Se debe dar preferencia al derecho del acreedor que inscribió su embargo sobre el derecho de propiedad no inscrito que alegue un tercero. Es por ello que, cuando se susciten controversias de este tipo, deberá analizarse quién inscribió primero su derecho en los Registros Públicos. De no ser así, se resquebrajaría la razón de ser de la institución registral y se propiciaría el fraude procesal en detrimento de quien cauteló su derecho debidamente.

Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema en la sentencia casatoria N° 5135- 2009-Callao. En dicha resolución se precisó además que, pese al vacío que existe en la norma sobre la materia, el juez debe recurrir a los principios de integración normativa para resolver el caso (artículo IV del Título Preliminar del Código Civil), en específico, al principio de analogía.

Dicho principio consiste en encontrar un caso similar en la que sí existe norma jurídica que la resuelva, cuyas consecuencias pueden ser utilizadas para el caso que contenga un vacío legal. En ese sentido, la Corte considera que, de la lectura de los artículos 1708 y 2023 del Código Civil, puede interpretarse que se preferirá el derecho del acreedor frente al derecho de propiedad no inscrito.

Asimismo, la Sala Suprema señaló que para solucionar este tipo de conflictos deberá acudirse también a los principios de publicidad material, de legitimación y de prioridad registral, pues ello permite la libre circulación de bienes, así como brinda a los terceros y al Estado los respaldos necesarios para realizar los negocios jurídicos. 

Por último, en la referida sentencia se afirma que esta decisión en nada contradice lo previsto en el artículo 949 del Código Civil, precepto que establece que la transferencia de inmuebles opera bajo la simple consensualidad. Sin embargo, se precisa que dicha norma regula una forma de transmitir la propiedad y no resulta útil para resolver los casos  en los que se opone un embargo al referido derecho real.

La necesidad de un Pleno Casatorio Civil

Si bien en esta resolución la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema privilegia el derecho del acreedor sobre el derecho de propiedad no inscrito, debemos advertir que este criterio no ha sido uniforme en la jurisprudencia nacional. Es más desde hace varios años en sede casatoria se viene emitiendo sentencias contradictorias sobre el particular, a veces privilegiando el crédito (como en este caso) y otras en las que se opta por privilegiar el derecho de propiedad no inscrito.

Por citar algunos ejemplos, la Corte Suprema ha señalado que la propiedad no inscrita debe primar sobre el embargo inscrito en las Cas. N° 5239-2009-Lambayeque y N° 720-2011-Lima; mientras que, por el criterio contrario, esto es, en favor del embargo inscrito, podemos citar las Cas. N° 4448-2010-Arequipa y N° 1117-2011-Lima. Dicha situación, por supuesto, ha generado una situación de impredictibilidad entre los justiciables.

Para solucionar este grave problema, diversas fuentes han confirmado a LA LEY que en los próximos meses la Corte Suprema estaría realizando el VII Pleno Casatorio Civil. Este nuevo Pleno tendrá por finalidad unificar criterios respecto de la correcta interpretación de la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, que es la norma clave para resolver el conflicto entre el embargo inscrito y la propiedad no inscrita.