Aviso sobre el Uso de cookies: Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia del lector y ofrecer contenidos de interés. Si continúa navegando entendemos que usted acepta nuestra política de cookies. Ver nuestra Política de Privacidad y Cookies
Alan Pasco Arauco
Miércoles, 7 de diciembre de 2016 | Leída 3781 veces
A PROPÓSITO DE CASO SOBRE EL QUE SE DEBATIÓ LA INEFICACIA DE ESTE TIPO DE DOCUMENTO

¿Se puede demandar otorgamiento de escritura pública de un contrato de transferencia de posesión?

Enviar por email

El autor señala que el contrato de transferencia de posesión no es ineficaz si quien lo otorga no es propietario o si en el contrato de transferencia de posesión no se pactó como obligación de las partes firmar la escritura pública. Por ello, según su punto de vista, no es posible demandar judicialmente la firma de dicho documento.

[Img #12876]

 

El 30 de noviembre último fue publicada en El Peruano la Casación N° 104-2016 Santa. Los hechos que dieron lugar a la sentencia fueron los siguientes:

 

La Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador (la “Empresa”) era propietaria de un inmueble. Mediante documento privado de adjudicación el representante legal de la Empresa transfirió la propiedad del predio a favor de “B”. Posteriormente, “B” suscribió a favor de “C” un contrato de transferencia de posesión (en adelante “CTP”) sobre el inmueble.

 

“C” interpuso contra “B” y la Empresa una demanda de otorgamiento de escritura pública (EP) respecto del CTP. Si bien “B” fue declarado rebelde, la Empresa contestó la demanda señalando que el representante legal que suscribió el acto de adjudicación (transferencia) a favor de “B” no contaba con facultades de representación de acuerdo con el Estatuto, por lo que dicha transferencia era ineficaz, y en consecuencia la Empresa no estaba obligada a otorgar ninguna EP.

 

En primera instancia el Juez declaró improcedente la demanda. El Juez consideró que el contrato entre la Empresa y “B” era ineficaz por ausencia de poder de representación, por lo que al no haber adquirido la propiedad no se le podía exigir a “B” el otorgamiento de la EP, más aún si lo único que transfirió a favor de “C” fue la posesión del inmueble.

 

Los Vocales Superiores confirmaron la sentencia, pues consideraron (al igual que el Juez) que el contrato entre la Empresa y “B” era ineficaz por “exceso de la facultad de representación”, y tratándose de un “vicio estructural del acto jurídico” podía ser apreciado de oficio de acuerdo con el artículo 220° CC[1].  Como consecuencia de ello, el CTP entre “B” y “C” también devenía en ineficaz al haber sido otorgado por quien no era el propietario, por lo que no correspondía otorgar la EP.

 

Antes de analizar las razones que llevaron a la Corte Suprema a desestimar el recurso de casación interpuesto por “C”, voy a analizar lo resuelto por las dos primeras instancias.

 

Es correcto que se haya calificado de “ineficaz” el contrato entre la Empresa y “B”. Los actos celebrados por el falso representante a favor de terceros (“B”) son ineficaces (no nulos; tampoco anulables) frente al supuesto representado (Empresa)[2]. Sin embargo, el error consistió en haber calificado a este “exceso de representación” como un “vicio estructural del acto jurídico”: los vicios estructurales dan lugar a la nulidad o anulabilidad. El defecto en la representación genera una ineficacia en sentido estricto, que no es equivalente a un vicio estructural. Siendo así, el artículo 220 que la Corte invocó para sustentar la facultad de “apreciar de oficio” dicha ineficacia, no resultaba pertinente. Pero ello no significa que la Corte no pueda apreciar dicha ineficacia de oficio; sí lo puede hacer, pero el sustento está en el artículo 1412° CC y no en el 220° CC: en un proceso de otorgamiento de EP el Juez debe apreciar de oficio que el acto cuya formalidad se exige no sólo sea válido, sino también eficaz[3].

 

Un segundo error fue considerar que el CTP entre “B” y “C” era ineficaz porque “B” no era el propietario del bien. Cualquier poseedor, con o sin derecho sobre el bien, puede - eficazmente - transferir la posesión del predio que ocupa. Existe plena legitimidad para entregar posesión pese a que no se es propietario, siempre y cuando en el contrato claramente se establezca que lo que se transfiere es la “nuda” posesión. No hay razón para declarar ineficaz dicho contrato. La ineficacia por falta de legitimidad aplica cuando alguien transfiere un derecho que no tiene sobre el bien: el invasor que vende el bien; el usufructuario que dona el predio; el arrendatario que permuta el bien. Todos estos son contratos ineficaces porque el invasor, el usufructuario y el arrendatario no son titulares del derecho (propiedad) que pretenden transmitir. El poseedor, independientemente de si cuenta o no con un derecho que respalde su posesión, ejerce de forma fáctica los atributos de la propiedad (usa y disfruta); es el titular “fáctico” del uso y disfrute. Entonces, no hace nada indebido el poseedor que, de manera “fáctica”, transfiere el uso y el disfrute, haciendo hincapié en su respectivo contrato que se trata de una mera transferencia fáctica (traslado de posesión) que no implica la adjudicación de ningún derecho (propiedad, uso, disfrute) sobre el bien a favor del adquirente (tal como se hizo en el CTP celebrado entre “B” y “C”).

 

Por ello la Corte Suprema, con acierto, corrigió el error de las instancias previas y sostuvo que “el hecho de que los transferentes sean propietarios o no del inmueble sub litis, no cambia las condiciones del CTP celebrado entre “C” y “B”, ni lo convierte en uno de transferencia de propiedad, pues el referido contrato se rige de acuerdo a las cláusulas que en la misma se detallan, en las cuales, solo se hace alusión a la transferencia de la posesión”.

