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Fortalecida fe pública registral

Fortalecida fe pública registral

El autor comenta sobre la reciente sentencia del Tribunal Constitucional que, modificando los alcances del artículo 2014 del Código Civil, protege a los adquirentes de buena fe ante la cancelación de asientos registrales por falsificación de documentos o suplantación del dueño original. En ese sentido, afirma que dicha resolución favorece a la protección constitucional de la fe pública registral en toda su extensión, así como a la seguridad jurídica en el tráfico de bienes.

Por Martín Mejorada

lunes 13 de julio 2020

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Hace unos días se dio a conocer la sentencia del Tribunal Constitucional, en la acción de inconstitucionalidad interpuesta contra la Ley N° 30313, en la parte que, modificando el artículo 2014 del Código Civil, protege a los adquirentes de buena fe ante la cancelación de asientos registrales por falsificación de documentos o suplantación del dueño original (Expediente N° 0018-2015). El Tribunal, en mayoría, rechaza la imputación de los demandantes, considerando que la fe pública registral es constitucional, no solo en la parte materia de reclamo sino en toda su extensión.

El tema central tiene que ver con la protección que el artículo 2014 del Código Civil otorga a quien adquiere el dominio, confiando en el Registro e inscribiendo su título sin saber que el enajenante era un delincuente que había logrado la anotación a su nombre mediante falsificación o suplantación (buena fe).  Hay que saludar el acierto del Tribunal, pues entiende correctamente que la protección a los terceros adquirentes es un elemento crucial de la seguridad jurídica, y que su aplicación es concordante con la Constitución, pues la propiedad está sometida a limitaciones en favor del bien común. Cuando se ampara al tercero no se prefiere solo a la persona concreta que adquiere de buena fe, sino principalmente a la sociedad que demanda seguridad y confianza en el tráfico de bienes (bien común).

En todos los casos donde se aplica el artículo 2014, el dueño real deja de serlo y adquiere el tercero, quien contrató con un dueño aparente. ¿Cómo es esto posible? Es una excepción. La adquisición no se produce en virtud del título, sino debido a la norma que regula el supuesto excepcional. Gracias a esta figura, el mercado actúa con cierta tranquilidad, en la creencia de que sus decisiones no serán revertidas. Tal confianza se sostiene en la información del Registro. Si los asientos devienen en nulos o se cancelan, por la razón que sea, ello no impacta en el tercero adquirente. No importa si la razón de la nulidad o la cancelación del asiento es un vicio civil o un hecho criminal, la sociedad no tiene como saberlo. Si se restringía la figura, evitando su aplicación a supuestos de falsificación o suplantación, habría sido el fin de la confianza.

El Tribunal señala expresamente (considerandos 35 y 36) que ser propietario implica la responsabilidad de cuidar el derecho, para lo cual no solo se debe procurar la inscripción del título, sino que se debe custodiar la partida a través de los diversos mecanismos que la ley otorga, como la alerta registral y la inmovilización de los asientos. Es decir, el colegiado consagra la necesidad de un dueño diligente que se preocupa por inscribir y proteger su derecho. Este aspecto es muy importante porque normalmente se ve al propietario como una persona disminuida que solo merece atención y no soporta cargas. En síntesis, el Tribunal dice: ¡propietarios cuiden sus bienes porque de lo contrario los pueden perder! Sobre los terceros, obviamente estos deben ser precavidos e investigar antes de contratar.

Es cierto que las víctimas del fraude inmobiliario y otras anomalías ven con reproche a la fe pública registral, pues ella permite que pierdan el derecho. Sin embargo, atender su reclamo, dañando todo el sistema de confianza en el mercado inmobiliario, es como matar una mosca con un misil. Los dañados merecen reparación, por supuesto. La cárcel para las mafias no es suficiente, por ello vuelvo sobre la importancia de un seguro que solventemos todos los usuarios del Registro para indemnizar de inmediato a los perjudicados. Unos pocos soles adicionales en las tasas del Registro tendrán mejor uso en el financiamiento de un seguro, que la búsqueda insensata de una utilidad financiera para la Sunarp.    


[*]  Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil. 

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