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Sábado, 17 de diciembre de 2016 | Leída 3869 veces
SI EL PISO TIENE LA CALIDAD DE PARTE INTEGRANTE

No procede mejor derecho de propiedad sobre los niveles de una edificación

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La Corte Suprema precisa que, mientras no exista independencia por cada piso o nivel en una edificación, no será posible reconocer los derechos singulares de las partes que se atribuyen las divisiones del inmueble.

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Los pisos o niveles no pueden ser objeto de derechos singulares mientras funcionen como partes integrantes de un mismo inmueble. En ese sentido, una declaración de mejor derecho de propiedad sobre una edificación con ambientes interconectados debe estimarse como improcedente, en atención al artículo 887 del Código Civil.

 

Así lo estableció la Sala de Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casación N° 2157-2015 La Libertad.

 

Veamos los hechos: La parte demandante dedujo una pretensión de mejor derecho de propiedad sobre un inmueble y, en consecuencia, pidió que se declare la accesión del predio y el pago de una indemnización. Al respecto, alegó que la construcción fue hecha por sus causantes por concesión del propietario del terreno, con quien mantenían una relación de arrendamiento. Asimismo, señaló que, en el año de 1972, fue emitida la escritura pública de propiedad de la edificación, la cual sería inscrita posteriormente. Afirmó que esta situación se mantuvo hasta el año 1993, fecha en la que los nuevos propietarios del terreno pretendieron desconocer su derecho, de tal forma que vendieron el predio al ahora demandado como si se hubiera tratado de una unidad.

 

La sentencia de primera instancia declaró improcedente la demanda, toda vez que en las partidas registrales observó, por una parte, que se acreditaba la propiedad del accionante en el extremo de la construcción, mientras que por otra, se confirmaba que el demandado era el propietario del terreno. Por tanto, los jueces concluyeron que no existía una oposición de derechos.

 

Impugnada la sentencia, se declaró fundado el mejor derecho de propiedad a favor del accionante, pues, al cotejar las partidas registrales, los jueces advirtieron que el derecho de propiedad del demandante se reducía al primer y segundo piso de la edificación, en tanto que la propiedad del demandado comprendía el terreno y la totalidad de la construcción existente en el, lo que en buena cuenta, según su opinión, debería resolverse bajo el supuesto de concurrencia de acreedores en bien inmueble. Además, se atendió el hecho de que la inscripción más antigua correspondía a la parte demandante, por lo que se declaró la propiedad del primer y segundo nivel a favor de esta, dejando a salvo el derecho a la propiedad del terreno, así como el tercer y del  cuarto nivel de la construcción.

 

Presentado el recurso casatorio por el demandado, el máximo órgano judicial criticó la solución dada en segunda instancia, pues, a su parecer, resultaba insostenible que se hubiese resuelto indicando que la propiedad del primer y segundo nivel de la edificación eran de la parte accionante, en tanto que habría omitido pronunciarse sobre el terreno y los dos últimos pisos de la edificación. En ese sentido, la Corte Suprema estimó que la sola adjudicación de la propiedad del primer y segundo nivel a la parte demandante torna inútil la funcionalidad del predio para el demandado.

 

Así, el Colegiado Supremo apreció que el supuesto de hecho debería ser interpretado con arreglo al artículo 887 del Código Civil, pues tanto el terreno como los cuatro niveles representan una unidad indivisible, de tal forma que la descomposición hecha por la Sala atenta contra el aprovechamiento del predio.

 

De otro lado, los magistrados supremos señalaron que debería haberse planteado una accesión de la edificación de buena fe conforme a los artículos 938 y 941 del código civil, con lo que se hubiese obtenido la integración de lo construido al terreno, a efectos de no destruir el valor económico del bien y que el pago de valor del precio de lo edificado o del terreno debería ser optado, en caso de negativa del dueño de este último, por el edificador, lo que sería concorde con el fin de aprovechamiento de la propiedad. Sin embargo, según los supremos, al no haberse deducido esta pretensión como principal, y más bien como accesoria, seguiría el rumbo de la primera (mejor derecho de propiedad), por lo que corresponde declarar la improcedencia.

 

Finalmente, el colegiado supremo declaró fundado el recurso de casación, casó la sentencia de vista y confirmó la sentencia dictada por el órgano de primera instancia.

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