODIFICACIONES DE LA LEY DEL NOTARIADO

Nuevas reglas en la competencia notarial para disponer de predios

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El autor precisa que las recientes modificaciones a la Ley de Notariado mantienen la obligación de las personas naturales de realizar actos de disposición sobre sus predios solo ante el notario de la provincia donde se ubica el inmueble. Sí se ha excluido de esta obligación a las personas jurídicas, beneficiándose de esta manera a los bancos. ¿Por qué el trato desigual?, se pregunta.

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El pasado sábado 26 de setiembre se publicó el Decreto Legislativo 1232, el cual modificó diversos artículos de la Ley del Notariado, Decreto Legislativo 1049. Entre otras modificaciones, se dispuso retornar al texto original del artículo 4 del D.Leg. 1049, que en adelante vuelve a establecer que:

 

El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”.

 

Con ello, parecía que regresábamos a la competencia notarial nacional para disponer de inmuebles. Ello, dado que se ha excluido del mencionado artículo 4 el tan cuestionado texto que se incorporó mediante la Ley 30313 publicada el 26 de marzo del 2015:

 

Son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley. La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales”. (Subrayado nuestro)

 

No obstante, el mencionado D.Leg. 1232 ha incorporado los artículos 123-.A. y 123-B con los siguientes textos:

 

Artículo 123-.A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas.- Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de constitución de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las certificaciones de firmas realizadas por el notario, en virtud de una norma especial en los formularios o documentos privados; sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley. La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales” (Subrayado nuestro)

 

Artículo 123-B.- Excepciones a la nulidad prevista en el artículo 123-A.- No están sujetos a la nulidad prevista en el artículo 123-A, los siguientes supuestos:

  1. Actos de disposición o de constitución de gravamen mortis causa.
  2. Actos de disposición o de constitución de gravamen que comprenda predios ubicados en diferentes provincias o un predio ubicado en más de una, siempre que el oficio notarial se ubique en alguna de dichas provincias.
  3. Fideicomiso.
  4. Arrendamiento Financiero o similar con opción de compra”.

 

Como es de verse, la incorporación de los mencionados artículo 123 A y B en el D.Leg. 1049 aún mantienen la (equívoca) obligación impuesta a los propietarios (ahora solo personas naturales) de predios (ya no de inmuebles) de realizar actos de disposición (compraventa, donación, gravamen, etc.) ante el despacho notarial de la provincia donde se ubica el inmueble (obligándolo a desplazarse a dicho lugar).

 

En primer lugar, en mi opinión, la paranoia que han generado los fraudes inmobiliarios en ningún caso debió llevarnos a la necesidad de modificar el artículo 4 en el sentido propuesto por la Ley 30313. Incluso, con ocasión de su texto, el Registro Público llegó al absurdo de equiparar los actos de disposición o gravamen (a que se refería la Ley 30313) con los actos de representación (otorgamiento de poder).

 

Recuerdo haber leído –con sorpresa– una esquela de observación hecha por un registrador de Lima, quien al calificar un título mediante el cual se solicitaba la inscripción de un poder –otorgado ante un notario de Lima– para actos de transferencia de predios en Tumbes, consideró que conforme a la normativa antes citada, dicho poder debía haberse otorgado en esta última provincia.

 

Es decir, el poderdante debía trasladarse hasta Tumbes para otorgar el poder ante un notario ubicado en dicha provincia por encontrarse allí el inmueble objeto del poder. Nos preguntamos: Si se le exige viajar a Tumbes, ¿para qué otorgar el poder con el objeto de transferir el predio? ¿Y si la persona es mayor de edad o tiene problemas físicos para desplazarse?

 

En segundo lugar, hoy con la incorporación de los mencionados artículos 123-.A. y 123-B en la Ley del Notariado, el problema se mantiene. Y lo peor es que solo se ha restringido a los predios de personas naturales. Se excluye así a las propiedades de las personas jurídicas (empresas) y también, expresamente, a los inmuebles que sean objeto arrendamiento financiero (al amparo, por ejemplo del D.Leg. 1177) “beneficiando” a los bancos cuyos representantes ya no tendrán que desplazarse hasta el notario de la provincia donde se encuentra el predio. ¿Por qué el trato desigual?

