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Viernes, 1 de junio de 2018 | Leída 412 veces
ROLANDO CASTELLARES AGUILAR

La hipoteca inversa: ¿crédito o renta vitalicia?

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El reconocido especialista Rolando Castellares Aguilar analiza la reciente Ley que regula la Hipoteca Inversa, Ley Nº 30741. Sostiene que este nuevo producto financiero es una garantía hipotecaria con la particularidad de posibilitar la ejecución únicamente luego del deceso del deudor. Además, comenta que existen circunstancias no reguladas por la ley y que deberán ser necesariamente previstas por el reglamento.

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Mediante la Ley Nº 30741, que entrará a regir solo una vez que sea publicado su reglamento, se incorpora a nuestra legislación, como un nuevo producto o nueva modalidad de financiamiento, el crédito con garantía hipotecaria, pagadero solo al fallecimiento del deudor, con ejecución del inmueble hipotecado solo en caso de que no fuese cancelado por los herederos y causahabientes en esa oportunidad de vencimiento del crédito.

 

Como es fácil apreciar, más que un producto crediticio en el que lo más importante es evaluar la capacidad de pago del deudor, en este caso tal elemento no tiene importancia, concediéndose el crédito solo basado en el valor patrimonial del bien hipotecado, que además será la única fuente de pago. Por tanto, lejos de ser un producto “crediticio”, tal figura se asemeja a una pensión temporal basada en cálculos actuariales de la esperanza de vida del deudor y en el valor del inmueble hipotecado, básicamente.

 

Por ello, si consideramos la finalidad de esta ley señalada en su Exposición de Motivos, “de complementar los ingresos económicos de las personas en edad de jubilación y/o en estado de dependencia, mediante la concesión de un crédito hipotecario, cuyo pago será exigible solo al fallecimiento del deudor”, el producto tendría lógica; sin embargo, al aprobarse esta ley no se ha recogido dicha condición o limitación de la edad del benefi ciario, por lo que –en teoría– cualquier persona podría acceder a este crédito para complementar sus ingresos económicos, sin ninguna limitación de su edad ni estado de dependencia.

 

Decimos en teoría debido a que estimamos que es improbable que en la práctica un acreedor conceda un crédito con hipoteca inversa a personas menores de 65 años, pues la esperanza de vida de dichas personas menores de esa edad incrementaría el costo fi nanciero del crédito, lo que limitaría su monto, anulando el propósito de la ley, el cual consiste en mejorar los ingresos de personas de avanzada edad que no tengan recursos sufi cientes para atender sus necesidades, pero que cuenten con patrimonio inmobiliario de considerable valor patrimonial, que viene a ser el otro requisito para hacer viable este fi nanciamiento, pues inmuebles de poco valor no servirían o generarían créditos de muy bajo monto, que no ayudaría para cumplir la finalidad que se busca, esto es, proveer de recursos complementarios y adecuados para el deudor.

 

Así, como señala expresamente la ley, el monto del crédito estará determinado sobre la base del valor del predio a hipotecar y no en la capacidad de pago ni en los ingresos fi nancieros del deudor, quien no tiene obligación de pagar el crédito durante su vida, por lo que su liquidez no tiene importancia. Esta modalidad de fi nanciamiento dista del crédito ordinario, en el cual, como ya hemos señalado, lo esencial es la capacidad de pago del deudor; razón por la cual la Ley General de Bancos (Ley Nº 26702), en su artículo 222, señala que las empresas del sistema financiero...

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