En la Casación N° 1532-2016-Loreto se resolvió la demanda de desalojo interpuesta por José Miguel Dávila Ruiz (el “Demandante”) contra Raúl Romeo Rojas Rivero, Elgo Yahuarcani Tapayuri, Sara Fasabi Sangama, María Alcalde Rumiche, Rubén Furo Campana, Blanca Baltazar de Cueva, Honorio Hurtado Arbildo y Helly Margarita Medina Vargas (los “Demandados”), a efectos de que estos últimos restituyan la posesión del inmueble ubicado en la calle Ricardo Palma N° 350-358, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, departamento de Loreto, inscrito en la Partida Registral N° 00009222 del Registro de Predios de Loreto (el “Inmueble”).

El Demandante acreditó su derecho de propiedad con la partida registral del Inmueble, en donde claramente figuraba como el único propietario.

La demanda fue contestada por alguno de los Demandados (Raúl Romeo Rojas Rivero, Helly Margarita Medina Vargas y la sociedad conyugal conformada por Blanca Artemiza Balcázar de Cueva y Erico Ramón Cueva Salazar), quienes sostuvieron haber ejercido la posesión del Inmueble en áreas distintas y divididas por un periodo superior a los diez años, cumpliendo además con el resto de requisitos exigidos por la ley para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva. Adicionalmente a ello, sostuvieron haber realizado edificaciones de material noble sobre el Inmueble, las cuales no eran de propiedad del Demandante por lo que no podían ser objeto de restitución a su favor.  

Tanto en primera como en segunda instancia se declaró improcedente la demanda por dos razones:

(i)         Si bien el Demandante había acreditado ser el propietario del Inmueble, los Demandados contaban con la sentencia casatoria N° 1073-2011 que había amparado la demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por uno de ellos (Raúl Romero Rojas Rivero) respecto a una parte del Inmueble. Esta sentencia –según las instancias de mérito- era el título que justificaba válidamente la posesión de los Demandados.

(ii)        El Demandante no había acreditado ser el propietario de las construcciones realizadas sobre el Inmueble.

Al resolver el recurso de casación interpuesto por el Demandante, la Corte Suprema hizo un apunte importante con relación a la supuesta prescripción que favorecía a los Demandados:

“(…) al examinar la Casación N° 1073-2011-Loreto, se advierte que ella solo reconoce la usucapión operada a favor del codemandado Raúl Romeo Rojas Rivero sobre un área específica del predio que es objeto de la pretensión desalojo discutida en este proceso, sin reconocer derecho alguno a favor de los demás codemandados sobre el área restante del predio sub litis. En consecuencia, los efectos declarativos de dicha casación solo pueden aplicarse respecto al referido codemandado, y únicamente en razón a una parte específica del predio objeto del petitorio”

Atendiendo a ello la Corte Suprema amparó el recurso de casación por la causal de “apartamiento del precedente judicial” establecido en el IV Pleno Casatorio, por lo que anuló la sentencia de vista y ordenó a la Sala Superior emitir nueva resolución.

La decisión de la Corte Suprema me parece adecuada; por el contrario, las instancias de mérito cometieron errores manifiestos que las llevaron a declarar –indebidamente- la improcedencia de la demanda. Analizaré por separado cada uno de ellos.

Con relación a la sentencia casatoria que había declarado la prescripción adquisitiva, debe tenerse en cuenta que no estábamos ante coposeedores que habían ganado una prescripción sobre la totalidad del Inmueble. Si éste hubiese sido el caso -es decir, si la demanda de prescripción hubiese sido planteada por uno de los Demandados en representación de todos los demás- la sentencia que declaró la prescripción habría favorecido a todos ellos y por ende se habría formado un régimen de copropiedad, que habría conllevado –indefectiblemente-  a que el Demandante perdiera el dominio del Inmueble (en efecto, no debe olvidarse que según el Segundo Pleno Casatorio, si dos o más personas ejercen coposesión de un bien devienen en copropietarios por prescripción adquisitiva).

