Ya sabemos que la posesión conduce a la propiedad a través de la prescripción o usucapión (artículo 950 del Código Civil). Sin embargo, he percibido cierta resistencia a admitir la usucapión cuando el poseedor es al mismo tiempo parte de un contrato vigente, el mismo que le permitió acceder al bien. Cabe preguntarse entonces: ¿puede el poseedor contar el tiempo de su ocupación mientras rige el contrato de arrendamiento, usufructo, servidumbre, enfiteusis, etc., por el cual tomó posesión de la cosa?  ¿Es incompatible la posesión ad usucapionen con la existencia de un título de poseedor inmediato?

La posesión es un hecho, un comportamiento que prescinde del título (artículo 896 del Código Civil).  La posesión con fines de prescripción debe ser pacífica, pública, continua y con actitud de propietario (animus domini), pero es posesión al fin. Es decir, lo que importa es el comportamiento en los hechos, más allá de la existencia o inexistencia del título.  Por esta razón, si el poseedor actúa del modo requerido para la usucapión y por el tiempo necesario, la adquisición de propiedad será incontenible, aun cuando en el mismo periodo (en todo o en parte) estuviese vigente un contrato entre el ocupante y el dueño del bien.

Ahora bien, hay que distinguir entre “contrato vigente” y “contrato en ejecución”.   Si el arrendamiento, usufructo, servidumbre, enfiteusis, etc., estuviese vigente por el plazo convenido, pero el ocupante (que entró como poseedor inmediato) se ha rebelado a la autoridad del dueño y no cumple el acuerdo (no paga la renta, no reporta al propietario y se presenta como soberano ante los demás), esto es, se comporta en los hechos como único titular, la prescripción está habilitada. Empero, si el contrato se está ejecutando, es decir si el poseedor paga la renta y reporta al dueño, aun cuando se presente ante algunos como si fuera el patrón, o si en su fuero interno creyera que lo es, no habrá usucapión. Igualmente, si el poseedor mediato ha advertido la rebeldía del ocupante y dentro del plazo de la usucapión lo requiere para ponerlo en orden, la prescripción se interrumpirá.

Cuando se dice que el “poseedor inmediato” no puede adquirir por prescripción porque reconoce a un dueño, es cierto, pero en la medida que estemos ante “poseedor inmediato” que se comporte como tal. Si el ocupante repudia el contrato ya no es inmediato sino “poseedor pleno”, sin importar lo que diga su título. Repito, lo que importa en la posesión es el hecho, no el contrato. 

Obviamente la prescripción no es posible, pese a la contundencia de los hechos posesorios, si una norma legal genera excepciones a la aplicación del artículo 950 del Código Civil.  Es el caso de las normas que señalan la imprescriptibilidad de los bienes del Estado y de las comunidades campesinas (artículos 73 y 89 de la Constitución), y las que impiden la prescripción entre condóminos (artículo 985 del Código Civil).  También vale mencionar aquí los varios supuestos de suspensión de la prescripción, que operan automáticamente conforme al artículo 1994 del Código Civil. 

En suma, la mera existencia de un contrato no es impedimento para que la prescripción cuente su plazo aun durante el tiempo de vigencia del negocio, siempre que en los hechos se cumplan los requisitos de la usucapión.  Una situación peculiar se presenta cuando el contrato y su plazo están inscritos en los Registros Públicos, pero de ello me ocuparé en otra ocasión.

[*] Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.