 

Lo que sí me parece correcto es que, a partir de la fecha, conforme lo establece el recientemente modificado artículo 55 del D.Leg 1232, el notario dará fe de conocer a los otorgantes o intervinientes utilizando la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil (RENIEC). Y cuando no pueda dar cumplimiento a ello, por causa no imputable a él, este exigirá el documento nacional de identidad y la consulta en línea para la verificación de las imágenes y datos del RENIEC con la colaboración del colegio de notarios respectivo, si fuera necesaria.

 

Adicionalmente, el notario podrá recurrir a otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

 

Esa sí es una solución que ataca directamente el problema de la suplantación para el caso de disposición de predios. No obstante, en el afán de “garantizar la seguridad jurídica, previniendo la comisión de fraudes y la afectación de derechos de terceros”, ahora cuando se constituya una empresa, se modifique un estatuto o se legalice un libro de actas, matrícula de acciones y de padrón de socios, el apoderado o representante legal de la persona jurídica también deberá someterse a la comparación biométrica de las huellas dactilares. ¿Pagan justos por pecadores? ¿Qué afán el del Estado de “apagar incendios” con una mano y promover otros tantos con la otra mano?

 

Más allá de lo expuesto, abocándonos a nuestro tema inmobiliario, creemos que el problema, como lo comentamos en un trabajo anterior, no pasa por modificar una ley o un artículo, por el contrario, pasa (i) por encontrar un mecanismo integral que suponga, entre otros, generar herramientas que permitan al registro público poder conocer sin ningún tipo de intermediarios los documentos que directamente expiden los notarios o cualquier autoridad judicial o administrativa; y, (ii) por obligar a los notarios a utilizar el sistema biométrico de identificación a nivel nacional de inmediato; como parece que la modificación actual impone.

 

Ojalá no quede en letra muerta y en una próxima ocasión se corrija la grave carga (hoy por hoy incluso con matices de discriminación) que se impone a los propietarios personas naturales de predios de desplazarse al lugar donde se ubica el predio para poder disponer del mismo.

 

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2 Comentarios
buho mirador
Fecha: Sábado, 30 de enero de 2016 a las 12:15
Todo por la ineptitud de unos burócratas, que no quieren hacer las cosas bien. hoy llenos de delincuentes que no tienen control algunos. El sistema notarial en el Peru resulta una vergüenza, Estamos próximo a cumplir 200 años de vida republicana y no tenemos una ley NOTARIAL CON LA REPRESENTCION NACIONAL. y nadie ni los mejores juristas dicen nada, menos nuestra prensa.
PROSPERINA BORJA
Fecha: Domingo, 25 de octubre de 2015 a las 14:26
COMO CIUDADANA OPINO QUE LAS LAS MEJORAS EN LA LEY PARA EVITAR FRAUDES Y SUPLANTACIONES, ME PARECE BIEN ( DELIMITAR LA COMPETENCIA TERRITORIAL Y OBLIGAR A LOS NOTARIOS A SU CUMPLIMIENTO BAJO RESPONSABILIDAD, EN EL TEMA DE LAS TRANSFERENCIAS INMOBILIARIAS) LOS DELINCUENTES SIEMPRE BUSCAN UN LUGAR DISTINTO A DONDE ESTA UBICADO EL INMUEBLE. EN CUANTO A LAS SUPLANTACIONES HAY QUE ENFATIZAR QUE NO SOLO SEA DE OBLIGACIÓN VERIFICAR LA IDENTIDAD DEL APODERADO SINO TAMBIEN DEL PODERDANTE, MEDIANTE LA VERIFICACION DE DATOS E IMAGENES QUE BRINDA EL RENIEC, DE LO CUAL DEBE DE HABER REGISTRO.

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