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Pinkas Flint Blanck
Viernes, 27 de mayo de 2016 | Leída 3446 veces
CONOCER EL MERCADO PARA ACERCARSE AL NEGOCIO

La adquisición de una propiedad desde una visión empresarial

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El abogado Pinkas Flint explica los pasos a seguir para la compra de una propiedad inmueble. Asimismo, sugiere los caminos y la perspectiva que debe tomar el asesor legal ante este tipo de adquisiciones.

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Vamos a desarrollar los pasos necesarios para comprar una propiedad tomando en cuenta las diferentes áreas y disciplinas. Alejemos de nuestra mente que lo único relevante es el estudio de títulos. Veamos el por qué.

 

La compra de una propiedad es una decisión importante y requiere compromisos de largo alcance. ¿Qué debemos considerar antes de proceder a una adquisición inmobiliaria?

 

  • Considerar el bien, su ubicación y el rol de externalidades positivas y negativas.
  • El plan macro urbano (tendencias demográficas), vías de acceso, soporte e infraestructura, factibilidades técnicas (agua, luz, desague, accesos)
  • El plan micro (propiedad y personas).

 

La compra-venta de un inmueble es una transacción compleja por el volumen económico que implica. Entran en juego factores al margen del dinero como son el perfil del cliente (empresa o persona) y sus necesidades (parámetros). Comprar o vender responde a una decisión meditada, con aspectos legales como son impuestos y trámites burocráticos.

 

a. La Toma de Decisión:

 

  • Decidir qué se busca, dónde y de cuánto dinero se dispone. La compra debe focalizarse en primer lugar en parámetros urbanísticos, INC y licencias o permisos.
  • La propiedad debe ubicarse donde desea el cliente en función del uso que requiere pues si queremos el bien para una academia y la Municipalidad no permite el rubro educación en esa zona la compra no hace sentido.
  • Ubicado el bien debemos conocer el costo que demanda y su retorno. No siempre conviene comprar (alquiler de oficinas) o Centros Comerciales (Wong, Vivanda) pues estos negocios viven de la rotación y no van a congelar fondos en ladrillos.
  • Ver las tendencias demográficas y facilidades de vías (centros comerciales, tiendas y parking). Mal haríamos en comprar un terreno en Las Malvinas cuando todas las fábricas se están mudando a Lurín y Chilca.

 

b. La Perspectiva Legal:

 

¿Qué debemos hacer antes del contrato?

 

A. Paso Nº 1: Realizar una verificación en Registros Públicos (hipotecas, cargas, servidumbre o embargos) – Al costado del Centro Camino Real se adquirió una propiedad enorme, vía canje, con un prestigioso colegio. Se le dio otro terreno y se le construyó otro local sólo para descubrir que existía carga, que este lote sólo era para educación. Ya lleva 10 años parado el proyecto.

 

B. Paso Nº 2: Tener libre posesión del bien – Problemas de posesión: Prescripción adquisitiva o superposición. Típico en el Perú. El terreno está invadido Dificil de sacar a los poseedores.

 

C. Paso Nº 3: El depósito o arras. Verificar el Reglamento de Propiedad Horizontal y los tipos de acabados (venta a futuro).

 

D. Paso Nº 4: Analizar la solvencia comercial y crediticia del vendedor así como su respaldo financiero - El rol de las cláusulas penales.

 

E. Paso Nº 5: Documentos (poderes y rol de los propietarios)

 

F. Paso Nº 6: Asegurarse que quien vende el inmueble sea el propietario o esté debidamente facultado para ello (copropiedad, extranjeros)

 

G. Paso Nº 7: Bien futuro. El terreno sobre el cual se construye  el inmueble debe encontrarse inscrito en los Registros Públicos. Debe tener Licencia de Obra o de Construcción aprobada por la Municipalidad respectiva - El problema de la hipoteca global y cómo levantarla.

 

c. Los inmuebles adquiridos con crédito:

 

  • Rol del Banco - Cuota inicial, número y monto de las cuotas: Tasa efectiva. Verificar si podemos pagar.
  • Periodicidad y ciclo de pagos.
  • La cancelación y el levantamiento de gravámenes.
  • Pagos anticipados o pre-pagos (tasa fija y tasa variable).
  • La tasa de interés efectiva incluyendo intereses, gastos administrativos, comisiones, portes y seguros.
  • El rol del seguro de desgravamen.

 

d. Rol del Asesor Legal:

 

El abogado debe evaluar si existen cargas o gravámenes sobre el inmueble y comprobar la titularidad. Debe complementar esto con la evaluación del vendedor (calificación crediticia y antecedentes empresariales). Discutir, analizar e investigar los términos del contrato a suscribir.

 

Su rol debe incluir una visión empresarial que, en el caso de clientes inversionistas cubra el financiamiento (leasing, hipoteca, fideicomiso), Mercado y valores de venta. Ejemplo: El valor del terreno es el 20% del valor en m2 vendibles.

 

¿Cuáles son los documentos a tener en cuenta? ¿Cómo debemos fijar el precio?

 

A. Del inmueble:

  • Costo por metro cuadrado.
  • Ubicación. Cercanía a medios de transporte, seguridad, locales comerciales, escuelas y plazas.
  • Precio por metro cuadrado en propiedades de la zona.
  • Parámetros. El potencial del bien en cuanto pisos.

 

B. Valor del inmueble:

  • Tasaciones
  • Valor de mercado
  • Valor Sunat.
  • Consideraciones especiales. Tener cuidado con bienes declarados, Patrimonio Cultural. Su valor de mercado es muy relativo.

 

C. Forma de pago del inmueble:

  • Contado o a plazos
  • Crédito hipotecario o leasing
  • Rol de los bancos, cajas municipales (formas y modelos)

 

El abogado debe pensar como empresario. El abogado debe conocer el mercado y estar familiarizado con el cliente. Eso le exige pensar como un empresario y acercarse al negocio. Es prioritario conocer la industria inmobiliaria y la zona en la que se quiere comprar. Día y noche la ciudad vive. Cambia conforme pasa el día.

 

Comprar o vender una propiedad  es una decisión compleja y de enorme responsabilidad. Resulta fundamental seguir pasos determinados que nos ayuden a tener éxito en la transacción de cualquier propiedad. No actuar por impulso. Seguir un protocolo.

 

Es esencial tener documentos en orden pues se compra tanto activos como papeles. Toda visión legal debe tener una perspectiva empresarial.

 

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(*) Pinkas Flint Blanck es Doctor en Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP) y experto en Negociaciones Internacionales por la Cámara de Comercio Internacional de las Naciones Unidas. Doctor en Administración de empresas-ESADE(C). Máster en Derecho de la Universidad de Harvard, Magíster en Administración de la Escuela de Administración de Negocios para Graduados – ESAN y MBA por la Université dú Québec á Montreal – UQAM. Diplomado en Empresariato por Harvard Business School y en Alta Gerencia por la Universidad de Oxford. Actualmente, es profesor del Programa Magíster de ESAN y del Programa de Maestría de Derecho Empresarial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Labora, además, en su propia firma: el Estudio Flint Abogados.

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1 Comentario
willyans soriano
Fecha: Viernes, 27 de mayo de 2016 a las 16:26
Excelente análisis doctor, gran aporte...

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