Aviso sobre el Uso de cookies: Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia del lector y ofrecer contenidos de interés. Si continúa navegando entendemos que usted acepta nuestra política de cookies. Ver nuestra Política de Privacidad y Cookies
Alan Pasco Arauco
Lunes, 22 de agosto de 2016 | Leída 2585 veces
UN ERROR SUPREMO

¿Es precario quien posee un bien por promesa de venta vencida?

Enviar por email

Para el autor, la Corte Suprema ha cometido varios errores de fondo al sentenciar que, en un compromiso de compraventa vencido, es posible declarar precario al comprador y devolver el bien al propietario inicial. Entre estas fallas de criterio por parte de los jueces, sostiene, está el haber valorado el caso que motivó la jurisprudencia sobre términos incorrectos.

[Img #12069]

 

“A” (propietario del inmueble “X”) y “B” (comprador interesado) suscribieron un compromiso de contratar (contrato preparatorio) por el cual se obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compraventa (contrato definitivo) sobre el inmueble “X”. El plazo para celebrar la compraventa (1 año) venció y el mismo no fue renovado. “A” demandó a “B” para le devuelva el inmueble y “B” se defendió alegando que el compromiso de compraventa era el título que lo legitimaba a permanecer en el bien.

 

La Corte Suprema amparó la demanda pues “el contrato de promesa de compraventa que ostenta la demandada (“B”) ha fenecido, por lo que la posesión de ésta deviene en precaria” (Casación N° 1741–2014 LIMA, publicada el 01/08/2016).

 

El desalojo por precario se interpone contra aquél que posee el bien sin derecho. No basta con ser poseedor; tal condición debe sustentarse en un derecho. Por ejemplo, el demandado no podrá defenderse con un certificado de posesión en tanto éste sólo acredita su posesión (algo que no está en discusión), mas no el derecho que le sirve de sustento[1].

 

El compromiso de contratar es  un contrato preparatorio por el cual las partes se obligan a firmar en el futuro un contrato definitivo. Por ende, en un compromiso de compraventa (promesa de venta) “A” y “B” se obligan a celebrar dentro de determinado plazo (si las partes no lo establecen el plazo será de 1 año) la compraventa que convertirá a “B” en nuevo propietario.

 

Según la Corte, si “B” posee el bien amparado en una promesa de venta cuyo plazo ya venció, es un poseedor precario (primer error). De esto se deduce que si la promesa de venta está vigente, “dicho contrato sería el “título” que legitimaría a “B” para permanecer en el bien (segundo error). Aquí hay dos errores. Comenzaré por el segundo.

 

Se confunde el título de la posesión

 

¿Qué derecho adquiere “B” sobre el bien  como consecuencia de la promesa de venta? Ninguno. ¿En qué consiste su “título” (derecho) para permanecer en el bien? La promesa de venta sólo genera la obligación de las partes de firmar el contrato definitivo (obligación de hacer)[2], pero no transfiere la propiedad ni ningún derecho real sobre el bien a favor del futuro adquirente (“B”). Si al momento de celebrar la promesa de venta “A” entrega la posesión a “B”, estamos ante una gracia o concesión (contrato de comodato[3]) que se hace a favor del futuro comprador. El título que legitima a “B” para poseer no es, entonces, la promesa de venta, sino el comodato en virtud del cual “A” tolera la posesión (no propiedad) de “B”.

 

Alguien podría objetarme diciendo que esto resulta desventajoso para “B” porque si el título es el comodato, entonces “A”, en su condición de propietario, podría en cualquier momento poner fin al comodato y así el título de “B” fenecería, quedando expuesto a una demanda de desalojo.

 

En realidad “B” no quedaría desamparado, porque podrá defenderse invocando el derecho real de retención[4]: “B” mantendrá la posesión como garantía de que “A” cumpla con su obligación de firmar la compraventa definitiva.

