La Corte Suprema ha vuelto a declarar infundada una demanda de desalojo de ocupante precario por problemas en la notificación de la resolución extrajudicial. Así, en este caso, se acreditó que, de acuerdo a la certificación notarial, la carta de resolución de compraventa enviada al demandado (el conocido ex futbolista y actual asistente de la selección peruana de fútbol Nolberto Solano) no fue recepcionada en el domicilio de destino.

Por ello, bajo la aplicación de la regla 5.1 del Cuarto Pleno Casatorio Civil, la Suprema resolvió no amparar la demanda de desalojo, en la medida que se presentaron dudas sobre la validez y eficacia de la resolución extrajudicial del contrato.

Así lo estableció la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 1725-2016-Lima Este, expedida el 17 de marzo del 2017.

Veamos el caso: Renzo Esboar Tillit demandó desalojo por ocupación precaria al asistente técnico de la selección peruana de futbol Nolberto Solano Todco, con la finalidad de obtener la restitución del bien inmueble ubicado en el Paraíso Nº 350, Sector 03 – Casa C, Urbanización “El Sol de la Molina”. El demandante sostuvo que Nolberto Solano no cumplió con las obligaciones consignadas en el contrato de compraventa celebrado por ambos, esto es, pagar la suma de US $ 240,000.00 y suscribir la escritura pública el 1 de octubre del 2013. Por ese motivo, con fecha 02 de octubre del 2013, Renzo Esboar comunicó notarialmente a Nolberto Solano su decisión de dar por resuelto el contrato al amparo de la cláusula octava del documento y del artículo 1430 del Código Civil.

Por su parte, Nolberto Solano se defendió indicando que nunca recepcionó la carta notarial en la que se le informaba sobre la resolución del contrato, pues dicha carta no fue dejada en el domicilio del destino conforme se aprecia de la certificación notarial. Por tal motivo, la resolución extrajudicial no operó y, en consecuencia, no se generó un supuesto de ocupación precaria.

El juez de primera instancia declaró infundada la demanda. Sostuvo que de la certificación notarial se desprendía que la carta notarial no fue entregada al destinatario, ya que, al realizarse la diligencia en la dirección indicada, se presentó una persona indicando que el señor Nolberto Solano ya no domiciliaba en el inmueble. Por tal motivo, de acuerdo a la regla 5.1 del Cuarto Pleno Casatorio Civil, el juez refirió que no podía existir posesión precaria si la resolución extrajudicial no se realizó adecuadamente.

Apelada que fuera la sentencia, la Sala Civil Transitoria Descentralizada de Ate de la Corte Superior de Lima Este revocó el fallo de primera instancia, y reformándola, declaró fundada la demanda de desalojo. Sostuvo el ad quem que Nolberto Solano consignó en el contrato como domicilio la Calle Escarpada Nº 133, Urbanización Alameda de la Planicie, La Molina. Por lo tanto, al verificarse que la carta notarial fue diligenciada a la dirección anotada, el contrato de compraventa se debía tener por resuelto, lo que traía consigo que el demandado se haya encontrado ejerciendo una posesión de manera precaria.

Esta decisión motivó que la parte demandada (Nolberto Solano) interponga recurso de casación. Al respecto, la Corte Suprema amparó el recurso y, actuando en sede de instancia, declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria. En principio, la Sala Suprema, invocando la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, indicó que en los casos de posesión precaria por resolución extrajudicial de un contrato, el juez que conoce el proceso de desalojo deberá verificar inexorablemente el cumplimiento de todas las formalidades previstas por la ley (artículo 1429 o 1430 del Código Civil) para considerar que la resolución extrajudicial se ejerció válidamente; sin embargo, excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así, la improcedencia.

En consecuencia, si bien no se puso en duda de la existencia de una cláusula resolutoria expresa en el contrato de compraventa celebrado por Renzo Esboar y Nolberto Solano, para la Suprema sí se generaron inconvenientes para determinar la validez de la comunicación notarial por medio de la cual se dejó sin efecto el contrato. En efecto, la Sala aseveró que de la certificación de la carta se podía advertir que, al momento del diligenciamiento en la dirección indicada, “se presentó una persona sin identificarse, manifestando que el señor Nolberto Solano ya no se encuentra domiciliando en el inmueble”, situación que no permitió la entrega del documento. Por lo tanto, la Corte concluyó que, al no haber certeza plena sobre la correcta comunicación de la resolución extrajudicial, la demanda de desalojo por ocupación precaria no podía prosperar.

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