Aunque el acreedor anticrético sostenga que existen documentos que acreditarían el aumento de la deuda, no debe perderse de vista que tales medios probatorios resultan ser ineficaces frente a terceros por no constar en escritura pública. En ese sentido, al no verificarse incumplimiento alguno por parte del deudor, debe entenderse que los acreedores anticréticos son poseedores precarios.

Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 3736-2016-Arequipa, publicada el 02 de mayo del 2018 en el diario oficial El Peruano.

Repasemos los hechos. Dos personas interpusieron demanda de desalojo por ocupación precaria con la finalidad de obtener la restitución de su predio ubicado en la localidad de Camaná, departamento de Arequipa. Sostenían que los demandados ocupaban sin título alguno el predio de su propiedad, por cuanto el que tenían había fenecido luego que el crédito surgido del contrato de mutuo anticrético y su ampliatoria, celebrados entre los demandados (acreedores anticréticos) con los anteriores propietarios (deudores anticréticos), había sido pagado al momento de adquirir el bien inmueble.

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Por su parte, los demandados contestaron la demanda indicando que no se cumplió con devolver la totalidad del dinero mutuado, hecho que generó la prórroga automática del contrato; asimismo, refirieron que no se cumplió con cancelarles el monto referente a las mejores realizadas y al incremente de la deuda originaria, circunstancias que los facultan a seguir gozando de la posesión.

El juez de primera instancia declaró fundada la demanda de desalojo. Argumentó que los demandantes habían depositado la suma adeudada a favor de los demandados, como también habían iniciado procesos no contenciosos de pago por consignación. En tal sentido, autorizada la consignación judicial, correspondía tener por finalizada la garantía anticrética, cayendo los demandados en la condición de ocupantes precarios, pues el título que facultaba la posesión ya se encontraba extinto.

Apelada que fuera la sentencia, el colegiado de la Sala Mixta Descentralizada e Itinerante de Camaná de la Corte Superior de Justicia de Arequipa decidió revocarla, declarando infundada la demanda de desalojo. Dicha decisión se justificó en el hecho que los demandantes se comprometieron a pagar todas las deudas que gravaban al bien, la cual ascendía a US$ 45,000.00; sin embargo ello no ocurrió, toda vez que se limitaron a consignar únicamente la suma de US$ 33,000.00, por lo que al no haberse extinguido el contrato de anticresis, los demandados gozaban del derecho de retención.

Finalmente, en sede casatoria, la Corte Suprema resolvió estimar el recurso planteado por los demandantes; en consecuencia, declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria. Para llegar a dicha conclusión, la Sala Suprema advirtió que, si bien le corresponde al acreedor anticrético gozar del derecho de retención hasta que vea cumplido el pago total de su crédito, en el caso en concreto, los demandados buscaron acreditar el aumento del capital a US$ 45,000.00 a través de un acta de conciliación extrajudicial, un reconocimiento de mejoras y un acta de compromiso, medios probatorios que constaban en documentos privados, esto es, que no se encontraban elevados a escritura pública, por lo que no lograban generar ningún tipo de certeza ni eficacia frente a terceros.

En ese sentido, la Corte concluyó que no se verificó que los demandantes hayan incumplido con su obligación de pago (US$ 33,000.00), por lo que los demandados no estaban legitimados para ejercer el derecho de retención sobre el predio litigioso, situación que los convierte en poseedores precarios.

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Cas. 3736-2016-AREQUIPA by La Ley on Scribd