 

El vencimiento del plazo de la promesa de venta no genera precariedad

 

Según la Corte, una vez vencido el plazo de la promesa de venta “B” deviene en precario. Imagínese que estando vigente el plazo “A” se niega a firmar la compraventa y “B” lo demanda para que cumpla con su obligación. Mientras dura el proceso judicial el plazo vence. Aprovechándose de ello “A” demanda el desalojo por precario contra “B”. ¿Realmente es un poseedor precario? No. “B” puede retener el bien para garantizar que “A” cumpla con su obligación de suscribir el contrato definitivo.

 

Si no admitimos que “B” pueda ejercer sobre el bien un derecho de retención se le podría generar un perjuicio irreparable: si “B” es declarado precario y se ordena la restitución a favor de “A”, éste podría vender el bien a un tercero, quien al inscribirlo a su favor de buena fe se convertiría en un tercero registral inatacable. Esto podría evitarse inscribiendo la promesa de venta en la partida del inmueble, pero por una inexplicable razón la ley no permite que un compromiso de contratar se inscriba. La única forma que tiene “B” para publicitar su condición de potencial comprador es a través de la posesión, pero si la Corte lo considera un precario y ordena el desalojo le quita toda posibilidad de publicidad y por ende toda forma de desvirtuar la buena fe del tercero adquirente. Es cierto que “B” podría inscribir su demanda en la partida, pero esta anotación podría darse una vez que “A” ya vendió el bien, por lo que el perjuicio ya estaría consumado.

 

Conclusión

 

La Corte no sólo se equivoca por considerar que la promesa de venta es el título para poseer que excluye la precariedad (en realidad ese “título” no otorga ningún derecho), sino que partiendo de ello concluye erróneamente que una promesa de venta con plazo vencido convierte al poseedor (futuro comprador) en precario. El incumplimiento de la obligación de firmar el contrato definitivo autoriza al futuro comprador (“B”) a retener el bien en garantía de que su contraparte (“A) cumpla con suscribir la compraventa definitiva.

 

La sentencia de la Corte Suprema deja a “B” en un callejón sin salida cada vez que “A” se niegue a cumplir con su obligación de firmar el contrato definitivo: la ley no le permite inscribir su promesa de venta y la Corte Suprema no le permite mantener la posesión a su favor. El camino para que aparezca un tercero adquirente de buena fe queda libre, y en el horizonte se avizora un perjuicio irreparable.

 


[1] Este caso lo he comentado en: PASO ARAUCO, Alan. “La defensa del poseedor precario en el proceso de desalojo. ¿El certificado de posesión constituye título que justifique la permanencia en el bien? La Corte Suprema se Reivindica”. En: Revista Jurídica del Perú. Enero. 2011.

[2] Así lo reconoce la propia Corte en su sentencia: “El compromiso de contratar genera solamente una obligación de hacer, vale decir, dicha prestación consiste en celebrar el contrato definitivo dentro del plazo fijado por las partes o dentro del máximo legal de un año”

[3] Artículo 1728.- Por el comodato, el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva.

[4] Artículo 1123.- Por el derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado.

 

--------------------------------------------------------

(*) Alan Pasco Arauco es asociado del Estudio Philippi, Prietocarrizosa, Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Universidad San Martín de Porres.

Enlaces automáticos por temática
Acceda para comentar como usuario
¡Deje su comentario!
Normas de Participación
Esta es la opinión de los lectores, no la nuestra.
Nos reservamos el derecho a eliminar los comentarios inapropiados.
La participación implica que ha leído y acepta las Normas de Participación y Política de Privacidad
1 Comentario
Edgar Vizcarra
Fecha: Miércoles, 24 de agosto de 2016 a las 08:32
La tasación de la Corte Suprema se encuentra arreglada a ley. El art. 911 del C. C. Establece claramente que "La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el se tenía ha fenecido". El hecho que el futuro comprador haya cumplido con su obligación de pagar el precio estipulado dentro del plazo contractual ya lo hace propietario, y evidentemente no es precario. Al contradecir la demanda de desalojo, sólo deberá acreditar la consignación judicial en cumplimiento de su obligación.

La Ley - El Ángulo Legal de la Noticia
La Ley - Peru • Términos de usoPolítica de PrivacidadMapa del sitio
© 2017 • Todos los derechos reservados
Powered by FolioePress