Aunque la actora haya cumplido con comunicar a la emplazada su intención de hacer uso de la cláusula resolutoria, mediante carta notarial, con lo cual habría operado de pleno derecho la resolución; sí es posible planterar una demanda de resolución de contrato.

Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema al resolver la Casación Nº 3349-2016-Lima Norte, publicada el 30 de julio del 2018 en el diario oficial El Peruano.

Repasemos los hechos. Una empresa demandó la resolución del contrato de compraventa respecto de un inmueble ubicado en el lote 5, manzana A, Segunda Etapa del Programa de Vivienda Santa Beatriz, distrito de Puente Piedra. Alegaba que el referido contrato se suscribió en 29 de noviembre del 2005, pactándose que el precio a pagar era US$ 6,900.00, siendo la cuota inicial US$. 300.00 y el saldo para abonar en sesenta y seis letras o cuotas cada una de US$. 100.00, con vencimiento cada 30 días calendarios. En ese escenario, la demandada no cumplió con cancelar treinta y ocho letras, lo que significó un incumplimiento de más de tres cuotas consecutivas que conllevaba a la resolución del contrato, conforme a lo pactado en la cláusula tercera de la compraventa, por lo que en atención a las cartas notariales enviadas los días 28 de diciembre de 2007 y 27 de octubre de 2009, el contrato debe tenerse por resuelto.

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Por su parte, al contestar la demanda, la demandada sostuvo que sí canceló el precio, incluidas las treinta y ocho letras de cambio aparentemente impagas, lo que se corrobora con los vouchers que acreditan que ha efectuado el deposito en la cuenta corriente Nº 1578900 a nombre de la parte demandante.

Tanto en primera como en segunda instancia se declaró fundada la demanda de resolución. El juez especializado y el colegiado superior sostuvieron lo siguiente: si bien la emplazada alegó haber cancelado el total del precio pactado en la compraventa, acreditando su afirmación con los vouchers de pago a favor del demandante; es de observar que el referido pago se formuló de manera inoportuna, ya que los vouchers que se adjuntaron tenían fecha posterior a las cartas notariales, de fechas 28 de diciembre de 2007 y 27 de octubre de 2009, respectivamente, que advertían “abstenerse de efectuar deposito alguno en favor nuestro (…) por haberse resuelto el contrato”. Por lo tanto, operó la resolución del contrato

Interpuesto el recurso de casación por la parte demandada, la Corte Supremo resolvió desestimarla; en consecuencia, declaró fundada la demanda de resolución de contrato. Llegó a esta conclusión luego de aseverar que en el contrato de compraventa se leía en la cláusula tercera un supuesto de resolución expresa, la cual indicaba lo siguiente: “en caso que los compradores incumplan con el pago de tres letras de cambio en forma consecutiva o alterna dará lugar a la resolución automática del contrato (…)”.

En tal sentido, se constató que la demandada cumplió con pagar las primeras veintiocho letras hasta el 30 de marzo de 2008; asimismo, la demandada, en un momento posterior, pagó de la letra veintinueve a la letra cuarenta y dos el 30 de mayo del 2009; sin embargo, a pesar de dichos datos, el siguiente pago lo efectuó el año 2012; que de allí se infiera que al 30 de agosto de 2009 se habría vencido tres letras, por lo que se habría incurrido en la causal resolutoria contemplada en la cláusula tercera del contrato. Ante ello, se cumplió con cursar la carta notarial respectiva el 27 de octubre de 2009, la cual ha sido debidamente diligenciada a la dirección de la deudora, razón por la cual operó la resolución del contrato.

Asimismo, la Corte señaló que en su sentencia casatoria N° 3584-2000-Lima fijó el siguiente criterio sobre esta materia: “Para la aplicación de la cláusula resolutoria se tiene que verificar por un lado que se ha producido el incumplimiento y tal situación es la que genera la resolución, pero esta será ineficaz hasta que la parte fiel le comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria, en ese sentido, si bien, la declaración de la parte fiel no es, pues, constitutiva de la resolución sino un requisito para su eficacia, por lo tanto, la resolución automática de un contrato no tendrá efectos sino hasta que la parte fiel cumpla con cursar la comunicación».

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Cas. 3349-2016 Lima Norte by La Ley on Scribd