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Luis Aliaga Huaripata & Fredy Silva Villajuan
Viernes, 18 de agosto de 2017 | Leída 981 veces
en nuestro país no se le ha reconocido personalidad jurídica

La junta de propietarios: acefalía y soluciones jurisprudenciales

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Los autores realizan un análisis del tratamiento legal que recibe la junta de propietarios en nuestro ordenamiento jurídico. Así, explican las soluciones que brinda la ley y la jurisprudencia en caso no exista reglamento interno o cuando existiendo nunca se eligió al presidente de la junta o habiéndose elegido presidente este se encontrara imposibilitado de convocar o su periodo de funciones haya vencido. Más detalles aquí

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Dice Antonio Pau, que “La ciudad  en que vivimos es un elemento esencial de nuestra circunstancia. Y por tanto es una parte esencial de nosotros mismos. (…). Ortega añadía: ‘y si cambia mi circunstancia cambio yo’. No nos es indiferente la evolución de nuestra ciudad. Los que gobiernan la ciudad están determinando, en buena parte, nuestra vida”.[1]

 

En el caso de la ciudad de Lima la explosión demográfica ha sido dramáticamente exponencial; así, en la década del 40’ la población no excedía de medio millón de habitantes y en la actualidad se aproxima a los 9 millones, lo que implica mayores requerimientos de viviendas y servicios y se ha superado largamente las posibilidades de respuesta del Estado (Plan Metropolitano de Desarrollo Urbano de Lima y Callao – PLAM 2035). En cuanto a la vivienda, según el informe “Perú situación inmobiliaria” (BBVA, Banco Continental, 2011) el déficit habitacional en el mercado interno bordeaba los 2 millones de viviendas, situación que no ha cambiado sustancialmente y a pesar del “boom inmobiliario” de la década 2003-2013, lo que elevó los precios sustancialmente; en ese contexto, una de las alternativas más viables para la mayoría de nuestra población es la adquisición de departamentos en edificios.

 

La “Propiedad Horizontal”, como es conocida a nivel de derecho comparado, es regulada en nuestro país bajo la forma dual, es decir, “régimen de propiedad exclusiva y propiedad común” y “régimen de independización y copropiedad” (propiedad especial) en la Ley Nº 27157 y su Reglamento (TUO DS Nº 035-2006-VIVIENDA) y la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN (Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN).

 

Así, el artículo 129 del Reglamento define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega que dicho régimen cuenta con reglamento interno  y una junta de propietarios.

 

No obstante la importancia de la junta de propietarios, el ordenamiento jurídico no le reconoce personalidad jurídica; en efecto, el artículo 47 de la Ley establece que “la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de éstos” y siendo esta representación referida a actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio, parece

natural que no se le conceda personalidad jurídica al no existir animus societatis entre sus miembros (no es persona jurídica ni organización de personas no inscritas; apenas un tertius genus). En ese mismo sentido se pronuncia la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN. Sin embargo, nuestra legislación reconoce competencia a la junta de propietarios para decidir la transferencia de bienes comunes (artículo 43 de la Ley), para contratar la adquisición de diversos bienes y servicios necesarios para la conservación y mantenimiento de los bienes comunes (en la misma línea la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN dispone que “Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles …”) y le exige contar con RUC (Resolución N° 210-2004-SUNAT), etc.

 

La junta de propietarios en términos prácticos tiene una actuación similar a las personas jurídicas; en efecto y conforme al Reglamento de la Ley, la junta requiere ser convocada a sesión por su presidente o por el facultado en el reglamento interno (artículo 146); adopta sus acuerdos por mayoría simple o mayoría calificada según el acto de que se trate (artículos 135, 136 y 148); plasma sus acuerdos en un acta de sesión de junta (artículo 148); y, los propietarios pueden hacerse representar por otras persona en la sesión mediante poder otorgado por carta simple o escritura pública (artículo 147); y su presidente tiene representación legal de la junta (artículo 145).

 

En ese sentido resulta relevante determinar cuál de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación se encuentra legitimado para convocar a los demás propietarios. En el supuesto que exista reglamento interno inscrito y presidente de la junta de propietarios con mandato vigente e inscrito en la partida matriz del predio no existirá mayor dificultad para identificar al legitimado, pues de conformidad con el artículo 146 del Reglamento la convocatoria debe ser efectuada por el presidente o por el designado en el reglamento interno. Los problemas surgen cuando no existe reglamento interno o cuando existiendo nunca se eligió al presidente de la junta o habiéndose elegido presidente este se encuentra imposibilitado de convocar o su periodo de funciones venció.

 

- Legitimado para convocar en la regularización del régimen de propiedad especial

 

La Ley establece dos mecanismos para la regularización del régimen de propiedad especial. El primer mecanismo es el contemplado por el artículo 6 de la Ley, según el cual la convocatoria será efectuada vía notarial por cualquiera de los propietarios interesados; en el supuesto que no se haya adoptado el criterio de igualdad de cuotas de participación en los bienes comunes y no asistan a la reunión todos los propietarios, se requiere que se publique el acuerdo en el diario oficial “El Peruano” y en otro de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. El segundo mecanismo complementario para la regularización del régimen de propiedad especial es el contenido en el artículo 39 de la Ley según el cual “Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley, deben contar necesariamente con un reglamento interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de participación”.

