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Ricardo Geldres Campos
Lunes, 23 de enero de 2017 | Leída 3348 veces
OBSERVACIONES A LO RESUELTO EN EL IX PLENO CASATORIO CIVIL

El plazo prescriptorio de la pretensión de otorgamiento de escritura pública

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A propósito de lo resuelto en el reciente IX Pleno Casatorio Civil, el autor analiza si el otorgamiento de escritura pública es una obligación necesaria por parte del vendedor o debe estar sujeto a un plazo de prescripción.

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Recientemente se ha emitido el IX Pleno Casatorio, y finalmente ha resuelto un problema de suma importancia: el relacionado con la posibilidad de que en un proceso de otorgamiento de escritura pública, con todas las limitaciones que contiene, se pueda analizar la validez del contrato que le dio origen. 

 

No obstante, en lo que respecta a los precedentes judiciales vinculantes, notamos que el Pleno no se ha manifestado sobre un tema transcendental, me refiero al plazo prescriptorio(1) de la pretensión de otorgamiento de escritura. Este problema no es secundario, sino principal, toda vez que se trata de determinar si el plazo prescriptorio de la pretensión de otorgamiento de escritura pública es imprescriptible o está sujeta a un plazo de prescripción (10 años).

 

Al respecto, la jurisprudencia era discordante sobre el tema. Así, un sector consideraba que el otorgamiento de escritura pública, al ser la manifestación del ejercicio del derecho de propiedad (pues a través de ella se perfecciona el dicho derecho), no se encuentra sujeta a un plazo de prescripción (imprescriptible(2). En tal sentido, la Casación Nº 3333-2006-Ica ha establecido lo siguiente:

 

“La acción del comprador, ahora propietario, a fin de que la compraventa conste en una escritura pública, emana también de su derecho de propiedad, conforme a los artículos 923º y 927º del código sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya celebrado, por lo que no está sujeto a término de prescripción (…) Es que los plazos de prescripción no pueden ser aplicables a este tipo de acciones que buscan proteger el derecho de propiedad ya adquirido, pues conforme se ha establecido, el otorgamiento de la escritura pública es la formalidad que sirve para la inscripción del derecho de propiedad, el mismo que necesita de dicha inscripción para ser oponible a terceros”

 

Por su parte, otro sector consideraba que el otorgamiento de escritura pública al ser una pretensión personal, que se deriva del incumplimiento del contrato, si se encuentra sujeta a un plazo y este es el de 10 años (como toda acción personal(3).

 

Ahora bien ¿Cuál es el plazo prescriptorio que ha establecido el IX Pleno Casatorio en los procesos de otorgamiento de escritura pública?

 

Si bien, como ya lo he mencionado, el Pleno no se ha manifestado sobre este tema en los precedentes vinculantes, me parece que de igual manera ha resuelto este problema a favor del plazo de 10 años.

 

De hecho, de una lectura rápida Fundamento 88 del Pleno, se puede apreciar lo siguiente:

 

“(…) la obligación de elevar a escritura pública el contrato, constituye, salvo pacto en contrario, una obligación principal, por aplicación analógica del artículo 1549 del Código Civil, por lo que el cumplimiento de tal obligación puede suspenderse legítimamente en caso de que la contraparte haya a su vez incumplido una obligación principal a su cargo. Así, por ejemplo, en el caso del contrato de compraventa tenemos que el comprador asume la obligación de pagar el precio de venta (artículo 1558 del Código Civil), mientras que el vendedor asume, entre otras, la obligación de perfeccionar la transferencia de la propiedad que -como hemos visto- se traduce en la realización de aquellos actos dirigidos a que el derecho transferido obtenga mayor oponibilidad, entre los cuales encontramos el otorgamiento de escritura pública. Es más, el propio Código Civil cataloga a esta obligación como una de carácter esencial o principal: “Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien” [el resaltado es nuestro]. Luego, si el comprador (demandante) peticiona la formalización del contrato sin haber cumplido su obligación de pagar el precio, resulta legítimo que el vendedor (demandado) suspenda el cumplimiento de aquella obligación hasta que el comprador cumpla o garantice cumplir la obligación que le corresponde”

 

Como se puede observar, para el Pleno, el otorgamiento de escritura pública no constituye la manifestación del ejercicio del derecho de propiedad, sino ella se traduce en una obligación de carácter esencial a cargo del vendedor. Así, el Pleno al reconocer que el otorgamiento de escritura pública es una obligación, no cabe duda que ha zanjado este problema, pues como toda obligación se encuentra sujeta a un plazo de prescripción de 10 años (acción personal).

 

La posición del Pleno es la correcta, pues no se entiende cómo es que el ejercicio de un derecho real como la propiedad dependa de otro sujeto (vendedor) para que pueda perfeccionarse. Si fuese así, nos encontraríamos frente a un derecho de crédito (obligación), mas no frente a un derecho de propiedad, toda vez que en aquel la conducta de la otra parte (vendedor) es determinante para que satisfaga el interés de la otra (comprador), tal y como ocurre con el otorgamiento de escritura pública.

 

Desde el momento de la celebración del contrato, por el simple consenso, el comprador adquiere la propiedad del bien. No obstante, el derecho adquirido por el comprador podría perderse, de ahí que sea necesario que inscriba su bien en Registros Públicos(4). Para tal fin, el vendedor debe realizar todos los actos necesarios para que el comprador pueda inscribir su predio en Registros, como el otorgamiento de escritura pública, que según el Pleno, constituye una obligación de carácter esencial a cargo del vendedor.

 

 


 

(*) Ricardo Geldres Campos es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, y adjunto de docencia de Derecho Civil en esa misma casa de estudios y en la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). 

 

(1) Desde ya debemos manifestar que desde mi punto de vista, la prescripción es un fenómeno que no extingue nada, sino más bien atribuye al deudor un medio de defensa, que se traduce en un derecho potestativo, para hacer frente a las pretensiones del acreedor. Al respecto, se puede revisar mi artículo: GELDRES CAMPOS, Ricardo. “Prescripción e ineficacia representativa”, en Actualidad Jurídica, abril,  Nº 257, 2015, pp. 155-166

 

(2) Código Civil. Artículo 927.-  La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción

 

(3) Código Civil. Artículo 2001.- Prescriben, salvo disposición diversa de la ley:

1.- A los diez años, la acción personal, la acción real, la que nace de una ejecutoria y la de nulidad del acto jurídico. (…)

 

(4) Código Civil. Artículo 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

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1 Comentario
Juan Rivera Castañeda
Fecha: Lunes, 23 de enero de 2017 a las 21:27
Ese plazo prescriptorio no se puede incoar en el otorgamiento de público con el código civil del 36 y el código procedimiento civiles.

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