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¿Se puede registrar un usufructo sobre la cuota ideal de un bien inmueble?

¿Se puede registrar un usufructo sobre la cuota ideal de un bien inmueble?

¿Solo los bienes divididos materialmente pueden ser sujetos a usufructo? ¿Qué se requiere para inscribir un usufructo sobre un inmueble sometido al régimen de copropiedad? Con una reciente resolución, el Tribunal Registral aclara el panorama. Más detalles en la nota.

Por Redacción Laley.pe

viernes 1 de junio 2018

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No procede constituir usufructo sobre la cuota ideal que le corresponde a uno de los copropietarios, pues para ello se requiere que el predio haya sido objeto de división y partición. En caso contrario, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que este se pueda determinar de los antecedentes registrales y el instrumento público de constitución de usufructo con la intervención de todos los copropietarios.

Este fue el criterio que el Tribunal Registral ha adoptado en la Resolución Nº 1230-2018-SUNARP-TR-L, publicada en su portal web el 24 de mayo del 2018.

Repasemos el caso: Una persona solicitó la inscripción de una donación y la constitución respecto de las cuotas ideales de un bien inmueble inscrito en el Registro de Predios de Lima. La registradora observó el título, por cuanto, de la revisión de la escritura pública, advirtió la constitución de un usufructo vitalicio de acciones y derechos que recaen sobre un área determinada (26 m2); lo cual consideró que no es procedente, dado que es necesario que dicho acto sea ratificado por los demás copropietarios y que se adjunte los planos del inmueble a efectos de determinar el área a usufructuarse.

Ante dicha decisión, el recurrente interpuso recurso de apelación sosteniendo que del contrato de donación se desprende que el usufructo vitalicio afecta solamente una cuota ideal del inmueble, mas no una parte material de este.

En aras de resolver el recurso, la Segunda Sala del Tribunal Registral de Lima se formuló la siguiente interrogante: ¿es posible constituir usufructo sobre la cuota ideal de uno de los copropietarios?

Así, la Sala indicó que el artículo 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), que se refiere a los gravámenes o cargas que afectan parte de un predio, dispuso lo siguiente: “Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales”. En tal sentido, para que no se exija la presentación de planos será conveniente que el área, linderos y medidas perimétricas de la sección que será objeto de los derechos consten en los antecedentes registrales. Sin embargo -advierte el Tribunal Registral- dicho dispositivo no es aplicable a los casos de cuotas ideales, debido a que, al no estar individualizado el bien, no es posible tener certeza de la parte física que representaría dicha alícuota.

Por otro lado, teniendo en cuenta que las partes fijaron en el contrato de donación que las cuotas sometidas a usufructo representarían un área aproximada de 26m2 de la totalidad del predio, el colegiado concluyó que era necesario que los demás copropietarios ratifiquen dicho acto, dado que, mientras no sea posible distinguir el área correspondiente a los derechos y acciones del usufructuante, este no se encontrará autorizado para actuar de manera unilateral.

Ud. puede descargar la resolución aquí y leerla en nuestro archivo Scribd:

Res. 1230-2018-SUNARP-TR-L by La Ley on Scribd

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