Mediante sentencia del Tribunal Constitucional del 12 de diciembre de 2018, publicada el 9 de julio de 2019 en la página web del Tribunal Constitucional, se ha declarado que la Junta de Propietarios no puede prohibir mascotas en un edificio.

Juan Fernando Ruelas Noa vivía en un departamento de su propiedad ubicado en el piso 16 de un edificio. Tenía una mascota que subía -con su dueño- al departamento por el ascensor. El Reglamento Interno no prohibía la tenencia de mascotas. Un día, se reúne la Junta de Propietarios y por mayoría modifica el Reglamento Interno, prohibiendo tener mascotas. Excepcionalmente, permitieron las mascotas que estaban en el edificio antes de la modificación del Reglamento Interno, pero solo mientras vivieran, y siempre que circularan por las escaleras de servicio. Las mascotas preexistentes a la modificación del Reglamento Interno quedaron así impedidas de usar el ascensor del edificio.

El Sr. Ruelas interpuso una demanda de amparo contra la Junta de Propietarios para que se ordenara la inaplicación del Reglamento Interno, en la parte que regula la tenencia de mascotas. El Juez de Primera Instancia y la Corte Superior declararon improcedente la demanda.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en mayoría, mediante la sentencia del 12 de diciembre de 2018 declaró fundada la demanda y, en consecuencia, inaplicable para el demandante tanto la prohibición de tener mascotas como las restricciones a las mascotas preexistentes. Básicamente, el fundamento del Tribunal Constitucional fue que la modificación del Reglamento General afectó el derecho al libre desarrollo de la personalidad y a la libertad de tránsito del Sr. Ruelas.

Hubo dos votos singulares. El primero declaró fundada la demanda por haberse vulnerado el derecho de propiedad del demandante, al establecerse restricciones a las mascotas preexistentes. El vocal a cargo argumentó que el análisis debía hacerse desde la óptica del derecho de propiedad sobre la mascota, concluyendo que la prohibición del uso del ascensor atentaba contra el derecho de propiedad del demandante, quien adquirió su departamento en determinadas condiciones que luego fueron modificadas por la Junta de Propietarios. El segundo voto singular también declaró fundada la demanda, pero con una tesis diferente y algo peculiar. El vocal responsable señaló que como la mascota en cuestión sufría de una condición médica que le impedía circular por las escaleras, en la práctica ello le impedía al demandante conservar a la mascota.

El proceso seguido por el Sr. Ruelas tiene que ver, en efecto, con la afectación al derecho de propiedad y no a los derechos al libre desarrollo de la personalidad y a la libertad de tránsito. Más precisamente, tiene que ver con las restricciones a la propiedad de un inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Propiedad Horizontal).

Los edificios están sometidos al Régimen Exclusiva y Propiedad Común. Se trata de un régimen legal en el que coexisten en una edificación o conjunto de edificaciones bienes de dominio exclusivo pertenecientes a diferentes propietarios y bienes de dominio común. En el edificio los bienes de dominio exclusivo son los departamentos. Cada departamento tiene su dueño. Los bienes de dominio común son el terreno sobre el que se levanta el edificio, la entrada, las escaleras, el ascensor y todos los bienes que sirven para el funcionamiento del edificio. Los dueños de estos bienes comunes son todos los propietarios de los departamentos.

Un elemento central de este régimen legal es la existencia de un Reglamento Interno. El Reglamento Interno contiene el conjunto de disposiciones que regulan las relaciones entre los propietarios del edificio. Lo usual es que el propietario de un terreno construya un edificio y otorgue el Reglamento Interno, que inscribe en los Registros Públicos. Luego transfiere los departamentos y los propietarios se someten a sus disposiciones.

¿Puede establecer el propietario – constructor, en el Reglamento Interno que elabora, que los propietarios de los departamentos no podrán tener mascotas? Por supuesto que sí. Se trata de una restricción a la propiedad permitida por artículo 926º del Código Civil. Lo que no puede hacerse es pactar la prohibición de enajenar (artículo 882º del Código Civil), pero nada impide que las facultades de uso y disfrute del propietario se restrinjan por pacto. No existe inconveniente entonces para establecer en el Reglamento Interno de un condominio que los propietarios deberán pintar sus casas de un determinado color, o que no podrán hacer fiestas a partir de cierta hora o que no podrán tener perros u otros animales. Por cierto, para que la restricción sea oponible debe estar inscrita, como lo señala el citado artículo 926º del Código Civil. Esto quiere decir que todo aquel que compra un departamento (y hay un Reglamento Interno inscrito), se somete a lo que dice el Reglamento.

¿Qué ocurre si la Junta de Propietarios modifica el Reglamento Interno de un edificio estableciendo una restricción a la propiedad, como la prohibición de tener mascotas? El supuesto exacto es que la modificación sea aprobada por mayoría, ya que si todos los propietarios están de acuerdo en establecer la restricción, no existiría inconveniente alguno. Pues bien, tal acuerdo no sería oponible al propietario que no estuvo presente en la Junta o que votó en contra, porque de lo contrario se afectaría su derecho de propiedad, al establecer una restricción a su sección exclusiva que él no aprobó. La Junta de Propietarios puede establecer –inclusive por mayorías– restricciones a los bienes comunes de un edificio, pero no a la propiedad privada. Así como el propietario es el único que puede vender su inmueble, el propietario es el único que puede establecerle restricciones (salvo, claro está, que sean legales).

Dos comentarios finales.  El primer voto singular parece decir que se afecta el derecho de propiedad sobre la mascota. Esto no es así. Se afecta el derecho de propiedad del Sr. Ruelas sobre su departamento. Compró el departamento sin ninguna restricción inscrita. Con la modificación del Reglamento Interno, se le imponen restricciones al ejercicio de su derecho de propiedad, pero de su predio.

De otro lado, ¿se puede modificar el Reglamento Interno de un edificio para establecer que las mascotas deban usar las escaleras y no el ascensor? Lo mismo cabría preguntarse, por ejemplo, respecto de la basura: ¿se puede modificar el Reglamento Interno de un edificio para establecer que la basura deba ser retirada a través de las escaleras y no el ascensor? La pregunta en ambos casos es si se puede impedir el uso de bienes comunes. La respuesta es negativa, salvo que sea de manera temporal y respecto de bienes comunes no esenciales (por ejemplo, cuando el propietario es moroso y la Junta le prohíbe el uso de ciertos bienes comunes no esenciales). En los demás casos, la restricción no aprobada por el propietario afectaría su derecho de propiedad. Esto no quiere decir que no pueda regularse el uso de los ascensores, para el uso de mascotas y traslado de la basura (horarios, por ejemplo), pero no se puede prohibir su uso.