En los últimos meses se aprecia una campaña contra el sistema que protege a los terceros adquirentes de buena fe (art. 2014 del Código Civil), en el entendido que por esa vía se consuma el despojo de las víctimas de falsificación y suplantación. Se dice que el sistema de protección a terceros permite que el verdadero propietario pierda el dominio sin siquiera darse cuenta.

Es un error limitar o eliminar el resguardo a los terceros. Proteger a los adquirentes es indispensable, de lo contrario nadie contrataría. El mercado inmobiliario y el país quedarían detenidos. Las propias víctimas a las que se quiere defender no podrían disponer de sus bienes, ya que para los compradores todos estarían en sospecha.    

Es cierto que vivimos en un “barrio peligroso” y el fraude parece no tener contención por ahora. Entonces, ¿qué hacemos para evitar el drama que describen los cuestionadores de la protección a terceros? Hay que insistir en algo: los terceros adquirentes no son los actores del fraude. Los reales terceros, para estar protegidos, deben ignorar el vicio presente en los títulos de quien transfiere. Si los adquirentes fuesen cómplices del delito tendrían mala fe y obviamente no estarían a salvo. 

Tanto el artículo 2014 del Código Civil como las normas más recientes sobre oposición y cancelación al registro de actos fraudulentos (Ley N° 30313) protegen al tercero de buena fe. Esto significa que el adquirente creía que estaba contratando con el verdadero dueño. Esta creencia se configura por las circunstancias del tiempo y lugar en las que se celebra el negocio (artículo 907 del Código Civil). No basta la mirada al Registro de Predios y a los títulos u otros documentos que el enajenante pone a disposición, es necesario verificar la posesión.

La posesión es un derecho que se configura por los comportamientos que se aprecian en el mismo bien y que avisan sobre alguna titularidad en ejercicio (artículo 896 del Código Civil). El derecho de posesión se sustenta en que si alguien está en control de un predio es porque usualmente tiene derecho sobre él. Por esta razón la posesión genera la presunción de propiedad a favor del ocupante (artículo 912 del Código Civil).

En tal sentido, si el fraude se comete sobre inmuebles que están poseídos por sus verdaderos dueños o por poseedores legítimos, difícilmente el tercero adquirente podrá alegar que tenía buena fe, ya que una diligencia mínima lo obligaba a investigar la posesión y ahí se habría dado cuenta que el ofertante (seguramente un delincuente) no está en control material del predio y que no guarda relación alguna con el tenedor.

El interesado en adquirir el bien tendría que haber preguntado al poseedor ¿quién  es usted y qué vínculo tiene con el vendedor? Sin estas preguntas, o sin respuestas satisfactorias, difícilmente se podría decir que hay buena fe. El poder de la posesión es tal que no requiere inscripción para romper la buena fe del adquirente, ni siquiera requiere expresarse en documento alguno. Basta que del mismo predio se observe la presencia de alguien distinto al enajenante, o que no guarde relación con este para que el tercero pierda amparo y la propiedad permanezca en su lugar.

En suma, sin perjuicio de las alertas registrales y demás centelleos de urgencia, en el entendido que por ahora poco se puede hacer para evitar el acceso indebido al Registro de Predios, la posesión efectiva de los bienes debe dar tranquilidad a los verdaderos titulares. Ya si el dueño ni siquiera está en posesión su lamento pierde eficacia. 

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(*) Martín Mejorada es socio del Estudio Rodrigo, Elías & Medrano. Abogado de la PUCP y egresado de la maestría en Derecho Civil por esa misma casa de estudios. Profesor de Derechos Reales en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad del Pacífico.