 

Corresponde ahora analizar si el transferente en el CTP está obligado a otorgar la EP de dicho acto.

 

La Corte Suprema sostuvo que “el documento en el cual el demandante (“C”) sustenta el derecho de otorgamiento de escritura del bien inmueble es un contrato de traspaso de posesión (…) en ese sentido, el contrato cuya solemnidad se persigue, no es uno de transferencia de propiedad, sino uno donde únicamente se transfiere la posesión (…) teniendo en consideración que el otorgamiento de escritura pública constituye una formalidad del contrato de compraventa de propiedad, que en el presente caso no existe, entonces, mal puede pretenderse el otorgamiento de escritura pública, cuando no ha existido tal transferencia, pues de conformidad con el artículo 1549 del Código Civil, la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia solo está referida a la propiedad, mas no a la posesión”

 

Estoy de acuerdo con lo resuelto por la Corte, pero quisiera agregar que el hecho que el adquirente de la posesión no pueda exigir a su transferente el otorgamiento de la EP no le genera mayor perjuicio. Me explico:

 

Si la intención del adquirente es sumar el plazo posesorio de su transferente, no requiere de EP. El artículo 898° CC exige únicamente un contrato de transferencia válido entre las partes, y en la medida que el CTP no tiene una formalidad solemne, basta con que dicho contrato conste en documento privado para poder sumar el plazo posesorio y así acceder a la prescripción adquisitiva.

 

De igual forma, si la finalidad del adquirente es inmatricular el predio a su favor, un CTP no le es útil, al margen de que conste en documento privado o en EP. En efecto, cuando el artículo 2018° CC exige la presentación de títulos por un período ininterrumpido de cinco años para poder inmatricular, se está refiriendo (aun cuando no lo diga expresamente) a títulos que acrediten el derecho de propiedad. Si se cuenta con títulos que acreditan sólo la posesión (CTP), ellos no permiten inmatricular aun cuando estuvieran contenidos en EP y tengan una antigüedad mayor a cinco años. Sobre esto último el artículo 2021 CC es muy claro: “los actos o títulos referentes a la sola posesión no son inscribibles”.

 

Finalmente, se me podría objetar diciendo que sí hay un caso en donde al adquirente de la posesión le podría ser útil que su CTP esté en EP: cuando el mismo transferente haya celebrado dos o más contratos de transferencia de posesión sobre la misma área a favor de distintos adquirentes. Por aplicación de las normas de concurrencia de acreedores[4], ganaría el adquirente con EP de fecha más antigua[5], por lo que al adquirente sí le sería útil que su CTP esté en EP.

 

Sin embargo, no debe perderse de vista que la Corte Suprema no niega la posibilidad de que un CTP pueda celebrarse mediante EP. Lo que la Corte niega es que exista una obligación legal del transferente de firmar la EP del CTP. Por ello, si el transferente se niega a firmar la EP del CTP pese a que ello fue pactado como obligación en el mismo contrato, el adquirente podrá exigir judicialmente el cumplimiento dela formalidad (aquí la obligación tendría fuente contractual). Pero si en el CTP ello no fue pactado, no se podrá exigir la firma de la EP en tanto no existe norma que obligue a ello al transferente de la posesión.

 

El 1411° CC es muy claro: se puede demandar el otorgamiento de la EP cuando tal obligación tenga fuente contractual o legal, y siempre que la EP que se demanda no constituya formalidad solemne del acto jurídico. Para hacer un símil: si suscribo un contrato de obra en minuta y no establezco en el contrato la obligación de las partes de formalizar dicho contrato en EP, no puedo demandar a mi contraparte para que me firme dicho documento, en tanto no existe norma legal que obligue al contratista o comitente a suscribir el contrato de obra por EP. Pasa lo mismo con el CTP: si el adquirente quería asegurarse que contaría con una EP, debió consignar en el CTP la suscripción de la EP como una obligación del transferente.

 

En conclusión: (i) el contrato de transferencia de posesión no es ineficaz por haber sido otorgado por quien no es propietario; (ii) si en el contrato de transferencia de posesión no se pactó como obligación de las partes firmar la EP, entonces no se puede demandar judicialmente la firma de dicho documento, pues no existe norma que obligue al transferente de la nuda posesión a formalizar el CTP en EP.

 


[1] Artículo 220° CC.- La nulidad puede ser declarada de oficio por el juez cuando resulte manifiesta.

[2] Artículo 161°CC.- El acto jurídico celebrado por el representante excediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, o sin tener la representación que se atribuye, es ineficaz con relación al representado.

[3] Esto lo desarrollé en extenso en mi último trabajo: PASCO ARAUCO, Alan. “IX Pleno Casatorio y otorgamiento de escritura pública: mucho más que un análisis de validez y una posible rectificación suprema”. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N° 37. Julio. 2016.

[4] Artículo 1135° CC.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

[5] Al no estar ninguno de dichos contratos inscrito, el criterio que determinará la prevalencia de alguno de los adquirentes será la fecha cierta más antigua de sus respectivos contratos.

 

-------------------------------------------------------------

(*) Alan Pasco Arauco es asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad de Lima, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y de la Universidad de San Martín de Porres.

Acceda para comentar como usuario
¡Deje su comentario!
Normas de Participación
Esta es la opinión de los lectores, no la nuestra.
Nos reservamos el derecho a eliminar los comentarios inapropiados.
La participación implica que ha leído y acepta las Normas de Participación y Política de Privacidad
La Ley - El Ángulo Legal de la Noticia
La Ley - Peru • Términos de usoPolítica de PrivacidadMapa del sitio
© 2017 • Todos los derechos reservados
Powered by FolioePress