I. INTRODUCCIÓN

Ante la situación generada por el COVID-19 y el aislamiento social decretado por el Gobierno Central, se están presentando situaciones de posibles incumplimientos de obligaciones contractuales. En este artículo, nos limitaremos únicamente a los contratos de arrendamiento.

Consideramos plantear un caso para un mejor análisis de esta circunstancia, así nos basaremos en el hecho que Katy ha suscrito un contrato de arrendamiento para vivienda con Susana por la suma de S/. 2,500.00 soles mensuales por un plazo de un año, respecto de un departamento ubicado en el distrito de San Miguel.

El contrato iniciado en el mes de enero del año en curso, se viene ejecutando con normalidad; sin embargo, ante la existencia de esta circunstancia imprevisible (una pandemia) se ha decretado la restricción de la movilización, en consecuencia surge la imposibilidad de la arrendataria de ejercer sus labores y poder percibir su remuneración, lo que estaría generando el incumplimiento de pago de la mensualidad pactada.

La pregunta que surge ante esta circunstancia excepcional es: ¿qué posibilidades tiene la parte la propietaria (Susana) de exigir el cumplimiento de la obligación contractual, en consecuencia iniciar una demanda de desalojo y/o exigir el pago de la correspondiente mora y/o penalidades pactadas en el contrato?, y de otro lado ¿la arrendataria (Katy) se encuentra en la posibilidad legal incumplir el pago del arriendo?

No pretendemos aquí generalizar los casos, cada cual debe ser visto en sus circunstancias particulares, por lo que hacemos referencia a dos aspectos muy importantes y los mas comunes; es decir, cuando un contrato de arrendamiento cuenta con garantía y en el caso de que este no exista.

II. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En primer lugar, advertimos –revisando la legislación– que, por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida (artículo 1666 del Código Civil, en adelante CC).

En esta definición encontramos los siguientes elementos del citado contrato nominado:

a) Elemento Subjetivo: Referido a los intervinientes del mismo.

i) la arrendadora (Susana) que puede ser la propietaria, el administradora y quien tenga derecho para actuar en tal calidad; frente a él su contraparte; y

ii) la arrendataria (Katy) quien es la persona con la que contrató el uso del bien.

b) Elemento Objetivo: Se hace referencia al bien materia de arrendamiento (departamento) a cambio de un monto dinerario llamada renta o merced conductiva (S/ 2,500.00 soles).

Debe precisarse que el objeto del contrato corresponde a la materia o negocio y debe ser posible. La prestación puede consistir en la entrega de la cosa o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo, hacer o no hacer. En este caso como ya se fijo es la entrega física del bien para uso a cambio de una suma de dinero.

III. OBLIGACIONES EN EL ARRENDAMIENTO 

El Código Civil establece también de manera taxativa las obligaciones que deben asumir tanto el arrendador (arts. 1678 a 1680 del CC) como el arrendador (arts. 1681 a 1686 del CC). Para el caso materia de análisis nos vamos a centrar en la obligación del arrendatario fijada en el artículo 1681 inciso 2, esto es: “Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido, y a falta de convenio, cada mes en su domicilio.”

La principal obligación que tiene el arrendatario es el cumplimiento de la obligación pecuniaria que sustenta este tipo de contrato [1], recuérdese que la arrendadora ya cumplió con su obligación principal y puso a disposición el bien a su contraparte quien ha venido ejerciendo el derecho al uso del bien para el cual contrato.

Transcurrido el primer mes, le corresponde el pago de la mensualidad o la merced conductiva que se ha pactado de la manera libre y voluntaria, la cual debe realizarse en la fecha y lugar señalado para ello.

Cabe precisar además, que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, presumiéndose que la declaración expresada en el contrato corresponde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla. Por lo tanto, lo que prima es la voluntad cierta y expresa de las partes que se manifiesta en el contrato de arrendamiento.

Así, mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento, las partes se someten a las estipulaciones que previamente han pactado y que su falta de cumplimiento conllevara a aquella sanción establecida en la ley o fijada en el acuerdo contractual; por lo que no cabe intervención alguna de terceros que altere la voluntad contractual.

En el caso mencionado, se debe precisar que antes de la suscripción del contrato de arrendamiento la arrendadora Susana procedió directamente a calificar a su futura inquilina, es decir, que verificó si Katy se encontraría en la posibilidad de cumplir de manera permanente el acuerdo contractual y así tener una seguridad que su inversión se encuentra avalada en razón de la capacidad económica de su contraparte, conociendo el origen y monto de sus ingresos y el lugar donde efectivamente cumple esta labor.

