Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº 2075 -2022-SUNARP-TR.

Tratándose de la calificación de la convocatoria a junta de propietarios, deberá verificarse el contenido de los documentos que se presenten para acreditar la convocatoria, teniendo en cuenta lo dispuesto en el siguiente artículo del TUO del Reglamento de la Ley 27157:

Artículo 146.- Convocatoria

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.

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Asimismo, el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), en cuanto a la convocatoria a junta de propietarios señala:

Artículo 87.- Inscripción de junta de propietarios:

Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.

Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer Presidente, ésta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley No. 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.

En el CLV Pleno del Tribunal Registral celebrado el 26 de agosto de 2016 se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

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Convocatoria a junta de propietarios por el 25% de participaciones

“Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente”.

Entonces, de acuerdo con los dispositivos legales indicados, la convocatoria debe ser efectuada por el presidente de la junta de propietarios, salvo disposición distinta del reglamento interno, o, en caso que no se haya previsto la convocatoria para la elección del primer presidente, por los propietarios que representen al menos el 25% de las participaciones en áreas y bienes comunes.

Resolución Nº 2075 -2022-SUNARP-TR