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Viernes, 12 de enero de 2018 | Leída 440 veces
JUECES DEBEN VERIFICAR CUMPLIMIENTO DE los plazos para la resolución por intimación

No hay posesión precaria si la resolución extrajudicial se ejecutó indebidamente

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En un novedoso pronunciamiento, la Corte Suprema ha indicado que el comprador no puede ser reputado como precario si el vendedor “resolvió” extrajudicialmente el contrato sin otorgar el plazo mínimo de 15 días consignados en el artículo 1429 del Código Civil. Conoce más detalles en la nota.

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¿Cómo puede el juez determinar si la demandada en un proceso de desalojo tiene o no la calidad de ocupante precario en los casos de resolución extrajudicial del contrato de compraventa que sustentaba la posesión? La respuesta es que deberá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, especialmente el plazo para el cumplimiento de la obligación.

 

Así lo ha establecido la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 4980-2015-Lima Sur, publicada el 3 de enero del 2018 en el diario oficial El Peruano.

 

Repasemos los principales hechos. Una empresa interpone demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad que la parte demandada desocupe y restituya el Lote de terreno Nº 11 de la Manzana “B” del Programa de Vivienda “Residencial Clara Luisa de Pachacamac”. Sostenía la persona jurídica que el contrato de compraventa, que era título de posesión de la demandada, feneció cuando se procedió a resolver extrajudicialmente dicho contrato, pues la compradora (demandada) no pagó las cuotas adeudadas dentro de los cinco días que se le había otorgado como plazo de cumplimiento. En tal sentido, resuelta la compraventa, afirmó que la demandada se convirtió en poseedora precaria.

 

En la sentencia de primera instancia, el juez declaró fundada la demanda; en consecuencia, ordenó a la demandada que cumpla con desocupar y restituir el inmueble materia de desalojo. De acuerdo a los argumentos del a quo, si bien la demandada habría adquirido por parte de la empresa demandante el predio litigioso por la suma de US$ 7,200.00, lo cierto es que la referida demandada no habría cumplido con pagar las cuotas 50, 51 y 52, motivo por el cual la empresa vendedora remitió carta notarial (22/12/2010) comunicando a la compradora que debía cancelar los montos adeudados en el plazo de cinco días, pues de lo contrario se tendría por resuelto el contrato de compraventa. Transcurrido el plazo sin verificarse el pago, la vendedora dio por resuelto el contrato a través de una carta notarial de fecha 22/06/2011, adquiriendo la demandada partir de ese momento la calidad de ocupante precario.

 

Apelada que fuera la sentencia, la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur procedió a confirmar el fallo de primera instancia. Sostuvo el ad quem que, mediante carta notarial de fecha 22/12/2010, la empresa demandante requirió a la demandada el pago de las tres letras de cambio vencidas dentro del plazo de cinco días. No constatado el pago dentro del plazo, la demandante remitió carta notarial resolviendo de pleno derecho el contrato de compraventa de acuerdo a las exigencias del artículo 1429 del Código Civil, razón por la cual el título que habilitaba la posesión de la demandada feneció, generándose de esta manera una posesión precaria.

 

Esta decisión motivó que la parte demandada interponga recurso de casación. Así, la Corte Suprema amparó el recurso, y, actuando en sede de instancia, declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria. En principio, la Sala Suprema, invocando la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, indicó que en los casos de posesión precaria por resolución extrajudicial de un contrato, el juez que conoce el proceso de desalojo deberá verificar inexorablemente el cumplimiento de todas las formalidades previstas por la ley (artículo 1429 o 1430 del Código Civil) y/o por el contrato para considerar que la resolución extrajudicial se ejerció válidamente.

 

En consecuencia, si bien la parte demandante requirió a la demandada, través de conducto notarial (22/12/2010), que cumpla con el pago de tres letras de cambio vencidas, se desprende de dicho documento que se concedió el plazo de cinco días, es decir, no se otorgó el plazo mínimo legalmente establecido en el artículo 1429 del Código Civil que es de quince días, por lo que no se habría satisfecho la formalidad establecida en la ley y, consecuentemente, no pudo haberse considerado producida la resolución extrajudicial del contrato de compraventa a mérito del cual la demandada ha ejercido la posesión del inmueble. Por tanto, la demandada no ostentaba la calidad de ocupante precario.

 

Ud. puede acceder a la casación aquí  o navegar en nuestro archivo Scribd

 

 

Cas. N° 4980-2015 by La Ley on Scribd

 

 

 

 

 

 

 

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