Como era de esperar, la expedición de la Ley N° 30933 (desalojo notarial) genera polémica. Abudan los críticos y comentaristas, entre los cuales me encuentro, que ven sus bondades y también sus peligros. 

En pocas horas he visto que una de las imputaciones más entusiastas tiene que ver con que la decisión del notario sobre la procedencia del desalojo, no es una sentencia y por tanto puede ser revisada, o incluso puede ser acusada de inconstitucional. Es verdad, el dictamen del fedatario no es un fallo jurisdiccional, y precisamente por eso concuerda muy bien con la Constitución, pero es un título ejecutivo que se realiza inmediatamente, sin perjuicio de la impugnación que quiera plantear el precario. Es decir, aun si hubiese reclamo eso no debería detener el lanzamiento a cargo del juez de paz.

Ahora bien, si no les gusta la ley o ven en ella riesgos de mayores demandas o embotellamiento en los despachos notariales, propongo una cláusula arbitral para los arrendamientos, muy acotada para que el proceso discurra con facilidad y a bajo costo. Si no hay muchos fondos, habrá de ser un arbitraje ad hoc. Comparto una cláusula que he redactado y llevado a la práctica con éxito. Veamos:

“Las partes convienen que para el caso de discrepancias sobre la conclusión del CONTRATO por vencimiento del plazo convencional, o por resolución de pleno derecho derivada del incumplimiento del pago de la renta, estas se resolverán en un arbitraje de derecho de acuerdo a las siguientes reglas:

• Si a criterio de LOS ARRENDADORES ha concluido el CONTRATO por las causales antes señaladas, y éstos no entregan los INMUEBLES dentro del plazo máximo de … días, LOS ARRENDADORES harán saber por carta notarial a LOS ARRENDATARIOS su decisión de acudir al arbitraje conforme a esta cláusula, señalando con precisión sus pretensiones y adjuntando medios probatorios.  Pueden reclamarse en esta vía, las penalidades asociadas a los incumplimientos que motivan la conclusión del arrendamiento y/o la demora en la devolución de los INMUEBLES.
• El arbitraje de derecho estará a cargo de un tribunal ad hoc, unipersonal, a cuyo efecto las partes convienen anticipada e irrevocablemente en designar como árbitros a los siguientes abogados: i)   ………………….., identificado con …….., con correo electrónico ………………., ii) ………………………….., identificado con …….., con correo electrónico ………………. y iii) ………………………….., identificado con …….., con correo electrónico ……………….
• En la misma carta notarial que pide el arbitraje, LOS ARRENDADORES designarán a uno de los tres abogados antes señalados, a quien se comunicará copia de la mencionada carta y sus adjuntos.   Si por cualquier razón el árbitro designado declina del encargo o no está disponible, LOS ARRENDADORES podrían designar a cualquier de los otros en el orden indicado.  Si todos declinan, las partes deberán ponerse de acuerdo en la designación del árbitro.
•  El árbitro convocará a una audiencia en el lugar que él señale dentro de la ciudad, en un plazo no mayor de …. días calendario contados desde comunicada su designación.  En esta audiencia se recibirán los descargos de LOS ARRENDATARIOS.  Con o sin la asistencia de LOS ARRENDATARIOS, se redactará un acta de inicio del arbitraje, consignando los puntos controvertidos, el domicilio electrónico al que se harán llegar las notificaciones y el domicilio material donde se notificará el laudo.   En la misma audiencia se fijará el honorario del árbitro, concediendo el plazo de …. días hábiles para el pago correspondiente, a razón de 50% cada parte.  Si alguna incumple, la otra podrá abonar la suma con cargo a reemboslo .  Solo se admitirán pruebas documentarias de actuación inmediata. 
• Abonado el honorario del árbitro, éste tendrá 15 días calendario para expedir el laudo correspondiente por escrito, el cual será notificado a las partes a sus domicilios materiales y por correo electrónico. 
•  El laudo es inimpugnable y será título suficiente para su ejecución forzada en cuanto corresponda, sea a cargo del propio árbitro o del Poder Judicial, según sea el caso.  La resistencia a cumplir genera una penalidad de …..por cada día, el mismo  que será parte del título ejecutivo.
• Si alguna de las partes quiere cuestionar judicialmente el laudo, deberá previamente consignar una carta fianza bancaria a favor de la contraparte, por el importe de … meses de la última renta del arrendamiento”.  

Es un arbitraje sencillo, que cualquier árbitro honesto y bien formado en derecho civil (joven, viejo, mujer, hombre o del género que sea), podra resolver en un plazo corto. El laudo sí es una sentencia, y aun cuando también puede ser impugnada, reconocerán los críticos del desalojo notarial que la fórmula arbitral genera menos aspavientos y eventualmente es más barata. Igual hay que llevar el laudo ejecución de lanzamiento, pero el tiempo se habrá acortado ostensiblemente en comparación con el desalojo ordinario. 

Por último, no temamos consignar en nuestros contratos fórmulas mixtas, es decir convenir tanto el desalojo notarial, el allanamiento anticipado y la clausula arbitral, reservando al propietario el derecho a elegir el camino final, según las circunstancias.