Se introduce una rana en un recipiente con agua hirviendo; en la eventualidad de que no muera en el acto, saltará inmediatamente y sobrevivirá. Pero si la colocamos en el mismo recipiente, con agua que poco a poco se calienta hasta finalmente hervir, sostiene la creencia popular que la infeliz rana no se percatará del hecho sino hasta que sea ya muy tarde para ella.

Lamentablemente, la rana no es la única protagonista de una situación tal. Diferentes grupos humanos han sufrido el síndrome de la rana que hierve a lo largo de la historia: el exterminio de poblaciones enteras que no vieron venir al verdugo, el alcoholismo y la drogadicción, entre muchos otros. La humanidad entera -por su parte- sufre también estos síntomas: el cambio climático sea acaso el más patente; pero también el avance vertiginoso de la tecnología, creador de brechas.

Efectivamente, si los estados y sus poblaciones no reparan en la tecnología como un aliado permanente en el sostenimiento del crecimiento económico, estarán en serios problemas. En el caso del Perú, desde el año 2018 contamos ya con una Ley de Gobierno Digital (Decreto Legislativo 1412), que reconoce a su turno al Ciudadano Digital, cuya consolidación y desarrollo dependerá de la voluntad política y de la sociedad civil.

Es en ese contexto digital, que a la fecha los notarios venimos presentando al registro los partes notariales en calidad de documentos electrónicos suscritos con firma digital; con ello y con la utilización del lector biométrico ha disminuido notablemente el fraude inmobiliario, aunque siempre es posible burlar al sistema en la medida que -por ejemplo- se adjunte un documento falso que pase inadvertido y genere un instrumento auténtico, el cual es derivado finalmente al registro.

En tal escenario nefasto, la alerta registral es un mecanismo eficaz que noticia ipso facto a los titulares de derechos inscritos, la presentación de un título que involucra su partida registral. Así, el Tribunal Constitucional en la sentencia recaída en el Expediente 0018-2015-PI/TC ha previsto un deber de diligencia para todo propietario inscrito, quien para el caso sufre fraude inmobiliario, lo que implica usar la alerta registral; ¡a tomar nota! (Fundamento 1.35). Añade, sin embargo, que no todos los propietarios están en igualdad de condiciones socio-económicas, culturales y educativas, en cuyo caso la no utilización de la alerta registral -se infiere-, no supone necesariamente falta de diligencia. (Fundamento 1.38.)

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Como ya lo tenemos dicho, términos como diligencia debida, condiciones socio-económicas, culturales y/o educativas ostentan un contenido altamente subjetivo, por lo que flaco favor se hace al órgano jurisdiccional resolutor si se pretendió dotarle de una guía de solución.

A fin de amenguar la incertidumbre de los criterios que deberán aplicarse para solucionar el conflicto entre el tercero registral o quien dice serlo y el propietario originario víctima del fraude -analizado en la sentencia citada-, podemos y debemos justamente valernos de las herramientas tecnológicas. Recientemente se publicó la Ley Nº 31309 -Ley para la Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios de la SUNARP-, la cual ha elevado a categoría de ley la regulación de la alerta registral como medida para evitar el fraude. A nuestro juicio empero, se perdió la preciosa oportunidad de convertir el uso de la alerta registral en obligatorio, con lo cual prevenimos que determinados ciudadanos, sea por la condición que fuere, dejen de utilizar esta interesante herramienta, con lo que a la postre, la solución del conflicto aludido líneas arriba cuenta con un elemento objetivo y comprobable, que no necesariamente determina, pero sí coadyuva.

Consideramos -a título personal-, que la Ley debió establecer la obligatoriedad en el uso de la alerta registral, utilizando el servicio notarial para que al momento de enviar los partes electrónicos al registro, en el entorno del Sistema de Intermediación Digital -SID- pueda incluirse el correo electrónico, teléfono y demás datos necesarios del adquirente del derecho para activar la alerta; así, de inscribirse el título presentado por el notario, el SID generaría automáticamente la alerta registral, la cual es además gratuita. Aspiramos a que se evalúe en su momento esta propuesta que comporta la utilización del entorno digital y las herramientas tecnológicas por parte de la SUNARP, los notarios y los ciudadanos -digitales-, los cuales actuando de manera concertada no sufriremos el síndrome de la rana que hierve.

Marco Antonio Becerra Sosaya. Abogado –Notario. Profesor en la PUCP.