El crecimiento económico de un país requiere de bases instrumentales que permitan al emprendedor aumentar su productividad y conectarse con el mundo, por tanto, es de importancia estratégica la construcción y/o instalación de carreteras, puertos, aeropuertos, ferrocarriles, comunicaciones, energía, saneamiento, así como la explotación de recursos naturales.

En tal contexto, el sector privado es clave en fomentar la inversión en obras de infraestructura, sea mediante concesiones, asociaciones público-privadas y otros mecanismos. En la hora actual, precisamente, y luego de las agobiantes denuncias por corrupción, es necesario perfeccionar dichas fórmulas jurídicas, de tal suerte que se emprenda reformas que apunten a lo siguiente: i) Proyectos que cuenten con adecuado sustento técnico (ingeniería) y económico (financiamiento); ii) Contratos con cláusulas precisas, en la que se establezcan soluciones claras de las diversas contingencias; iii) Distribución de los riesgos en la ejecución de la obra, tanto de carácter técnico, financiero, social o político, lo que elimina la necesidad de adendas; iv) Selección estricta de funcionarios con prestigio profesional y ético para los comités de selección; v) Transparencia absoluta en los procedimientos, y reducción de discrecionalidad de los funcionarios; vi) Publicidad de árbitros y laudos; vii) Saneamiento jurídico y posesorio de la tierra.

En esta oportunidad, queremos concentrarnos en este último punto.

Las obras de infraestructura se desarrollan en un espacio físico, que no necesariamente constituye propiedad o dominio público, en tanto muchas veces la obra se asienta en terrenos de propiedad privada, sea individual o comunal. No pocas de las “famosas adendas”, tuvieron como causa las demoras en el saneamiento de los títulos de propiedad de las zonas requeridas para ejecutar el proyecto; por tanto, los plazos de la obra han debido prorrogarse una y otra vez, con la consiguiente paralización en el desembolso las inversiones, lo que evidentemente tiene impacto negativo en la generación de trabajo, riqueza e impuestos para el Estado.

Por tanto, un aspecto importante del llamado “destrabe” de las inversiones, pasa por acelerar los procesos de saneamiento legal de la tierra, sin merma de la seguridad jurídica, lo que, en buena cuenta, liberaría las fuerzas productivas del sector privado para el logro de la mayor eficiencia en el uso de los recursos. El D. Leg. 1333, que crea una entidad temporal (APIP), dependiente de Pro-Inversión -pero aún acéfala y sin operatividad-, busca ayudar en dicho propósito.

Sin embargo, el reto es enorme, por lo que cabe formular las siguientes propuestas:

En primer lugar, el saneamiento legal de la infraestructura se realiza en dos ámbitos: a) jurídico (títulos de propiedad); y, b) posesorio (ocupación efectiva). La nueva entidad deberá tener en claro que la obra puede ejecutarse a partir de la posesión legítima, y no necesariamente con el título de propiedad perfecto, que normalmente demora más, por lo que no puede supeditarse el avance del proyecto a un requisito que a veces tiene carácter estrictamente formal. Esta aceleración de tiempos no significa inseguridad para el inversionista, puesto que, en el peor de los casos, si es que la propiedad le correspondiese a un tercero, entonces bastaría activar la expropiación.

En segundo lugar, precisamente, es imperativo modificar algunas reglas de la expropiación: a) Definir la figura como modo adquisitivo “originario”, es decir, una vez aprobada la ley, y realizado el pago justipreciado, la propiedad del anterior titular, sea quien fuese, queda extinguida en forma definitiva, por lo que cualquier debate posterior se centrará en la indemnización, pero no en la propiedad; b) Reconocer que la ley expropiatoria quede en suspenso, en caso que el inversionista adquiera la posesión legítima del terreno, de tal suerte que solo se active su eficacia en caso que el verdadero propietario obtenga una sentencia favorable; c) Excluir la reversión una vez que se adjudicó la obra, sin que sea relevante el mayor o menor plazo de ejecución; d) Establecer que la toma posesoria, luego de la ley expropiatoria, se haga en forma inmediata, luego de consignar el precio, si es que el terreno se encuentra vacante o sin posesión efectiva; e) El justiprecio del inmueble expropiado se calculará en función al valor que tenía a la fecha de convocatoria del proyecto, con lo que se evita la distorsión que surge cuando la tierra se convierte, de un día a otro, en imprescindible.

En tercer lugar, se requiere perfeccionar los mecanismos para consolidar la propiedad, y, con ello, evitar los debates interminables, tales como: a) Prescripción adquisitiva de cinco años en predios rurales o eriazos que pertenezcan a particulares; b) Interrupción de la prescripción con la necesaria solicitud inscrita en el registro, y por el plazo de dos años para que la demanda haya sido notificada; en caso contrario, caducará la interrupción; c) Recuperar las tierras vacantes u ociosas que solo en apariencia le pertenecen a las llamadas Comunidades “fantasma”, sin vida asociativa (puede verse, con argumentos: http://laley.pe/not/3813/el-pueblo-peruano-debe-recuperar-las-tierras-de-las-ldquo-comunidades-fantasma-rdquo-).  

En cuarto lugar, el registro tendrá que reformarse de modo radical, con el fin que deje de ser una traba para las inversiones, como ocurre en la actualidad. Las siguientes acciones ayudarían en este sentido: a) Podar los reglamentos registrales, pues, hoy, en el Perú, la cantidad de normas de este tipo supera largamente a las de países de nuestro entorno, lo que responde a la falaz idea de que “a más normas, más orden y seguridad”, lo que no es cierto; b) Eliminar requisitos innecesarios e irracionales, como los que se exigen en la declaratoria de edificación o en las distintas modificaciones físicas de las fincas; c) Racionalizar la calificación del registrador, que no puede duplicar esfuerzos con otros funcionarios, por tanto, los actos municipales, urbanísticos, catastrales y administrativos deberán archivarse en el registro, sin nueva evaluación por el registro, salvo en lo que compete a la autenticidad y competencia material; d) Cambiar la perspectiva en relación con el catastro, para que este sea un trámite ex post a la inscripción, y no ex ante, como ahora; e) Regular procedimientos extrajudiciales de titulación; f) Trasladar la SUNARP a la PCM o al Ministerio de Vivienda, pues la propiedad, la tierra o la vivienda, son activos económicos y sociales de relevancia para la economía de mercado y el crecimiento económico, lo que excede la estrecha visión que siempre ha tenido el Sector Justicia en este rubro, basada en el legalismo.  

En suma, el saneamiento de la propiedad exige un trabajo en el mundo de los títulos, pero también, y fundamentalmente, en la liberación física de los terrenos; por tanto, la sola posesión legítima debe permitir que el inversionista comience la ejecución de los proyectos. Todo ello, sin violentar los derechos de terceros y de las comunidades, lo que requiere, además, información completa del proyecto, diálogo de buena fe, trato respetuoso dentro de la legalidad, y responsabilidad social de la empresa.

(*)Gunther Hernán Gonzales Barrón es abogado especialista en derecho de la propiedad