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Luis Aliaga Huaripata
Lunes, 26 de junio de 2017 | Leída 707 veces
PERSONAS DE LA TERCERA EDAD SERÍAN PRINCIPALES BENEFICIARIOS

La hipoteca revertida o inversa: posibilidades y peligros

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El autor analiza las ventajas y desventajas que traería consigo el ingreso de este mecanismo de acceso al crédito a nuestro sistema financiero, teniendo en consideración la experiencia comparada. Así, manifiesta que es menester esperar la aprobación de la ley y su reglamento para poder determinar si efectivamente será una herramienta que facilite el acceso al crédito.

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El miércoles 14 de junio los principales diarios del país1 dieron cuenta de la aprobación en la Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso del Proyecto de Ley 570/2016-CR, referente a la “hipoteca revertida” o “inversa” (en adelante HR)2 , que busca incorporar en nuestro ordenamiento un producto financiero que permite a las personas de la tercera edad, principalmente, obtener liquidez sobre la base de sus propiedades inmobiliarias, cuyo origen se remonta al “Reverse Mortgage” Inglés (1965) y que en la actualidad goza de amplia aceptación alrededor del mundo.

 

En efecto se trata de un nuevo producto financiero que busca favorecer a las personas de la tercera edad, principalmente (en el Anteproyecto se refiere genéricamente como beneficiarios “al titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble”), a través de la concesión de un crédito en forma de renta global o periódica (se reconocen tres modalidades de HR, vitalicia, temporal y disposición única) garantizado con una hipoteca que recae sobre su vivienda habitual y cuya devolución es exigible a su fallecimiento (los sucesores deberán enfrentar esta obligación con cargo al inmueble, en principio).

 

La circulación e importación de “modelos jurídicos”, como ocurre con la HR, es una realidad y una necesidad en un mundo globalizado como el actual (lo que sustenta el resurgimiento de los estudios de Derecho Comparado), pero exige de ciertas cautelas para evitar desnaturalizar el ordenamiento interno y alcanzar el objetivo final.

 

En efecto, la experiencia comparada permite advertir que la HR facilita el incremento del ingreso de las personas mayores de edad (además de su permanencia obligatoria en la vivienda) a través de la “rentabilización” de su patrimonio inmobiliario, considerando que se trata de un sector de la población que económicamente no es activa y cuyos ingresos se reducen ostensiblemente con la jubilación, al ser las pensiones bastante bajas, por lo que la renta sirve como un complemento o sustituto de estas; asimismo, dado que el inmueble garantiza el reembolso del crédito, no se requiere una exhaustiva evaluación de la capacidad de pago de la persona (el acceso al crédito de este sector es ordinariamente nula o gravoso); además, los sucesores tienen preferencia para permanecer en el inmueble asumiendo la deuda generada por el beneficiario, entre otras alternativas; amén de un tratamiento fiscal favorable (el Anteproyecto contempla inafectación del impuesto a la renta); entre otros.

 

De otro lado, la experiencia comparada permite advertir ciertas desventajas o peligros de la HR, como la reducción de los bienes que pueden dejarse en herencia (la deuda generada a través del tiempo es generalmente igual o mayor al valor del inmueble) y en sociedades donde la riqueza inmobiliaria es escasa y un mayor número de familias ocupa la vivienda; asimismo, el monto del crédito (materializado en la renta) es minúsculo en relación al valor de la vivienda (que depende de su ubicación, antigüedad, materiales de construcción, revalorización, etc.) o pocos acceden a este tipo de crédito, teniendo ventaja los propietarios de inmuebles de alto valor; además, los altos costos de generación del producto –que es complejo- y los altos intereses a ser asumidos por el beneficiario (incluyendo el pago de tributos vinculados y las primas del seguro de protección del inmueble contra todo daño y de renta vitalicia -que cubre al beneficiario para eventuales pagos por encima del periodo pactado con la institución financiera-, etc.); adicionalmente, los sobrecostos en los que debe incurrir la entidad financiera en la ejecución de la hipoteca (el Anteproyecto se refiere a las Empresas de Operaciones Múltiples y a las Empresas Administradoras Hipotecarias); entre otros.

 

Dice un refrán popular que “El diablo se encuentra en las letras chiquitas”, por lo que esperaremos la aprobación de la Ley y su Reglamento para ver si efectivamente la HR será una herramienta que facilite el acceso al crédito de este sector de la población que lo requiere en la última etapa de su vida o termine siendo otra buena intención legislativa sin mayor impacto en la contratación y en la reactivación de la economía y del sector inmobiliario en particular (luego del “boom inmobiliario” del periodo 2003-2013 no se vislumbra signos de reactivación), como sucedió -según opinan algunos expertos- con el título de crédito hipotecario negociable, el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y el contrato de arrendamiento-financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.

 

(*) Luis Alberto Aliaga Huaripata es abogado egresado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Vocal del Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima y de la Universidad de San Martín de Porres (posgrado).

 

1 Ver, por ejemplo:

 http://gestion.pe/economia/congreso-aprobo-creacion-hipoteca-inversa-2192506 

http://peru21.pe/economia/congreso-aprueba-ley-que-permitira-crear-hipotecas-inversas-2285672 

http://diariocorreo.pe/economia/la-hipoteca-inversa-ayudara-a-adultos-mayores-a-tener-una-renta-mensual-fija-756060/

http://www.congreso.gob.pe/Docs/comisiones2016/Justicia/files/pre_dictamen_2da_legislatura/pd_pl_570_2016_hipoteca_inversa.pdf

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