El IX Pleno Casatorio Civil fue convocado para determinar si dentro de un proceso (sumarísimo) de otorgamiento de escritura pública puede o no analizarse la validez del negocio jurídico que se pretende formalizar.

Consideramos que no solo debe analizarse la validez, sino también (antes de la validez) la existencia y (luego de la validez) la eficacia del negocio jurídico, y es que la vía procedimental en que se tramita la “acción” en cuestión, no puede relevar al Juez de realizar el proceso de calificación del negocio jurídico.

El proceso de calificación del negocio jurídico consta de tres calificaciones[1]. La primera calificación es denominada juicio de relevancia, aquí se constatará si el hecho fáctico presenta algunos datos mínimos que permitan identificarlo como negocio jurídico[2]  o, en otras palabras, deberá verificarse “la presencia de algunos datos mínimos idóneos para identificar típicamente el hecho y para permitir su subsunción en el nomen iuris”[3].

Pues bien, si lo que se pretende formalizar en el proceso de otorgamiento de escritura pública es un contrato de compraventa, lo primero que debe analizarse es si en el programa contractual están presentes las dos partes (vendedor y comprador), si está presente el acuerdo y si están presentes el bien y el precio, de manera que si, por ejemplo, el contrato que se pretende formalizar solo aparece firmado por el demandante mas no por el demandado o se verifica la ausencia del bien o del precio, el contrato será irrelevante o inexistente, en cuyo caso, la demanda de otorgamiento de escritura pública deberá declararse infundada. La inexistencia del negocio jurídico puede ser apreciada de oficio por el Juez. Solo si se supera el juicio de relevancia se pasará al siguiente examen. Es preciso anotar que luego de que en el V Pleno Casatorio Civil –en nuestra opinión, en forma equivocada- se haya descartado la vigencia de la categoría de la inexistencia en nuestro sistema, se tendrán que reconducir los casos de inexistencia a la nulidad del negocio jurídico.     

La segunda calificación es denominada juicio de validez, aquí se constatará si el negocio jurídico guarda conformidad o no con las directrices del ordenamiento jurídico, en el primer caso, nos encontraremos frente a un negocio válido y, en el segundo, ante uno inválido. Habrá disconformidad con las directrices del ordenamiento cuando los presupuestos (sujeto y bien) o los elementos (manifestación de voluntad y causa) no presenten alguno de los requisitos que, para cada uno de ellos, exige expresamente el ordenamiento (capacidad, posibilidad física, posibilidad jurídica, determinabilidad, ausencia de vicios de la voluntad, observancia de la formalidad solemne y licitud)[4].

La invalidez puede ser de dos clases: nulidad o anulabilidad. El juicio de validez que se realizará en los procesos de otorgamiento de escritura pública únicamente puede estar referido a la primera de las categorías (la nulidad) ya que la segunda (la anulabilidad) precisa de una sentencia para dejar de producir efectos y, por lo tanto, no puede ser apreciada de oficio por el Juez. Ahora, nuestro ordenamiento jurídico hace particular referencia a una nulidad “manifiesta” como aquélla que puede ser apreciada de oficio por el Juez (art. 220 cc). Sobre el particular, tenemos una opinión que el espacio concedido no nos permite desarrollar; empero, lo que, en términos generales, queremos dejar claro es que, en nuestra opinión, en los procesos de otorgamiento de escritura pública se debe verificar si el contrato que se pretende formalizar guarda conformidad o no con aquellas directrices del ordenamiento que buscan tutelar intereses generales o indisponibles para las partes (nulidad), si la respuesta es negativa, el Juez deberá apreciar esta situación de oficio –por supuesto en la parte considerativa, mas no en la parte resolutiva de la sentencia- y declarar infundada la demanda.  

La tercera calificación es denominada juicio de eficacia, aquí se constatará si el negocio jurídico es idóneo o no para producir efectos jurídicos. Pues bien, en los procesos de otorgamiento de escritura pública deberá verificarse si el contrato que se pretende formalizar se encuentra sometido a una condición suspensiva o a un plazo suspensivo, o si el contrato, por alguna razón, generalmente el incumplimiento del comprador en el pago del precio de venta, ha sido resuelto (resolución por incumplimiento), o si –generalmente, por aquella misma razón- el vendedor suspendió la ejecución de su prestación de formalizar el contrato (excepción de incumplimiento), o si el derecho a exigir la formalización del contrato ha prescrito (excepción de prescripción extintiva)[5] [6].

Si el contrato no produce o ha dejado de producir sus efectos o el específico efecto de la formalización del contrato se ha visto perjudicado, tal situación tendrá incidencia en la suerte de la demanda de otorgamiento de escritura pública. En los casos en que se constate la presencia de una condición o plazo suspensivo, o la resolución del contrato, o el ejercicio legítimo de la excepción de incumplimiento, la demanda deberá declararse infundada; y en caso de que se estime la excepción de prescripción extintiva, en la etapa de saneamiento del proceso, se declarará la nulidad de todo lo actuado y se dará por concluido el proceso (art. 451.5 cpc).

