El fraude inmobiliario fue uno de los temas más sonados en los últimos dos años. Se generó un ambiente en donde los medios de comunicación denunciaban y reportaban sendos casos de estafas, falsificaciones y suplantaciones a través de las más comunes operaciones inmobiliarias, aprovechando vacíos legales o tergiversando las normas vigentes. La presión mediática fue tal que los legisladores se vieron en la necesidad de proponer modificaciones a la normativa sobre la materia, algunas de las cuales fueron aprobadas.

Una primera respuesta normativa que tuvo por objeto frenar el actuar delictivo en el negocio inmobiliario fue la Ley N° 30313, promulgada en marzo de 2015, mediante la cual se modificaba, entre otros, el artículo 4 del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, restringiendo la competencia notarial para los actos de disposición y gravamen de bienes inmuebles al ámbito territorial provincial en el que se ubicaban. Así, si una persona deseaba disponer de un inmueble ubicado en Trujillo, debía suscribir la escritura pública de compraventa ante un Notario de Trujillo. Ya no era posible hacer dicho trámite ante cualquier Notario a nivel nacional.

Las críticas no tardaron en hacerse llegar y casi todas estaban vinculadas al incremento innecesario de los costos de transacción que implicaba el tener que transportarse necesariamente al lugar donde se encontraba el inmueble para poder celebrar el acto de disposición o gravamen; entre otras tantas observaciones que, finalmente, conllevaron a una nueva modificación de la legislación referida a la competencia notarial.

De esta manera, en setiembre de 2016 fue publicado el Decreto Legislativo N° 1232, que, en síntesis,  había realizado dos cambios respecto de la modificación anterior: (i) la restricción de la competencia notarial en cuanto a disposición y gravamen ya no estaba referida a los bienes inmuebles limitándolo únicamente a los predios; y (ii) la restricción ya no alcanzaba a todos los sujetos de derecho, sino únicamente a las personas naturales. Esta última modificación resultó la respuesta a la crítica referida a la dificultad que se generaba en celebrar los actos de disposición y gravamen en el mismo lugar de ubicación del predio, sobre todo, para las personas jurídicas (léase grandes empresas) que, como se sabe, operan en su mayoría en Lima.

Tuve la oportunidad de comentar ambas modificaciones, proponiendo con énfasis y en base a algunos de los proyectos normativos que habían sido presentados hasta el referido momento, que se vuelva obligatorio (y, sin excepciones) para todos los notarios del país el uso del sistema biométrico para la identificación de los contrayentes en los actos de disposición y gravamen de predios.

Luego de algunos meses la propuesta ha sido adoptada parcialmente en la legislación: el 30 de diciembre de 2016 se publicó el Decreto Legislativo N° 1310 que aprueba medidas adicionales de simplificación administrativa, en cuya tercera disposición final modificatoria se agregan dos párrafos al artículo 123-A del Decreto Legislativo del Notariado. Si bien la modificación resulta plausible de comentar, considero que resuelve solo parcialmente el problema.

En principio, debemos señalar que la competencia notarial para personas naturales sigue siendo provincial, y por tanto, los actos de disposición y gravamen de predios son nulos si no se celebran ante un notario de su circunscripción, pero las reglas introducidas plantean algunas excepciones: primero, se exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen realizados por personas naturales nacionales que se celebren en una circunscripción territorial distinta a la ubicación del predio, siempre que el notario que de fe pública del acto cuente con el sistema de identificación biométrica de RENIEC, y segundo, también se exceptúan aquellos actos de disposición y gravamen realizados por personas naturales extranjeras que cuenten con carné de extranjería, siempre que el notario que de fe pública del acto cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones.

Digámoslo claro: el uso del sistema de identificación biométrica de Reniec elimina el riesgo de suplantación, y con ello se soluciona parte del problema del fraude inmobiliario. De hecho, el Decreto Supremo N° 6-2013-JUS (publicado en junio de 2013) dispuso la obligatoriedad del uso del sistema de verificación biométrica en todos los oficios notariales del país, con la finalidad de elevar los niveles de certeza del proceso de identificación de los otorgantes y/o intervinientes en actos notariales y dotar de una mayor seguridad jurídica a las operaciones realizadas notarialmente. Si bien, el uso del sistema de identificación biométrica se hacía obligatorio con esta disposición, su no uso no determinaba la nulidad de los actos jurídicos, y ello se debía a que en algunos distritos o provincias notariales aún no contaban con las facilidades tecnológicas necesarias para efectuar la verificación biométrica  a través de Reniec.

Ahora bien, como se ha podido notar, tras la publicación del DL 1310, la restricción de la competencia notarial en el ámbito provincial sigue dándose únicamente respecto de las personas naturales (con las excepciones ya comentadas), mientras que dicha restricción no existe para las personas jurídicas (a propósito del DL 1232). Ello significa que estas últimas podrán celebrar actos de disposición y gravamen de predios en cualquier estancia notarial del país y no será necesario el uso del sistema de identificación biométrica para dar validez al negocio que celebren.

En resumen, se habría generado el siguiente escenario:

Esto quiere decir que se eliminará el riesgo de suplantación en el caso de que los contrayentes sean personas naturales y celebren los actos de disposición fuera de la circunscripción del notario según la ubicación del predio, mientras que en los otros tres escenarios restantes se sigue dejando carta blanca para cometer fraude inmobiliario en tanto no se exige, bajo sanción de nulidad, el uso del sistema de identificación biométrica.

Por lo expuesto, mi inquietud sobre la distinción para aplicar esta norma entre personas naturales y jurídicas, se mantiene, e incluso, se acrecienta. Y es que, ¿por qué el trato diferenciado si finalmente quienes suscriben los actos de disposición y gravamen, en representación de la persona jurídica, son las personas naturales? Por otro lado, ¿por qué distinguir entre actos de disposición y gravamen de predios que se realizan dentro y fuera de la circunscripción notarial de acuerdo a la ubicación del bien? A caso, ¿solo se pueden cometer suplantaciones fuera del ámbito territorial donde se ubica el predio?

Estuve (y estoy) convencido en que el uso del sistema de identificación biométrica solucionaría el problema de la suplantación, a todo nivel, y no solo en lo que respecta a disposición y gravamen de predios. Por tanto, debería exigirse que los Notarios lo ofrezcan obligatoriamente sin hacer distinción alguna (evitando generar así las inconsistencias que revelamos líneas arriba). En el peor de los escenarios, si aún no es posible que algunos oficios Notariales cuenten con dicha herramienta, solo respecto de ellos debería sancionarse la nulidad del acto de disposición o gravamen de predios cuando es llevado a cabo fuera del ámbito de competencia territorial notarial.

Espero que el legislador nuevamente nos escuche.

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(*) Julio Pozo Sánchez es docente universitario de Derechos Reales.