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No procede la accesión de la edificación si existe doble titularidad sobre un terreno

No procede la accesión de la edificación si existe doble titularidad sobre un terreno

La Corte Suprema ha establecido que si en Registros Públicos figura la titularidad de dos personas sobre una mismo bien inmueble, es imposible que se pueda demandar la accesión de la construcción en terreno ajeno. Más detalles aquí.

Por Redacción Laley.pe

viernes 21 de octubre 2016

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Cuando dos partes en un proceso se confronten a causa de una pretensión de accesión (art. 938 del Código Civil), y presenten títulos inscritos que acrediten separadamente el derecho de propiedad del terreno construido, la demanda de accesión deberá declararse improcedente. Esto es así porque en estos casos se debe entender que la parte accionante carece de interés para obrar.

Así lo estableció la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia al resolver la Casación N° 156-2015-Callao, publicada en el diario oficial El Peruano del 30/09/2016.

Veamos el caso: Una persona demandó la accesión de una edificación en terreno ajeno aduciendo que hubo mala fe por parte de quien había construido (art. 943 del Código Civil). Así, planteó accesoriamente la pretensión de desalojo y, de forma subordinada, el pago del valor comercial del bien.

Por su parte, dos de las personas que integraban la parte demandada fueron declarados rebeldes, en tanto que un litisconsorte necesario pasivo apersonado al proceso alegó que el terreno sobre el cual se construyó se había adquirido mediante compraventa. Asimismo, aseveró que no construyó el inmueble de mala fe, que, por el contrario,  quien actuó de mala fe fue la parte accionante la cual esperó que la zona del terreno se consolidara en una urbanización para accionar, por lo que, en su parecer, debería aplicarse el art. 942 del Código Civil (edificación de buena fe en terreno ajeno).

La primera instancia, valorando las pruebas aportadas, emitió un fallo en el sentido de que declaraba infundada la accesión por edificación en terreno ajeno de mala fe, adicionalmente infundada la pretensión de desalojo y, por ende, fundada la pretensión de accesión en la modalidad de edificación de buena fe en terreno ajeno, por lo que, conforme a la segunda parte art. 941 del Código Civil, la parte accionante debía dar el valor comercial del terreno en el momento de ejecutarse el pago.

La decisión del a quo se basó en que al interior del proceso se habría acreditado la buena fe de la parte demandada; por otro lado, el juez menciona que si bien se habría alegado que la propiedad fue adquirida por los demandados mediante prescripción adquisitiva de dominio administrativa esta no prosperó, lo que mantendría incólume el derecho de propiedad de la parte accionante sobre el terreno sub litis.

Presentado el recurso de apelación, el ad quem revocó la sentencia de la primera instancia en el extremo que declaró fundada la accesión correspondiente al art. 941 del CC. y el pago del valor comercial del predio. Así las cosas, el colegiado superior argumentó que no era posible amparar la demanda toda vez que las partes alegaban un derecho de propiedad sobre el terreno sub litis, pues la parte demandante tiene un derecho de propiedad debidamente inscrito y la parte demanda habría adquirido el derecho de propiedad sobre el terreno mediante prescripción adquisitiva de dominio ante la municipalidad del Provincial del Callao, procedimiento que habría sido cuestionado en un proceso contencioso administrativo por la parte demandante. Todo ello, condujo al ad quem a precisar que no se trataba de “(…) dirimir el mejor derecho de propiedad (…), sino declarar si procede o no a la accesión peticionada”.

En sede casatoria, el colegiado supremo argumentó que si bien existe una declaración adquisitiva de dominio por parte de la autoridad administrativa a favor del demandado, esta aún no era definitiva, debido a que las resoluciones gerenciales venían siendo impugnadas en un proceso contencioso administrativo. Por otra parte, precisó que existe una inscripción doble de los títulos sobre un terreno, el cual está al interno de otro de mayor extensión, el mismo que es de propiedad de los padres de la parte accionante.

Asimismo, la Corte Suprema mencionó que si bien existe una inscripción de medida cautelar de no innovar sobre el título de los demandados, este no es definitivo, y que la inscripción registral solo puede dejarse sin efecto con una orden judicial conforme al art. 2013 del CC. En ese sentido, los jueces supremos al ver que existían dos títulos de propiedad sobre el mismo bien, declararon que resultaba imposible la aplicación de la accesión, pues prima facie debería dilucidarse la nulidad del título de inscripción registral de la parte demanda.

Así la cosas, la Suprema confirmó la sentencia expedida por el ad quem y declaró improcedente la demanda. En  ese sentido, no casaron la sentencia de vista y se pronunciaron por la infundabilidad del recurso de casación.

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