En nuestra última opinión publicada en este portal web abordamos el tema del desalojo entre convivientes, pero también relaciones mucho más cercanas -como la de padres e hijos- podrían verse desgastadas al punto que una de las partes pretenda desalojar a la otra. Ahora bien, ¿qué título pueden oponer los padres cuando pretenden ser desalojados por sus hijos (o viceversa)?  

En la Casación N° 1784-2012-ICA la Corte sostuvo que el “título a que hace referencia el artículo 911 del Código Civil es el que emana de un acto jurídico en virtud del cual se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, y no nace del solo estado o condición familiar del ocupante, como sería el ser hermano, padre, hijo, primo o cónyuge –entre otros– del actual propietario del bien”.  

Planteo el tema a modo de pregunta: ¿es posible sustentar como título para impedir el desalojo, la sola existencia de una relación de parentesco con el demandante, o siempre debe existir un acto de naturaleza real u obligacional que funja de título? Para la Corte, la respuesta es que en ningún supuesto bastará la sola relación de parentesco. Para mí, sí es posible que el título justificante de la posesión sea esta relación familiar, aun cuando no medió entre las partes un “acto jurídico”.  

Es usual que entre familiares se dé la gratuita concesión del bien de uno a favor del otro. En estos casos la relación familiar coincide con una relación obligacional (contrato de comodato). Lo mismo pasa cuando un familiar otorga al otro, unilateralmente, un derecho de uso o habitación. En todos estos casos, más allá de la relación familiar que vincula a las partes, aquello que justifica la posesión es el título obligacional (comodato) o real (uso, usufructo o habitación) que existe entre ellas. 

Sin embargo, este título, al haber sido otorgado de forma unilateral, también podría ser dejado sin efecto del mismo modo. Ejemplo: el padre que ha tolerado que su hijo de 35 años viva en el segundo piso de su casa, se cansó de mantenerlo y le ordena que se retire. En caso se dé esta “revocación” del título, corresponde preguntarse si el poseedor podrá valerse de su sola relación de parentesco con el demandante para evitar el desalojo. 

La respuesta debe partir de la siguiente premisa: la única razón para que no proceda el desalojo es la existencia de un título vigente a favor del demandado, título que puede ser negocial (acto jurídico) o legal (prescripción adquisitiva, derecho de retención, etc.). El error de la Corte radica en no haberse percatado que en algunos casos es la propia ley la que legitima la posesión del demandado aun cuando este no cuente con un acto jurídico a su favor.  

Revocado el título negocial entre familiares, estos mantienen recíprocamente la obligación de proporcionarse –entre otras cosas– habitación. Esta obligación alimentaria es exigible entre cónyuges, ascendientes, descendientes y hermanos (474 del Código Civil). Quien siendo mayor de edad alegue su condición de “alimentista” (beneficiario), deberá acreditar su incapacidad física o mental para atender a su propia subsistencia. Entonces, no cualquier persona demandada por desalojo podrá alegar su condición de padre, hijo o hermano del demandante para impedir el desalojo. Deberá primero acreditar dicha incapacidad y, por ende, la necesidad de mantenerse en posesión del bien materia de desaojo.  

Pero esto todavía genera un problema: la obligación alimentaria no se cumple permitiendo que el alimentista viva en la casa del obligado, sino exigiéndole a este el pago de una suma dineraria que le permita al alimentista satisfacer su necesidad de habitación (472 del Código Civil). ¿Pero qué pasa si el alimentista no recibe tal pensión? ¿Podrá pedir que el “pago” se haga efectivo permitiéndosele permanecer en el bien del obligado? En principio no, pues si bien el Código Civil permite que los alimentos sean prestados en una forma distinta al pago de una pensión, solo otorga esta posibilidad al obligado y no al alimentista (484 del Código Civil ).  

Entonces, ¿qué puede hacer el juez para proteger al alimentista cuando, estando acreditado su estado de necesidad, no recibe una pensión de parte del obligado pero sí vive u ocupa el inmueble de propiedad de este último? Aquí estamos frente al titular de un derecho de crédito insatisfecho, con la particularidad que este acreedor alimentista posee el bien de propiedad de su deudor. Siendo ingeniosos, podríamos argumentar que el título del alimentista, que lo faculta a permanecer en el bien, es el derecho de retención: derecho que legitima al acreedor insatisfecho a retener el bien de su deudor si su crédito no está garantizado, siempre que haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene.  

La conexión en este caso podría ser acreditada alegando que por medio del uso del inmueble, el alimentista satisface directamente su necesidad de habitación, necesidad que podría satisfacer sin necesidad del bien, siempre que reciba la pensión correspondiente (lo que en los hechos no ocurre). Esta es solo una idea para impedir desalojos en donde el proceso se lleva a cabo entre familiares y en donde uno de ellos (el demandado) puede acreditar que no se encuentra en la capacidad de sostenerse por sí mismo.  

Entonces, la sola relación de parentesco no justifica la permanencia en el bien y, por ende, no basta para impedir el desalojo. La casusa justificante de la posesión no será la relación de parentesco per se, sino: i) la existencia de un título negocial entre los familiares; o, ii) en caso el título negocial nunca haya existido o habiendo existido, haya sido revocado, un título de fuente legal, que para el caso de las relaciones entre familiares sería un derecho de retención derivado del incumplimiento de la pensión alimentaria a favor del demandado.  

Si no existe la condición de alimentista en el demandado, no importará que este tenga la condición de hermano, padre, madre o abuelo de demandante a efectos de impedir el desalojo. Estoy completamente de acuerdo con que aquel hijo que desaloja a sus padres o abuelos comete una falta ética, y el reproche a su conducta debe venir de parte de la sociedad y de su propia conciencia, pero es aquí donde resulta importante distinguir el ámbito de actuación de la norma jurídica, la norma social y la norma moral. Jurídicamente, la razón le asistirá al demandante. Social y moralmente deberá ser condenado.

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Alan Pasco Arauco es asociado del Estudio Ferrero Abogados. Docente de Derechos Reales y Garantías en la Universidad de Lima. Abogado por la UNMSM, con estudios de Maestría en Derecho Civil en la PUCP.