De igual forma la arrendadora (Susana), una vez verificado ello y con la finalidad de tener un respaldo en cuanto a una posible inejecución, ha puesto por condición a Katy (arrendataria) que cumpla con abonar por adelantado de dos mensualidades y una garantía adicional, para que en el caso de finalización del contrato o se advierta alguna afectación o daño al bien, esta pueda verse resarcida con tal monto pecuniario. Dicho monto ha sido propuesto por la propietaria y aceptado por la contratante, consignándose ello en el correspondiente contrato de arrendamiento.

Bajo estos aspectos la arrendadora (Susana) se encontró suficientemente protegida frente a posibles incumplimientos de su contraparte (Katy), estando plenamente facultada a tomar la garantía de manera directa e inmediata bastando únicamente la comunicación a la arrendataria, conforme a lo pactado.

En tal sentido, Katy (arrendataria) para poder tener la calidad inquilina, ha sido sometida al escrutinio de su futura contratante y luego a depositar una garantía pecuniaria fijada en el contrato, esto es, el pago de los arrendamientos adelantados que garantizan la ejecución del contrato. Ello, ha permitido la suscripción del contrato y la existencia de un vínculo entre la ahora arrendadora y la arrendataria, surgiendo a partir de allí las obligaciones que han contraído y que se encuentran específicamente plasmadas en dicho acuerdo.

IV. ESTADO DE EMERGENCIA

A la fecha, nuestro país al igual que en muchas latitudes, se ha visto afectado por una pandemia llamada COVID-19, lo que ha generado diversas reacciones en los gobiernos correspondientes.

En el caso del Perú, mediante Decreto Supremo N.º 044-2020-PCM, precisado por el Decreto Supremo N.º 046-2020-PCM, se declaró el Estado de Emergencia Nacional por el plazo de quince (15) días calendario, y se dispuso el aislamiento social obligatorio (cuarentena), por las graves circunstancias que afectan la vida de la Nación a consecuencia del brote del COVID-19; habiéndose prorrogado dicho plazo por el término de catorce (14) días calendario, a partir del 13 de abril de 2020 hasta el 26 abril del 2020, mediante el Decreto Supremo N.º 064-2020-PCM.

Dada la coyuntura, la arrendataria (Katy) no puede efectivamente realizar la labor (trabajo o empleo) que fue el sustento para calificar y tener tal calidad frente a su arrendadora (Susana), encontrándose impedida de cumplir con la obligación pecuniaria mensual; generando de manera objetiva una responsabilidad  no satisfecha que no es derivada de una acción negativa de Katy.

Bajo tal circunstancia, volvemos a la pregunta inicial ¿el inquilino se encuentra en la obligación de cumplir con el pago del arrendamiento,  y el propietario podrá exigir el cumplimiento del acuerdo bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y/o ejecutar las penalidades pactadas?

V. INEJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES

Recurriendo a la norma sustantiva, encontramos el artículo 1314 del Código Civil el cual señala que, quien actúa con la diligencia ordinaria requerida, no es imputable por inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

Conforme lo señala Felipe Osterlin, la norma se refiere a la causa no imputable, es decir, a la ausencia de culpa, como concepto genérico exoneratorio de responsabilidad. Basta, como regla general, actuar con la diligencia ordinaria requerida para no ser responsable por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento irregular. Es justamente ese principio el que determina las consecuencias de la ausencia de culpa. [2]

Diremos previamente que, una responsabilidad de carácter civil contractual supone el incumplimiento de una obligación surgida del contrato, la cual contiene los siguientes presupuestos para su configuración:

a) debe existir un contrato (contrato de arrendamiento);

b) debe ser un contrato valido;

c) del cual nació la obligación incumplida; y

d) debe existir un incumplimiento de una parte frente a la otra (falta de pago de la mensualidad o merced conductiva).

Vista así las cosas, ante la falta de pago del monto pactado por el alquiler, se manifiesta el incumplimiento de una obligación y por ende una responsabilidad contractual no ejecutada. Sin embargo, ante la situación de emergencia declarada por el Gobierno, por la existencia de una pandemia generada por el COVID-19, nos encontraríamos ante un hecho extraordinario [3], imprevisible [4] e irresistible [5].

En ese sentido, la norma sustantiva en su artículo 1315 precisa que caso fortuito o fuerza mayor, es la causa no imputable, consistente en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso.

