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La inscripción registral de aires sobre aires

La inscripción registral de aires sobre aires

El autor afirma que ahora sí es procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre aires. Es decir, dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros, criterio que antes no era aceptado, pese a lo establecido en el artículo 954 del Código Civil.  

Por Miguel Cavero Velaochaga

miércoles 24 de abril 2019

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Los aires constituyen “el derecho que se reconoce a una persona de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin construir (…)”[1].

Según el artículo 5.9 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que fija los criterios para la inscripción del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, regulado por la Ley N° 27157, y reglamentada por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, la inscripción de las unidades exclusivas se extiende al área techada y al espacio vacío de la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Al respecto, a nivel registral se ha señalado que: “Cuando una de las secciones está ubicada en la azotea, ello implica que le corresponden los aires, salvo que el reglamento interno establezca lo contrario[2].

El Pleno Registral CXLIX (2016) ha señalado que “son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”. Conforme al artículo 40, inciso h), de la Ley Nº 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.

Según el numeral 5.7 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, la cláusula en contrario también debe constar en el reglamento interno, o en modificación posterior que apruebe reconocer la propiedad preexistente de los aires, omitida en la declaración inicial del reglamento interno, acordada por 2/3 de los propietarios[3].

Ahora bien, si el reglamento interno otorga expresamente la condición de zona común a los aires, será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que dicho reconocimiento de la propiedad preexistente sea unánime. Los aires pueden haber sido reservados (con o sin independización) por el constructor, lo que debe constar en el reglamento interno inscrito.

Al respecto debe mencionarse que ahora el Tribunal Registral considera procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre aires. Es decir, ahora es posible dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros, “respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos”[4], criterio no aceptado antes[5] y que era contrario al artículo 954[6] del Código Civil referido a la extensión de propiedad predial hasta donde sea útil al propietario.  

               

 


[‘] Abogado. Director de Inmobilex. Docente asociado del Lincoln Institute of Land Policy (USA).

[1] Al respecto, véase la Resolución N° 751-2019-SUNARP-TR-L, del 22/03/2019.

[2] Al respecto, véase la Resolución N° 1845-2017-SUNARP-TR-L, del 21/08/2017.

[3] 66.66% o mayoría calificada, conforme a lo dispuesto en la Directiva sobre Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN) y el artículo 43 de la Ley Nº 27157, así como el artículo 135 del Reglamento de la mencionada ley (aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA).

[4] Al respecto, véase la Resolución N° 751-2019-SUNARP-TR-L, del 22/03/2019.

[5] Al respecto, véase la Resolución N° 187-2012-SUNARP-TR-A, del 20/04/2012.

[6] Código Civil

Artículo 954.- Extensión del derecho de propiedad

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

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