En esta oportunidad queremos centrarnos en una de estas circunstancias: la prescripción del derecho a exigir la formalización del contrato ha prescrito.

De manera uniforme –pero no por ello acertada- nuestra jurisprudencia ha venido señalando que la “acción” de otorgamiento de escritura pública es imprescriptible, véase, por ejemplo, la Cas. N° 1368-99-Junín, la Cas. N° 1056-01-Cono Norte, la Cas. N° 1998-2003-Ica y la Cas. N° 3333-2006-Ica, en esta última se señala que: “[…] Sexto.- La acción del comprador, ahora propietario, a fin de que la compra venta conste en una escritura pública, emana también de su derecho de propiedad, conforme a los artículos 923 y 927 del Código Sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya celebrado, por lo que no está sujeto a termino de prescripción […] Séptimo.- Es que los plazos de prescripción no pueden ser aplicables a este tipo de acciones que buscan proteger el derecho de propiedad ya adquirido, pues conforme se ha establecido, el otorgamiento de la escritura pública es la formalidad que sirve para la inscripción del derecho de propiedad, el mismo que necesita de dicha inscripción para ser oponible a terceros [….]”. Como puede verse la “supuesta” imprescriptibilidad de la “acción” de otorgamiento de escritura pública intenta sustentarse en los artículos 923 y 927 del cc, el primero define el derecho de propiedad, y el segundo establece la imprescriptibilidad de la “acción” reivindicatoria.

Pues bien, en nuestra opinión, no parece que pueda compartirse el referido criterio por varias razones: (i) el derecho a exigir la formalización de un contrato nada tiene que ver con el derecho a exigir la restitución de la posesión de un bien (art. 927 del cc); (ii) el derecho a exigir la escritura pública correspondiente no solo emerge de contratos relativos a la transferencia de la propiedad de un bien (compraventa, permuta, dación en pago, etc.), sino que también podría emerger de contratos que no generan este último efecto como, por ejemplo, un contrato de hipoteca, un contrato de opción, etc., respecto de los cuales no se podría recurrir a la tutela del derecho de propiedad (art. 923 del cc) como sustento de la imprescriptibilidad de la “acción”; (iii) no se puede invocar una aplicación analógica del art. 927 del cc que prevé la imprescriptibilidad de la “acción” reivindicatoria, para sustentar la imprescriptibilidad de la “acción” de otorgamiento de escritura pública, fundamentalmente por dos razones: no existe similitud entre los supuestos de hecho de ambas acciones y no cabe realizar aplicación analógica de una norma que establece alguna excepción (art. IV del título preliminar del cc), como es el caso del art. 927 del cc, pues la regla general es la prescriptibilidad de las “acciones” (art. 2001 del cc); (iv) la imprescriptibilidad de un derecho solo puede ser determinada por ley (art. 2000 del cc) o, en todo caso, puede corresponder a las acciones de declaración (que, no es el caso de la acción de otorgamiento de escritura pública), pero no puede ser determinada por los jueces; (v) el derecho a exigir la formalización de un contrato no es sino un derecho de crédito y, como tal, su ejercicio prescribe a los 10 años (art. 2001.1 del cc).    

Con fines didácticos, centrémonos en los efectos obligacionales que emergen de un específico contrato: la compraventa. Del contrato de compraventa emergen una serie de efectos obligacionales: el vendedor deberá entregar el bien, entregar los documentos relativos a la propiedad del bien y elevar a escritura pública la minuta de compraventa; mientras que el comprador deberá pagar el precio.

Pues bien, todos estos son derechos de crédito, en tanto cada uno de ellos se traduce en una facultad de pretender que ostenta el titular del derecho (el acreedor) y su satisfacción depende del comportamiento que deberá realizar otro sujeto (el deudor): el derecho a la entrega del bien, el derecho a la entrega de los documentos relativos a la propiedad del bien, el derecho a la formalización de la minuta de compraventa y el derecho a recibir el precio de venta. Y así como prescribe a los 10 años el derecho a exigir la entrega del bien o el pago del precio, en ese mismo plazo prescribe el derecho a exigir la formalización de la minuta de compraventa.

Si el comprador no ha exigido la formalización de su contrato en el plazo de ley, a los efectos de inscribir su adquisición, deberá recurrir a otros mecanismos legales como, por ejemplo, la prescripción adquisitiva de dominio.         

Consideramos que el IX Pleno Casatorio Civil debe abordar la problemática de la prescriptibilidad o imprescriptibilidad de la “acción” de otorgamiento de escritura pública y, por las razones expuestas, nos parece que debería decantarse por la primera opción.