Escriben: Marcial Calderón (*) con la colaboración de Karen Suyón (**)

La Corte Suprema de Justicia emitió una sentencia en el marco del recurso de casación (Expediente: 002674-2003) que declaró fundada la demanda y ordenó la desafectación del embargo de un inmueble y su devolución al propietario.  Con un ejemplo, apreciaremos la utilidad práctica de esta importante casación y de la solución arribada.

«A», quien es propietario inscrito en Registros Públicos de una casa X, celebra un contrato de compraventa sobre el mencionado bien con «B». No obstante ello, «B» (persona negligente) NO inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. Transcurre el tiempo y «A», quien tiene una deuda pendiente con otra persona denominada «C», no paga la misma; razón por la cual «C» entabla una medida de embargo sobre la casa X, que aparece en Registros como de propiedad de «A». Siendo así, el Juez ordena el remate de la casa para la saldar la deuda con «C».

Esta situación cotidiana y que aparentemente es injusto para «B», es el típico caso en el cual, “las deudas de uno, se pagan con los bienes de otro”, esto es, que (en nuestro ejemplo) la deuda de «A» se terminará pagando con la casa de «B». La jurisprudencia en comentario nos trae una solución: Debe protegerse a «B» (a pesar de haber sido negligente en la inscripción de su compra-venta).

¿Cuál es esta protección que se le otorga? En término simples, será aquella por la cual no se venderán sus bienes para pagar la deuda de otra persona, para lo cual a «B» le bastará demostrar por un título que tenga fecha cierta (como la escritura pública o un contrato de compra-venta con firmas legalizadas) que su adquisición fue anterior a la inscripción del embargo ejecutado por «C», para lo cual planteará una tercería excluyente de dominio, que tiene por finalidad, primero, paralizar el remate, y segundo, desafectar el embargo sobre la propiedad.

Principio de prioridad

El criterio empleado por los magistrados fue el principio de prioridad, derivado del principio estipulado en el artículo 2012 del Código Civil, que se aplica cuando se trata de derechos inscritos de la misma naturaleza. En tal sentido, dicho principio no rige cuando se tratan de derechos de distinta naturaleza. Tal es el caso del crédito asegurado con embargo, frente al derecho real de propiedad adquirido por los demandantes, lo que se constata al concordar la norma citada con el segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, que establece una excepción al principio de prioridad. En tal sentido, “en caso que concurran un derecho real con otro de naturaleza distinta, como es el caso del embargo, prevalece el derecho real, aun éste no haya sido debidamente inscrito”.

Éste es quizás uno de los temas que mayor polémica ha generado en el Derecho. En efecto, la casación nos trae una interrogante: ¿A qué elección hacemos referencia en el párrafo precedente?, La respuesta nos otorga el  2° párrafo del artículo 2022º  del Código Civil[1] que señala: “Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.”

La Exposición Oficial de Motivos del Código Civil respecto del artículo 2022º del Código Civil nos explica teóricamente lo que hemos explicado con ejemplos:

“...Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un derecho real y otro personal, y a esto alude la segunda parte del artículo, tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y además porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria, de la que también carece el derecho personal.  Tomando en cuenta esto, la última parte del artículo indica que cuando se produce un enfrentamiento entre un derecho real y otro personal la preferencia será otorgada a quien la tenga conforme a las disposiciones del derecho común, como si el derecho registral para estos efectos no existiera.  Así por ejemplo, quien embarga un inmueble no convierte su derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real, porque la inscripción no cambia la naturaleza de los derechos.  El crédito seguirá siendo a pesar de la inscripción un derecho personal.  Puede ser que se haya embargado un inmueble que en el registro aparezca como de propiedad del demandado; sin embargo, no podrá hacer valer su derecho de  embargante, contra quien en el momento del embargo era el verdadero propietario, a pesar de que éste inscriba su derecho con posterioridad.  El embargante no podrá hacer uso de su derecho porque esa es la solución que nos otorga el derecho común cuando nos dice que los bienes que deben ser materia de un embargo son de aquellos de propiedad del demandado. Este es un acto de enfrentamiento entre el titular de un derecho real y uno de derecho personal, en que por aplicación del derecho común, resulta victorioso el titular del derecho real…  (sic).

La Jurisprudencia nos deja así la siguiente máxima: Utilicemos el servicio de Publicidad Registral que otorga Registros Públicos. Así, si compramos una propiedad, asegurémonos de dos cosas:

• Que esté inscrita a nombre de la persona que nos la va a vender o que no tenga ninguna medida cautelar alguna inscrita (ejm: Embargo) y,
• Una vez comprada, asegurémonos de inscribir nuestro derecho de propiedad en Registros Públicos (SUNARP).

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(*) Marcial Aníbal Calderón Vallejo es consultor del Estudio ILP Global Laos, Aguilar, Limas & Asociados, egresado de la Maestría en Derecho Civil y Comercial de la Universidad Mayor de San Marcos.

(**) Karen Romina Suyón Cuadros es consultora del Estudio ILP Global Laos, Aguilar, Limas & Asociados, con estudios de Maestría de Derecho a la Empresa en la Pontificia Universidad Católica del Perú.