Para que prospere la acción de desalojo por la causal de ocupación precaria se requiere la concurrencia de cuatro presupuestos esenciales. Los dos primeros son que el actor acredite su derecho a la restitución del bien, al tener condición de propietario o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio; y que no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado.

El tercer presupuesto es que existe ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada.

Y, finalmente, que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado, esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquel que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo.

Así lo ha precisado la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, al resolver la Casación N° 2156-2014-Arequipa, publicada en la separata de Casaciones del diario oficial El Peruano del martes 2 de mayo de 2017.

Veamos el caso: una persona interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad de que la demandada entregue la parte del inmueble de su propiedad que ocupa. Indicó que la demandada, aprovechando un conflicto familiar, de manera inconsulta e ilegítima pasó a ocupar un ambiente de aproximadamente veinte metros cuadrados (20 m2) dentro de lo que ahora es de propiedad de la demandante, instalando ilegalmente un puesto de venta de comida rápida. 

El juez de la causa expidió sentencia declarando fundada la demanda y, en consecuencia, ordenó que la demandada, conforme al artículo 587 del Código Procesal Civil, cumpla con desocupar y entregar a la accionante la posesión del inmueble en el plazo de seis días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Sustentó su decisión en que la demandante aparece en la partida registral como propietaria y que el contrato de arrendamiento presentado por la demandada (y celebrado con un tercero, incoporado al proceso como denunciado civil) no resultaba oponible a la demandante, debido a que dicho contrato se trata de un derecho personal y, ante un conflicto de oposición de derechos, se debe preferir a quien hubiera inscrito primero su derecho. En consecuencia, el juez afirmó que la demandada carecía de título que autorice su posesión, por lo que tenía la condición de poseedora precaria. La Sala Superior confirmó dicha decisión.

Al resolver en forma definitiva la causa, la Corte Suprema concluyó que el denunciado civil no logró acreditar tener algún derecho sobre el inmueble que lo faculte a arrendar o ceder el bien, por lo que el contrato de arrendamiento presentado por la demandada no podía ser oponible a la accionante. Por ello, la Corte Suprema ratificó que la demandada tenía la condición de precaria al haber adquirido la posesión en mérito a un contrato de arrendamiento otorgado por quien no tiene la calidad de propietario del inmueble.

Además, la Suprema aprovechó esta decisión para establecer que, conforme al artículo 911 del Código Civil, mediante la pretensión de desalojo por ocupación precaria se deberá establecer si la parte demandante ha acreditado su derecho a la restitución del bien inmueble, y respecto al demandado, si tiene un título que justifica su posesión. En consecuencia –señaló la Corte–, para que prospere la acción de desalojo por dicha causal se requiere la concurrencia inexorable de los presupuestos referidos en el inicio de esta nota. Por tales consideraciones, se declaró infundado el recurso de casación presentado por la demandada y se decidió no casar la sentencia de vista.
 

Ud. puede leer el texto íntegro de esta sentencia aquí o revisar nuestro archivo Scribd:

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