Mediante la reciente Resolución N° 1616-2015-SUNARP-TR-L, de fecha 19 de agosto del 2015, el Tribunal Registral ha establecido que:

“En casos de acefalía o ausencia definitiva del designado para convocar, excepcionalmente, la convocatoria a sesión de junta de propietarios eleccionaria, puede ser efectuada por los propietarios que representen al menos el 25% de participaciones. Asimismo, para efectos registrales, el presidente cuyo mandato ha fenecido, también, se encuentra legitimado para convocar a sesión de junta de propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva” (resaltado nuestro).

Estoy completamente seguro que a Usted, amable lector, ha de llamarle la atención dar publicidad o comentar un tema que, eventualmente, podría parecerle intrascendente o ya superado.

Se ha de preguntar ¿dónde está la novedad? Dado que lo referido es usual e incluso reconocido legalmente en materia de sociedades y personas jurídicas sin fines de lucro. Así, cuando ha culminado el mandato del presidente del directorio (en sociedades o asociación) o gerente general, qué duda cabe que aún (por lo menos) puede convocar para elegir a su sucesor o reemplazo.

No obstante, aunque le resulte inverosímil, el criterio que ha establecido el Tribunal Registral mediante la Resolución N° 1616 -2015- SUNARP-TR-L y que en mi opinión siempre debió primar a nivel de registradores públicos (aún sin norma que expresamente lo contemple) resulta sumamente importante y novedoso, sobre todo para quienes nos vemos involucrados, con ocasión del ejercicio profesional, en estos temas.

Es el caso que hasta antes de la resolución objeto de comentario, resultaba imposible que el presidente de una junta de propietarios (cuyo mandato había concluido) pudiese siquiera convocar para elegir al nuevo presidente o directiva. Necesariamente tenía que hacerlo el 25% de participaciones en el condominio.

Así, en el caso concreto que resuelve el Tribunal Registral a través de la Resolución N° 1616-2015-SUNARP-TR-L, el Condominio 1 – Parques de la Huaca, hubiera tenido que conseguir que 85 propietarios realicen y suscriban la convocatoria. Y eso no es lo más complicado: a efectos de acreditar la convocatoria los 85 propietarios hubieren tenido que legalizar su firma ante notario público. Increíble ¡!

Esta complicación (las trabas que supone legalizar notarialmente la firma de todos los convocantes) fue advertida en las Resoluciones N° 157-2014-SUNAR-TR-L y N° 646-2014-SUNARP-TR-L en donde, por lo menos, se estableció como criterio que: “la constancia de convocatoria de una sesión de junta de propietarios convocada por el 25% de participaciones en los bienes y áreas comunes, en que se elija al primer presidente, puede ser suscrita por el presidente electo si así lo hubiera acordado la propia sesión” (resaltado nuestro).

No obstante, como puede advertirse, se limitó a: i) la convocatoria que tuviera por objeto elegir al primer presidente de la junta de propietarios; e, ii) insistió en que la convocatoria debería ser efectuada por el 25% de participaciones, aunque la constancia con firma legalizada notarial podía ser suscrita por el presidente electo (destrabando un tanto la madeja).

En ese sentido, el criterio que ha impuesto la Resolución N° 1616-2015-SUNARP-TR-L resulta muy adecuado. Nuevamente, dado que el tema de junta de propietarios continúa careciendo de una regulación legal que atienda su compleja realidad, el Tribunal Registral tuvo que recurrir a la aplicación supletoria del artículo 47 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas que dispone: “(…) vencido dicho periodo, para efectos registrales, el consejo directivo u órgano análogo se entenderá legitimado únicamente para convocar a asamblea eleccionaria (…)”.

Es muy probable (y recomendable) que en una próxima modificación del Reglamento de Registro de Predios se pueda incluir este “nuevo” criterio, para que no quede duda alguna sobre la viabilidad del mismo.