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Jhoel Chipana Catalán
Miércoles, 4 de abril de 2018 | Leída 1165 veces
¿más preguntas que respuestas?

La nueva ley que regula la hipoteca inversa

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El autor plantea ciertas interrogantes a la recientemente publicada ley que acoge el sistema de la hipoteca inversa a nuestro ordenamiento jurídico. Asimismo, considera que la norma no debió otorgar una definición en su texto, pues es probable que en ella se caiga en algún error, por exceso o por defecto, y se deje de lado algún aspecto que por su naturaleza debería estar incluido.

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Mediante Ley N° 30741, se promulgó la “Ley que regula la hipoteca inversa”, la misma que tiene como objetivo normar el uso de dicha figura como un medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del crédito.

 

La primera interrogante que se nos viene a la mente es por qué incluir en una norma una frase como esta: “medio que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos”, y es que ¿acaso ese es el único objetivo que se busca con esta norma? En todo caso, esa referencia debió incluirse en la exposición de motivos que sustenta la necesidad de haber promulgado dicha ley y no en su texto mismo.

 

Por otro lado, esta norma hace lo que pocas realizan, esto es, otorgar una definición en su texto y es que es probable que en ella se caiga en algún error, por exceso o por defecto, y se deje de lado algún aspecto que por su naturaleza debería estar incluida en esa definición. Sabemos que una norma no debería contener definiciones, las mismas que, en realidad, deberían ser elaboradas por la doctrina.

 

Empero, esta ley otorga una definición a la figura de la hipoteca inversa, señalando que en virtud de ella una entidad autorizada, comprendida en el artículo 5 de dicha ley[1], otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares. Además, señala que el monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato. Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta. Las condiciones y características mínimas del referido contrato de seguro serán establecidas en el reglamento de la presente ley.

 

Como se puede apreciar, en esta definición se hace referencia a una serie de requisitos, pero tenemos muchas interrogantes en torno a ellos, las mismas que pasamos a mencionar:

 

  • Se exige que el crédito sea otorgado por una entidad autorizada.
  • El crédito se otorga a favor del titular del derecho de propiedad sobre un inmueble.
  • Ese inmueble se afecta en garantía hipotecaria.
  • La característica más resaltante es que el reembolso del crédito será exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del titular del bien.
  • El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. No nos queda claro cuáles van a ser los mecanismos para determinar, por ejemplo, la esperanza de vida del titular. Tampoco tenemos idea de qué otros factores (a los que la ley denomina “entre otros”) se tendrán en cuenta, lo cual, sin duda, genera inseguridad, pues en este supuesto las entidades bancarias podrán incluir los requisitos que deseen.
  • El desembolso del crédito por la entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato. Nosotros nos preguntamos quién va a determinar la elección de estas alternativas y nos queda la sospecha de que será la entidad bancaria la que tendrá esa prerrogativa a través de los contratos por adhesión que seguramente van a diseñar para ofrecer este producto, con lo que se le estaría quitando a una de las partes contratantes (el beneficiario del crédito) la necesaria posibilidad de elegir cómo es que quiere que se le otorgue el préstamo.
  • Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta.
  • Las condiciones y características mínimas del referido contrato de seguro serán establecidas en el reglamento de la presente ley.

 

Además, por si lo señalado fuera poco, en el artículo 3 de esta ley se establecen otros requisitos (no entendemos por qué se han destinado dos artículos para enumerar requisitos), como son:

 

  • Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de propiedad del titular. ¿Acaso esto no es una obviedad?
  • Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
  • Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa. ¿Y el otro ente especializado podrá elegirlo el beneficiario del crédito? ¿No era mejor señalar que cada parte podrá realizar la tasación? ¿Qué pasa si la tasación de cada parte no coincide? ¿Cuál prima? ¿Quién decide ello?
  • Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular. Pero nosotros nos preguntamos, ¿sobre qué otro monto se podrían calcular esos intereses?
  • Que el titular del crédito esté facultado a pagar el crédito anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna. Esto resulta obvio, ¿no?
  • Que el titular habite el inmueble afectado y que únicamente pueda enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la entidad autorizada acreedora. ¿Esto pasa con una hipoteca común? ¿Acaso uno de los principios que rige esta figura no es el de la persecutoriedad del gravamen, lo cual permite que se pueda disponer del bien? Es decir, ¿qué sentido tiene limitar la posibilidad de que yo, como titular de un bien gravado, no pueda venderlo e incluso arrendarlo? Además, ¿esa prohibición de enajenar no va contra el principio establecido por el artículo 882 del Código Civil, según el cual “no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar”?
  • Que, al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular no tenga obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca.
  • Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado en garantía hipotecaria. ¿Y sobre qué otro bien se ejecutaría si la hipoteca afecta a dicho bien?
  • Que al fallecimiento del titular la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y, consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca. Creemos que se debe tener mucho cuidado con ese plazo, pues el mismo podría ser, a todas luces, arbitrario. Además, se deberá tener en cuenta en todos los casos el monto del crédito otorgado, pues no será lo mismo otorgar un plazo breve para el pago de una deuda que no sea de una cuantía mayor, que el plazo que se otorgue para una deuda cuantiosa. ¿Eso lo va a regular el reglamento?
  • Vencido ese plazo sin que se haya cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito, conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el caso.

 

Como se puede apreciar, son más las interrogantes que se nos presentan sobre el contenido de esta ley. Nos queda la duda de que su verdadero objetivo se pueda conseguir, empero, estaremos atentos a la emisión de su reglamento que, sin duda alguna, tendrá que responder a las interrogantes que nos hemos formulado.

 

Por lo demás, esperamos concluir un trabajo más amplio que comente esta norma, pues aquí solo hemos planteado una serie de interrogantes relacionadas a sus requisitos (artículos 2 y 3 de dicha ley).

 

 


[1] Artículo 5.- La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros, a que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley Nº 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, con arreglo a las disposiciones contenidas en dicha ley, en la presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la referida superintendencia. Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa las empresas administradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto en la ley de su creación, Ley Nº 28971, en la presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la citada superintendencia.

 

(*) Jhoel Chipana Catalán, Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, Profesor en la Universidad de San Martín de Porres y Asociado del Estudio Mario Castillo Freyre. [email protected]

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