Si embargo éste no era el caso, pues como bien señalaron los propios Demandados en su escrito de contestación, la posesión había venido siendo ejercida en áreas distintas y divididas (es decir, no estábamos ante la coposesión de la integridad de un área, sino ante posesiones autónomas e independientes sobre secciones perfectamente diferenciadas), por lo que cada Demandado, para evitar el desalojo, debía acreditar haber consumado la prescripción adquisitiva sobre el área respecto de la cual ejerció posesión.

Por ello, la Casación N° 1073-2011-Loreto (que es la que llevó a las instancias de mérito a desestimar el desalojo) solo servía para acreditar la propiedad de uno de los codemandados (Raúl Romeo Rojas Rivero) respecto de una parte del Inmueble, pero de ninguna manera generaba algún beneficio a favor de los otros; es decir, dicha sentencia no constituía para el resto de Demandados un título que legitimase su posesión.

En conclusión, no había ninguna razón para que las instancias de mérito desestimaran la demanda de desalojo en su integridad; sin duda alguna la demanda no debía proceder frente a Raúl Romeo Rojas Rivero, pero sí era perfectamente amparable frente a los demás Demandados.

En segundo lugar, con relación al argumento de que el Demandante no había acreditado el derecho de propiedad sobre las construcciones, es importante tener en cuenta que, por regla general, las edificaciones son parte integrante del suelo sobre el cual se construyen, por lo que si uno acredita derecho de propiedad sobre un terreno encima del cual existen construcciones, automáticamente está acreditando propiedad sobre estas últimas.

La lectura conjunta de los artículos 887° y 889° CC no deja lugar a dudas: (i) es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien: qué duda cabe que el mejor ejemplo de ello es una construcción respecto del suelo, pues nadie se atreverá a sostener que un edificio puede ser separado del suelo manteniendo su integridad; y (ii) las partes integrantes no pueden ser objetos de derechos singulares, por lo que siguen la condición del bien principal (suelo): entonces, si A es el dueño del suelo, por defecto será propietario de todo lo que se haya construido sobre el mismo (salvo que estemos ante un derecho de superficie, pero ello no había ocurrido en el caso que vengo analizando).

Por ello, ya es hora de descartar una idea común en el ciudadano de a pie (y que lamentablemente sigue vigente en muchas personas que ejercen la profesión de abogados): construir sobre un terreno ajeno no me convierte en propietario de lo construido. Por más buena fe con que yo haya edificado, esa sola circunstancia no me da ningún derecho de propiedad sobre lo construido. A lo más, si yo puedo probar que construí con buena fe y más bien fue el dueño del suelo quien procedió de mala fe (por ejemplo, no me avisó que estaba construyendo sobre un terreno que le pertenecía), podré solicitar la aplicación de las normas de accesión a efectos de que el juez me dé la posibilidad de comprarle el suelo al propietario pagando su valor comercial actual[1] (de este modo yo me convertiría en el propietario del suelo y por ende de las construcciones).

Sin embargo, mientras yo no ejerza judicialmente esta elección, el único dueño de todo (suelo más construcción) seguirá siendo el propietario del terreno. Por ello, el IV Pleno Casatorio hizo bien en afirmar que el hecho de que un demandado por desalojo afirme haber realizado construcciones en el bien, en nada impide o afecta la procedencia del pedido restitutorio. ¿En qué afecta el derecho de propiedad del demandante el que el actual poseedor haya realizado construcciones? En nada, pues mientras el poseedor no obtenga a su favor una sentencia que (en aplicación de las normas de accesión) le reconozca un derecho de propiedad sobre el área en controversia, el dueño de todo seguirá siendo el demandante y en razón de ello es que se le deberá restituir la posesión.

En esto radicó el error de las instancias de mérito: no percatarse que la construcción en terreno ajeno no es, bajo ninguna circunstancia, un argumento que impida resolver positivamente (es decir, a favor del demandante) una pretensión de desalojo.

En síntesis, la sentencia casatoria que he comentado es un buen ejemplo de cómo la Corte Suprema (a veces) hace respetar adecuadamente los precedentes fijados en sus Plenos Casatorios (en este caso, el Cuarto).