Los aires constituyen “el derecho que se reconoce a una persona de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin construir (…)”[1].

Según el artículo 5.9 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que fija los criterios para la inscripción del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, regulado por la Ley N° 27157, y reglamentada por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, la inscripción de las unidades exclusivas se extiende al área techada y al espacio vacío de la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Al respecto, a nivel registral se ha señalado que: “Cuando una de las secciones está ubicada en la azotea, ello implica que le corresponden los aires, salvo que el reglamento interno establezca lo contrario[2].

El Pleno Registral CXLIX (2016) ha señalado que “son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”. Conforme al artículo 40, inciso h), de la Ley Nº 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.

Según el numeral 5.7 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, la cláusula en contrario también debe constar en el reglamento interno, o en modificación posterior que apruebe reconocer la propiedad preexistente de los aires, omitida en la declaración inicial del reglamento interno, acordada por 2/3 de los propietarios[3].

Ahora bien, si el reglamento interno otorga expresamente la condición de zona común a los aires, será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que dicho reconocimiento de la propiedad preexistente sea unánime. Los aires pueden haber sido reservados (con o sin independización) por el constructor, lo que debe constar en el reglamento interno inscrito.

Al respecto debe mencionarse que ahora el Tribunal Registral considera procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre aires. Es decir, ahora es posible dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros, “respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos”[4], criterio no aceptado antes[5] y que era contrario al artículo 954[6] del Código Civil referido a la extensión de propiedad predial hasta donde sea útil al propietario.