El VIII Pleno Casatorio busca resolver el siguiente caso: la sociedad conyugal conformada por “A” y “B” es propietaria de un inmueble. “B” transfiere (o grava) el predio a favor de “C” sin el asentimiento de “A”. ¿”A” debe demandar la nulidad o ineficacia del contrato entre “B” y “C”?  

El caso admite un dato adicional que se presenta con frecuencia: aun cuando el inmueble es de la sociedad conyugal, está inscrito en el Registro solo a nombre de “B”. Esto significa que “C” contrató confiando en la información registral, la cual publicitaba a “B” como único y legítimo propietario. Incluso cuando “A” plantea su demanda “C” ya inscribió el bien a su favor.  

En la audiencia del Pleno, el análisis de los amicus curiae se hizo desde la posición de “A”, en su condición de cónyuge afectado, para determinar si el contrato entre “B” y “C” era nulo o ineficaz. Sin embargo, poco se ha dicho sobre la posición de “C” en su condición de adquirente que confió en la información registral (que publicitaba a “B” como propietario) y a quien ahora se le busca afectar con la demanda. Sobre esto último, me preocupa particularmente lo sostenido por el profesor Morales Hervias, quien durante su exposición sostuvo enfáticamente que en este caso ningún rol debía jugar el principio de fe pública registral (2014 CC), restándole así importancia al hecho de que “C” haya actuado confiando en el Registro.  

Me parece importante distinguir dos escenarios:  

El primero es aquel en donde “C” ya transfirió el bien a favor de un tercero (“D”), quien lo inscribe a su favor. La demanda planteada por “A” –nulidad o ineficacia, eso es lo de menos– indefectiblemente se estrellará contra la pared que “D” levante para protegerse: esta pared se llama fe pública registral. El caso encaja perfectamente dentro del supuesto del 2014 CC: “D” es un tercero respecto del vicio que afecta al contrato de compraventa celebrado entre “B” y “C”, por lo que aquello que finalmente se resuelva en el proceso de nulidad o ineficacia no podría afectarlo, salvo que “A” acredite su mala fe (por ejemplo, que “D” conocía que el título de adquisición de “C” presentaba una irregularidad).  

El segundo escenario es aquel en donde “C” no transfiere el bien a favor de un tercero (“D”) sino que lo mantiene inscrito a su favor. ¿”C” podrá defenderse de la demanda planteada por “A” invocando el 2014 CC? No, por la sencilla razón que “C” no es un tercero con relación al contrato que presenta el vicio (contrato entre “B” y “C”), sino que es parte del mismo. Entonces, el manto protector de la fe pública registral no lo cubre.  

Sin embargo, no deja de tener importancia que “C” haya contratado con “B” confiando en la información registral, pues precisamente para eso existe principio de oponibilidad (primer párrafo del 2022 CC). Aun cuando la norma escuetamente señale que la oponibilidad de derechos reales la determina la fecha de inscripción en el Registro, el mensaje de fondo es más contundente: los derechos reales sobre inmuebles que no estén inscritos en el Registro no perjudican a tercero; sólo aquello que está inscrito puede ser oponible a quien adquiere algún derecho sobre el mismo bien.  

¿Qué es lo que “A” busca hacer valer con su demanda? Que el inmueble que “B” vendió (o gravó) a título personal, en realidad le pertenecía a la sociedad conyugal. Es decir, “A” pretende hacer valer la condición de propietaria de la sociedad conyugal; “A” busca oponerle a “C” una situación jurídica real (propiedad) que nunca estuvo inscrita, lo cual es algo que precisamente no permite el principio de oponibilidad.  

El caso es similar a la doble venta: supongamos que “B” vende el mismo inmueble el día 1 a favor de “A” (que no inscribe su derecho) y el día 2 a favor de “C” (que sí inscribe). Cuando “B” vendió el bien a “C” ya no era propietario, pero el registro aún lo publicita como tal. La compraventa entre “B” y “C” presenta un vicio de ineficacia: “B” no tenía legitimidad para vender el bien, pues era de propiedad de “A” (pasa lo mismo cuando “B” transfiere o grava el bien de propiedad de la sociedad conyugal). No obstante ello, “C” está protegido – no por el 2014 pues no es un tercero registral, sino – por el 1135 CC, que no es otra cosa que una aplicación del principio de oponibilidad: “vence el comprador cuyo derecho primero se inscribió (“C”), no siéndole oponible aquello que no se publicitó (adquisición de “A”).  

La conclusión es que el Registro permite sanear los vicios de ineficacia que afectan al título de quien inscribe su derecho (el contrato de “B” a favor de “C”). Haber contratado con quien no es el real propietario es un vicio de ineficacia que el Registro se encarga de corregir, siempre que aquél que inscribe lo haga de buena fe. Lo que el Registro no puede sanear son los vicios de invalidez, pues como bien señala el artículo 2013 CC, “la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.  

Esta es la verdadera importancia práctica de lo que se debate en el VIII Pleno: si se concluye a favor de la nulidad del contrato entre el cónyuge “B” y “C”, entonces se imposibilitará que la confianza en el Registro proteja la adquisición de “C”, aun cuando esta haya sido realizada de buena fe. Lo único que podría hacer “C” para evitar que la demanda lo alcance sería transferir el bien a un tercero (“D”) y que este invoque a su favor el 2014, el cual sí lo protege frente a los vicios de nulidad que afecten el título de su transferente (“C”).  

Es fundamental que la Corte concluya a favor de la ineficacia del contrato entre “B” y “C, pues de esa forma no solo se protege al cónyuge afectado (“A”), dándosele la oportunidad de ratificar el contrato si así lo considera conveniente (esto es algo en lo que la mayoría de los amicus curiae han coincidido), sino también porque se tutela el tráfico jurídico, permitiendo que “C” mantenga su adquisición siempre que la haya hecho de buena fe, confiando en la información brindada por el Registro (sobre esto último los amicus curiae y la doctrina nacional no se han pronunciado).

——————————————