 

La norma establece la posibilidad de que el reglamento interno pueda ser aprobado por propietarios que representen más del 50% de porcentajes de participación en los bienes comunes, pero no precisa quién será el encargado de efectuar la convocatoria y cómo se computarán los votos, pues no existiendo reglamento interno aprobado no hay porcentajes de partición en los bienes comunes asignados a cada sección de propiedad exclusiva. Para salvar estas omisiones, en el segundo párrafo del artículo 5.2 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN se precisó que el reglamento interno “También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley N° 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes”.

 

Asimismo, el último párrafo del citado artículo 5.2 precisa que “En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales”.

 

En consecuencia, en este segundo supuesto de regularización del régimen de propiedad especial están legitimados para efectuar la convocatoria: (i) el propietario constructor; o, (ii) los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que representen el 25% de porcentajes de participación, con la precisión de que al no existir reglamento interno y, por tanto, no encontrarse definidos los porcentajes de participación en los bienes comunes, para la primera sesión se considera que todas las secciones de propiedad exclusiva tienen el mismo porcentaje de participación en los bienes comunes.

 

Cabe resaltar que en este supuesto, la notificación se efectúa mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales.

 

- Legitimado para convocar en la elección del primer presidente de la junta de propietarios

 

El supuesto relativo a la falta de elección del primer presidente de la junta luego de la aprobación del reglamento interno, ha sido regulado por el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios, en el sentido que la convocatoria será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en los bienes comunes.

 

En la misma línea, en el CXXXIX Pleno Registral se ha establecido como acuerdo que propietarios que representan el 25% de porcentajes de partición en los bienes comunes están legitimados para convocar a sesión para la elección  del presidente de la junta de propietarios y para otros temas como la adecuación o modificación del reglamento interno: “Cuando no existe presidente de la junta de propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la convocatoria a junta de propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para acordar la elección del nuevo presidente o directiva, y/o la adecuación o modificación del reglamento interno”.

 

- Legitimado para convocar en caso de imposibilidad del presidente con mandato vigente

 

El supuesto referido a la imposibilidad para efectuar la convocatoria del presidente inscrito con período de funciones vigente, sea porque transfirió la sección de propiedad exclusiva, renunció al cargo o porque falleció, ya había sido abordado por la segunda parte del acuerdo aprobado en el LXXX Pleno Registral con el siguiente tenor literal: “La convocatoria a sesión de Junta de Propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el reglamento interno. Excepcionalmente, pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Sin embargo, no se precisó si la convocatoria era aplicable solamente para la elección del presidente de la junta o para cualquier otro acto que implique la modificación del reglamento interno, situación que ocasionaba continuas observaciones de los Registradores. Para salvar este problema en el CXXXIX Pleno Registral se precisó el acuerdo en el sentido que este: “(…) se refiere al supuesto en el que existe presidente inscrito con período de funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el 25% de participaciones sobre los bienes comunes podrán convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del presidente. El objeto de la sesión podrá ser la elección del nuevo presidente o directiva y/o la adecuación o modificación del reglamento interno.”

 

Asimismo, si bien se ha precisado las causas de la acefalía durante la vigencia del periodo de funciones del presidente de la junta, como es la muerte, renuncia o incapacidad de este, hubiera sido conveniente emplear una fórmula más abierta pues podrían  presentarse otros supuestos de imposibilidad para convocar, tal como como ocurre cuando aquel transfiera su dominio y no renuncie al cargo. En este caso, queda claro que ya no integra la junta y consecuentemente, carece de legitimidad e interés para convocar a la sesión de junta.

 

- Legitimación del último presidente inscrito con mandato vencido

 

Finalmente debe indicarse que, un supuesto bastante común de configuración de acefalía es la que se  produce por vencimiento del plazo de vigencia del periodo de funciones para el que fue elegido el presidente. Para salvar esta situación, una primera opción es incorporar en el reglamento interno una disposición expresa que establezca la continuidad de funciones del presidente hasta que se produzca elección del nuevo. Sin embargo, en el supuesto que el reglamento interno no contenga disposición especial de continuidad, la interrogante que se plantea es si el último presidente inscrito está legitimado para convocar a sesión de junta para convocar a sesión eleccionaria.

 

En ese sentido, en el CXXXIX Pleno Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “El último presidente inscrito de la junta de propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a junta de propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva”, consagrándose así en sede registral la aplicación analógica del artículo 47 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (Resolución Nº 038-2013-SUNARP-SN). Desde nuestro punto de vista esta interpretación es la más adecuada, por cuanto si bien la junta no es una persona jurídica, la misma adopta sus acuerdos de manera similar a esta, por lo que precisa de la permanencia y vigencia de un órgano que asegure su adecuada administración, incluida la convocatoria y su representación, como es el presidente o la directiva.


 

 

(*) Luis Alberto Aliaga Huaripata es profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima y de la Universidad San Martín de Porres (Posgrado).

 

(*) Fredy Luis Silva Villajuan es Ex Presidente del Tribunal Registral, SUNARP. Especialista en Derecho Registral Inmobiliario por la Universidad Ramón Llul – ESADE, Barcelona, España.

 

[1] Pau Pedrón, Antonio. Madrid en sus libros. 1539-2000, Madrid - Editorial Trotta S.A., 2009, p. 8.

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