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Suprema desarrolla diferencias entre contrato de promesa y contrato definitivo

Suprema desarrolla diferencias entre contrato de promesa y contrato definitivo

La Corte Suprema respondió la interrogante en la Casación 3608-2018.

Por Redacción Laley.pe

lunes 29 de enero 2024

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La Corte Suprema desarrolló las diferencias entre un contrato de promesa, mediante el cual se prepara la celebración de un contrato definitivo a futuro. En el contrato de promesa, las partes se comprometen y obligan a celebrar un contrato definitivo posterior.

En el contrato de promesa se fijan con claridad las cláusulas que tendrá el contrato definitivo. Así, el contrato definitivo contiene las cláusulas que fueron acordadas mediante el contrato de promesa, precisó la Sala Civil Transitoria de la Suprema en la Casación 3608-2018.

En una compraventa, se puede celebrar un contrato de promesa y un contrato definitivo. Mediante un contrato de promesa de venta, las partes se obligarían a celebrar la compraventa en tres meses, por ejemplo. A futuro.

En contraste, mediante un contrato definitivo de compraventa, el vendedor estaría obligado a transferir el bien y el comprador a pagar el precio acordado. Ya no es una promesa de venta, es una realidad.

Conforme tiene establecido esta Suprema Sala en la Casación número 3360-2017-Arequipa los contratos preparatorios (de promesa) son aquellos mediante los cuales se prepara la celebración de un contrato definitivo y en el cual las partes se obligan a hacer todo cuanto esté de su parte para que se concrete la celebración. En ese contexto, el contrato preparatorio resulta ser distinto al contrato definitivo, pues en el primero las partes solo se comprometen a celebrar en el futuro un contrato típico o atípico bajo determinadas estipulaciones establecidas con toda claridad, mientras que el contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentran las estipulaciones del contrato que se obligaron a celebrar.

Fundamento décimo cuarto de la casación.

La Corte Suprema cita a 2 autores

En la sentencia, la Corte Suprema citó la obra «Código Civil» de Aníbal Torres Vásquez: el uso de expresiones como «promesa de vender» o «promesa de adquirir» no determinan que un contrato sea de promesa. Con frecuencia, esas expresiones son usadas de manera equivocada en contratos definitivos.

A renglón seguido, la Suprema citó la obra «Contratos Preliminares» de Francesco Messineo para explicar que el contrato de promesa forma la obligación de estipular entre las partes un contrato futuro que lleva el nombre de contrato definitivo. La función del contrato de promesa es preparatoria, pues proyecta que las partes celebren un contrato posterior.

Jurisprudencia de la Corte Suprema

En el caso, se alegó que las partes celebraron un contrato de promesa de venta de inmueble, sin embargo, la Suprema reconoció que en dicho contrato se fijó el precio del inmueble.

Incluso, el inmueble fue entregado al comprador, quien en contraprestación pagó un monto de dinero como inicial y luego abonó otros montos de dinero en cuotas mensuales.

No era un contrato de promesa, fue un contrato definitivo. Las partes no se obligaron a celebrar un contrato de compraventa a futuro, por el contrario, la compraventa se realizó, concluyó la corte.

Que, en el caso de autos, el denominado contrato de promesa de venta de inmueble no es un contrato preparatorio, pues las partes han celebrado -en efecto- un contrato de compra venta, identificando el bien vendido y estipulando el precio del mismo, habiéndose entregado al comprador la posesión del inmueble, quien en contraprestación pagó una inicial de mil novecientos dólares americanos y ha venido abonado el saldo en cuotas mensuales; no es pues un compromiso de contratar, pues las partes no se obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compra venta, ni es un contrato de opción, porque al destinatario de la oferta (ya sea el vendedor o el comprador) no se le otorgó el derecho exclusivo de decidir si aceptaba comprar o vender el inmueble, sino que efectivamente lo hizo.

Fragmento de la Casación 4154-2006, Santa.

Aplicación del criterio sobre contratos en el caso concreto

En el caso, un ciudadano interpuso una demanda de reivindicación. Alegó que el demandado había poseído uno de sus inmuebles sin un título que lo legitimara. Es decir, aseguró que el demandado no tenía derecho de poseer el inmueble, por lo tanto, debía devolvérselo.

El demandante reconoció que había celebrado un contrato de promesa de venta del inmueble con el demandado. Sin embargo, sostuvo que había culminado ese contrato de promesa, porque el demandado nunca cumplió con realizar el pago, conforme al artículo 1416 del Código Civil. Por lo tanto, solicitaba la restitución del inmueble.

Primera y segunda instancia: a favor y en contra del demandante

En primera instancia, un juzgado declaró infundada la demanda. El contrato de promesa no incluyó la obligación de celebrar un contrato a futuro. Por lo tanto, no fue un contrato de promesa de venta, sino un contrato definitivo de compraventa. El contrato definitivo es el título que legitima la posesión del inmueble: el demandado sí tiene derecho a poseer el inmueble, determinó.

En segunda instancia, una sala declaró fundada la demanda. El demandado se había declarado en rebeldía: no había aportado pruebas que justificaran que era el poseedor. El demandante presentó su título de propiedad inscrito en registros públicos. La sala también consideró que el demandante dio por culminado el contrato de promesa de venta, tras invocar el artículo 1416 del Código Civil, y que el demandado nunca negó el hecho.

Así las cosas, el demandado presentó un recurso de casación. La Corte Suprema analizó el caso.

Corte Suprema: a favor del demandado

La Corte Suprema determinó que se había celebrado un contrato definitivo de compraventa, no de promesa de venta, pues el vendedor (demandante) le entregó la posesión del inmueble al comprador (demandado) a cambio del pago de una cuota inicial del precio acordado.

Así, la corte determinó que el contrato definitivo de compraventa era el título que legitimaba la posesión del demandado sobre el inmueble. Es decir, el demandado sí tenía derecho a poseer el inmueble. En consecuencia, declaró fundado el recurso de casación.

Siendo así, a juicio de esta Suprema Sala el título que legitima la posesión del demandado se encuentra debidamente acreditado con el contrato celebrado en fecha diez de diciembre de dos mil diez, en virtud del cual el demandante entregó al demandado la posesión del bien inmueble submateria, recibiendo a cambio el pago de una cuota inicial como parte de pago del precio acordado, sujetándose el pago del saldo obligacional al carácter bilateral del contrato, conclusión que permite colegir que la pretensión del demandante carece de virtualidad al haber transferido al demandado la posesión del referido inmueble; debiendo en todo caso dejarse a salvo el derecho del demandante si considera que los acuerdos contractuales no han sido cumplidos a cabalidad por el demandado; en consecuencia, estando a los fundamentos precedentemente descritos se arriba a la conclusión que el recurso de casación corresponde a declararse fundado y en sede de instancia confirmarse la sentencia recurrida.

Fundamento vigésimo tercero de la sentencia

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