El pasado 9 de julio, se publicó la Ley N° 31264, que modifica la Ley N° 27157, “Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común”.

Esta modificación tiene por objeto, según sus propias líneas, adoptar medidas que establezcan reglas adicionales y con acuerdo de los vecinos, a fin de tener una respuesta solidaria y rápida ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria.

En buena cuenta, se insta, el apoyo y compromiso de la junta de propietarios ante casos extraordinarios y de emergencia, que pongan en riesgo la vida humana o la propia integridad del condominio, entiéndase catástrofes, desastres naturales y en especial, emergencias sanitarias, tal como la acaecida por la Covid-19.

La Ley N° 31264, entre otras cosas, modifica al artículo 51 de la Ley N° 27157, imponiendo obligaciones a la junta de propietarios para que actúen ante la ocurrencia de alguno de los supuestos señalados, entre las que se pueden numerar las siguientes: instaurar un protocolo de atención especial, colaborar con las autoridades, publicitar normas de seguridad dentro del condominio, mantener un registro de la población vulnerable domiciliada en el condominio, organizar a los residentes para labores propias de la situación, tutelar la salud de residentes y administrativos, comunicar a las autoridades sobre el riesgo de algún residente, entre otras.

Sin embargo, entre todas las mencionadas, la obligación que ha causado más “conmoción” en parte de la comunidad jurídica y también política, tiene que ver con aquella por la que se debe permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes.

Frente a este escenario normativo, se viene señalando en múltiples reseñas y comentarios que tal obligación se traduce en una pauta de carácter expropiatorio o confiscatorio, toda vez que se estaría transgrediendo los derechos de la junta de propietarios, obligándola a ceder espacios afectos a su condominio (los bienes comunes) sobre los que tendrían –entre comillas– plena y absoluta disposición.

No obstante, y en esta línea se desenvuelve el presente comentario, tales consideraciones, pecan por desacertadas y hasta alarmantes en nuestro actual contexto, toda vez que no nos encontramos ante ningún tipo de expropiación o análogo; por el contrario, estas obligaciones obedecen a una situación excepcional y transitoria que busca proteger la propia integridad de los ciudadanos ante situaciones de emergencia.

Ahora bien, se ha preguntado, ¿cuál es el antecedente de esta modificación?, ¿qué la impulsó?, Debe recordar que iniciado el estado de emergencia un ciudadano de nacionalidad española, producto de contraer la Covid 19, falleció en su apartamento sin la mínima advertencia de sus vecinos, ni autoridades, quienes después de conocer tal hecho manifestaron no contar con un protocolo de emergencia u otro semejante que les permita actuar antes, durante y después, frente a tal situación. En ese contexto, el congresista Daniel Olivares, presentó ante la comisión correspondiente, el Proyecto de Ley N° 5240-2020 que originó la presente Ley N°31264, señalando en su exposición de motivos que, adaptar los reglamentos internos de condominios en el sentido de acción frente a contextos excepcionales que linden con bienes jurídicos de tal importancia como la vida y la salud, es por demás conveniente, pues tales bienes deben de ser tutelados instigando en la sociedad un deber de colaboración con las autoridades ante toda emergencia. En este sentido, si bien la medida tuvo como causa principal un hecho vinculado directamente a la Covid 19, según la premisa del proyecto, se hace trascendental incorporar en él todo contexto de emergencia, no solo sanitaria, sino también de otro tipo como los desastres naturales, de ahí su aplicación general.

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Así, tomando como referencia las opiniones favorables señaladas en el dictamen de la modificación, podemos advertir que la única finalidad que se aspira alcanzar es determinar en forma precisa las acciones destinadas a la prevención y respuesta ante cualquier tipo emergencia, teniendo como centro la persona humana y el respeto de sus derechos, tal como lo señala la Defensoría del Pueblo. Del mismo entender se mostró la SUNARP, que, realizando un test de proporcionalidad, manifestó que la intervención del estado en las obligaciones de juntas de propietarios es oportuna, por cuanto mediante esta se tutela la vida y salud de las personas ante un estado imprevisible.

En definitiva, no puede hablarse de expropiación y hasta subrepticia confiscatoria, por cuanto no existe aquí alguna privación coactiva a un particular o grupo de ellos, de la titularidad de un determinado bien^[1], se trata más bien de situaciones excepcionales, donde el propietario, por deberes de solidaridad y en protección de la vida y la salud, cede tales espacios priorizando su uso en modo excepcional y transitorio.

Pero, ¿esto es una novedad? Nada que ver, es oportuno advertir que la obligación de facilitar accesos a la propiedad privada ya se regula en el Decreto Legislativo Nº 1260, que fortalece el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú como parte de Sistema Nacional de Seguridad Ciudadana y regula la Intendencia Nacional de Bomberos del Perú, que a la letra señala:

Artículo 30.- Deber de colaboración

Toda entidad pública o privada que intervenga o pueda intervenir en la atención de una emergencia, en el marco de lo dispuesto por la presente norma, está obligado a colaborar con el cumplimento de las funciones del CGBVP (Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú), incluyendo la utilización temporal de cualquier bien o espacio público o privado que facilite la atención oportuna de dicha emergencia.

En la misma línea el Decreto Legislativo N° 1267, Ley de la Policía Nacional del Perú detalla;

Artículo VI. – Apoyo a la Policía Nacional del Perú

Las autoridades, entidades públicas y privadas, así como las personas naturales y jurídicas están obligadas a prestar apoyo a la Policía Nacional del Perú, cuando las circunstancias así lo requieran, en el cumplimiento de sus funciones.

Por lo tanto, podemos colegir que, en realidad, la preexistente, por demás alarmante modificatoria, no merece tal preámbulo, pues se trata de una obligación sensata y solidaria ante una situación de emergencia, que le es aplicable a todo tipo de propiedad, incluso a un condominio.

No leamos ni busquemos la sinrazón en temas que no corresponden. Brindar acceso o facilidades es normal y correcto en un contexto de desastre o pandemia, pues son situaciones extraordinarias y excepcionales, donde bienes como la vida y la salud se encuentran en latente riesgo, por lo que es deber de todos nosotros, protegerlos sin excepción, y frente al cual, el derecho de propiedad, como cualquier otro, no puede ser absoluto ni inmune a ello.

Julio Pozo Sánchez. Profesor universitario. Gerente legal de San Miguel Indistrias PETS.A.