Del mismo modo, Osterlin señala que, el principio general es que el deudor solo debe demostrar su conducta diligente para quedar exonerado de responsabilidad, salvo que la ley o el pacto exijan la presencia del caso fortuito o de fuerza mayor. En esta última hipótesis habrá que identificar el acontecimiento que impidió que se cumpliera la obligación, y probar sus características de extraordinario, imprevisible e irresistible [6].

Plasmando ello a nuestro caso, advertimos que la arrendataria (Katy) se encontraría en la imposibilidad de ejecutar la obligación de pago del monto de arrendamiento, en razón de una circunstancia que no genera su culpa, habiendo caído en una situación de mora en razón de este hecho extraordinario e imprevisible, como lo es la declaración de emergencia producto del COVID-19.

Consideramos, atendiendo a este caso particular, que ante a la existencia de una garantía ofrecida al inicio del contrato, esta permite cubrir –y de hecho cubre– el monto no satisfecho en el plazo pactado (pago alquiler del mes de marzo), advirtiéndose un cumplimiento defectuoso; por lo que, la arrendadora se encontraría plenamente garantizada en el pago del monto de arrendamiento del mes, y no le generaría perjuicio alguno así como tampoco podría afectar la validez del contrario ni poder ser objeto de resolución contractual alguna en razón de que existe una garantía que va  cubrir o resarcir este incumplimiento en el que sin culpa ni dolo cayó la arrendadora.

Asimismo, creemos que la inquilina o arrendataria incumpliente no podría encontrarse sujeta en alguna casual legal para poder ser notificada por falta de cumplimiento de su obligación (pago de merced conductiva), y mucho menos para ser demandada por desalojo; ya que, su inejecución (defectuosa) tiene un sustento legal objetivo y visible, y la propietaria o arrendadora no se ve perjudicada económicamente al poder hacer uso de la garantía para cubrir el mes que pago, pese a que no es la forma pactada en el contrato de arrendamiento.

Ahora, nada impide a que luego de terminada esta situación excepcional y coyuntural puedan darse las facilidades para cubrir o reponer el monto de la garantía, y de esta manera, se permite dejar completamente saneada la relación contractual sin que existan perjuicios ni perjudicados; evitando recurrir al órgano jurisdiccional que con las demoras de tiempo y dinero generarían un verdadero perjuicio para los contratantes en litigio.

Contrariamente a lo señalado, la pregunta que surge es: ¿qué sucede en caso no existe una garantía que sustente el contrato de arrendamiento? Igualmente, creemos que puede existir un nuevo acuerdo entre las partes para la modificación de los términos contractuales. Se puede de esta manera renegociar el contrato a fin de que no sea vean afectadas ambas partes, ya que tampoco bajo esta circunstancia tendría sentido lanzar al inquilino y contar con un bien que no sería factible en estos momentos de ser alquilado.

Las circunstancias actuales nos obligan a advertir el estado de necesidad en las que muchos arrendadores y arrendatarios se ven expuestos, por ello debemos apelar a la comprensión de cada uno para llegar a términos satisfactorios en la renegociación de los contratos de arrendamiento y poder esperar manifestaciones de solidaridad, para que de esta manera se pueda evitar la existencia de algún litigio.

Es importante advertir, que no sería lo más conveniente que el Estado pueda disponer mediante ley, mecanismo alguno que sustituya la voluntad de las partes y ordene la suspensión o el no pago de los arriendos. Ello sería un acto atentatorio de la norma Constitucional y nos referimos específicamente al artículo 62 de la Constitución, que en parte de su texto menciona: “(…) [L]os términos contractuales no pueden ser modificados por leyes o disposiciones de cualquier clase (…)”.

Corresponde ante estos tiempos de crisis exhortar al entendimiento y comprensión de quienes nos encontramos en una u otra posición contractual, ya que ambas partes se ven de alguna manera perjudicadas. Y,  a fin de que ello no genere mayores problemas y costos, es mejor apelar a una comunicación y entendimiento permanente para evitar conflictos que lleguen al Poder Judicial y que no van a ser solucionados oportunamente.

VI. CONCLUSIONES

• La situación actual existente permite la configuración de la figura de inejecución de obligaciones.

• No corresponde resolver el contrato de arrendamiento en caso que no exista una garantía que fue requisito para la suscripción de dicho acuerdo.

• Ante la ausencia de garantía o adelanto, es posible que las partes puedan renegociar las cláusulas contractuales.