No procede la inscripción de la compraventa de un inmueble si en el contrato se incluyó un pacto de reserva de propiedad y, a la vez, la constitución de una hipoteca. Esto es así porque ambas figuras son incompatibles, en la medida que el comprador, al constituir dicha garantía real, aún no es propietario del inmueble. Por lo tanto, las partes deberán aclarar su real voluntad en el título a inscribir.
 

Veamos los hechos. Tres copropietarios decidieron vender sus alícuotas sobre el predio del cual son titulares. Para ello celebraron con un tercero un contrato de compraventa, en el cual incluyeron una cláusula de reserva de propiedad y además una hipoteca convencional.

 
La registradora pública observó el título a inscribir. Afirmó que en la cláusula cuarta se constituyó hipoteca por el saldo del precio de venta y en la cláusula quinta se formuló reserva de propiedad hasta que se haya cancelado la totalidad del precio de venta. Al respecto, señaló que los dos actos son incompatibles por cuanto, al no haber aún transferencia de dominio, no procedía la constitución de hipoteca.

 
Ante dicha observación, los interesados presentaron apelación ante el Tribunal Registral. Sustentaron su impugnación en el hecho que en la reserva de propiedad y en la hipoteca se cometieron errores indiferentes, los que conforme al artículo 209 del Código Civil no deberían viciar el acto jurídico ni impedir su inscripción. Además, los accionantes presentaron desistimiento sobre el pacto de reserva de propiedad.

 
El Tribunal Registral analizó todo lo expuesto en el caso y señaló que tanto la reserva de propiedad como la hipoteca contempladas en el contrato son figuras incompatibles, pues cuando existe una compraventa con pacto de reserva de propiedad resulta inaplicable la hipoteca convencional, pues una u otra garantizan al vendedor el precio cuando este es aplazado, pero no conjuntamente.

 
Por lo tanto, el colegiado afirmó que el comprador no podía constituir la hipoteca contemplada en la cláusula cuarta cuando aquel aún no ostenta el dominio del predio, ya que conforme a la cláusula quinta los vendedores se han reservado el derecho de propiedad hasta la cancelación de la totalidad del precio indicado en la cláusula tercera, aspectos que deben ser materia de precisión por los otorgantes mediante instrumento aclaratorio.

 
Sin embargo, para el Tribunal el desistimiento de los copropietarios de la reserva de propiedad puede causar consecuencias distintas que podrían afectar a los vendedores y al comprador ya que la finalidad principal de la regulación de tal cláusula fue el aseguramiento del pago total del precio de venta. En consecuencia, al no aceptarse el desistimiento parcial, subsiste la incompatibilidad advertida entre dichas cláusulas.

 
En consecuencia, el Tribunal Registral confirmó la observación planteada por el registrador público.

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