En mi última publicación me encargué de desarrollar las diferencias entre el arrendatario y el usuario (titular de un derecho real de uso). Sostuve las importantes consecuencias prácticas que se desprenden de dichas diferencias y me comprometí, en mi siguiente publicación, a desarrollar el error en el que incurrió la Corte Suprema en el Segundo Pleno Casatorio Civil (el “II Pleno”), al haberle aplicado al arrendamiento las reglas del derecho real de uso (específicamente el art. 1028° CC [1]).

Antes de entrar de lleno al tema, quisiera poner en contexto el fallo que comentaré. El II Pleno resolvió una demanda de prescripción adquisitiva de dominio planteada por padre e hija hija respecto de un inmueble. Durante el proceso se acreditó que el padre era arrendatario, mientras que su hija había permanecido en el bien desde su nacimiento. La demanda fue desestimada en la medida que el padre era arrendatario y como tal no poseía en calidad de propietario. En cuanto a su hija, la Corte aplicó el artículo 1028° CC para negarle la condición de poseedora y, así, rechazar su condición de prescribiente:

“57. De lo considerado se tiene que si bien es cierto que el señor Rafael Llúncar es poseedor del inmueble materia de litigio, también lo es que su posesión es en calidad de poseedor inmediato puesto que reconoce una posesión superior a la de él, al haber aceptado su condición de arrendatario del predio (….) En cuanto a su hija, Gladys Llúncar Moloche la misma no tiene calidad de poseedora, toda vez que viene ocupando el inmueble en virtud a la extensión del derecho de uso del que goza su señor padre, en mérito a lo dispuesto por el artículo 1028° del Código Civil, habida cuenta que por el arrendamiento se da en uso un bien a favor del arrendatario, por lo que al margen de que si se vino pagando o no la renta por dicho contrato, la cuestión es que la señora Gladys Llúncar no viene poseyendo el inmueble como copropietaria” (el énfasis es mío)

58. De acuerdo a lo señalado (…) el primero [el padre] es poseedor inmediato a título de arrendatario, y la segunda [la hija] no es poseedora sino que se le extiende el derecho de uso del padre, en mérito a lo cual ocupa el inmueble”.

Si la Corte aplicó el artículo 1028° CC es porque consideró al padre titular de un derecho real de uso, lo cual es contradictorio con el hecho de haberlo calificado previamente como un “arrendatario”. En efecto,  la persona que ejerce la posesión de un bien lo podrá hacer ya sea en calidad de arrendatario o de usuario, pero nunca como titular de ambas situaciones en simultáneo, ya que cada una de ellas reporta un distinto haz de facultades, obligaciones y características.

Por ende, el primer error de la Corte consistió en aplicar el artículo 1028° CC para un caso que no lo ameritaba, pues nos encontrábamos frente a un contrato de arrendamiento y no ante uno que hubiese dado lugar a un derecho real de uso.

El segundo error consiste en lo siguiente: incluso de haber tenido el padre un derecho de uso y de haber sido correcta la aplicación del 1028° CC, es un error sostener que los familiares de dicho usuario tienen la calidad de “servidores” y no de “poseedores”.

Me explico: la posesión legítima es sinónimo de posesión conforme a derecho, es decir, una posesión que se sustenta en una causa o razón justificante que ha sido valorada y es admitida por el sistema jurídico. Esta causa o razón justificante, que le otorga legitimidad a la posesión, se conoce como “título”. Poseer con título, entonces, equivale a poseer con derecho.

Veamos algunos ejemplos:

1. El propietario es un poseedor legítimo porque posee en base a un derecho: la propiedad;

2. El usufructuario, por su parte, sustenta su posesión en el llamado “derecho de usufructo”;

3. Quienes poseen el bien en virtud de un derecho de uso son también poseedores legítimos (usuarios);

4. El arrendatario sustenta su posesión en el derecho de crédito nacido de su contrato de arrendamiento celebrado con el propietario.

Todos ellos son poseedores legítimos porque cuentan con un derecho o título que respalde su posesión. Cada vez que queramos determinar si alguien es o no un poseedor legítimo tendremos que preguntarnos: ¿cuenta con un derecho (título) que respalde su posesión?

Ahora bien, este derecho puede derivar de dos fuentes: la voluntad de las partes o la ley. En el primer caso estamos ante el denominado “título negocial”; en el segundo se trata de un “título legal”. Piénsese en el propietario poseedor de un bien: el derecho que le otorga legitimidad a su posesión es la “propiedad”, pero ésta podría haber derivado de la compraventa celebrada con el anterior dueño (título negocial) o de un proceso de prescripción adquisitiva (título legal). Lo mismo ocurre con el usufructo: una persona puede poseer un bien en calidad de usufructuario ya sea porque el propietario le otorgó tal derecho (título negocial) o porque la ley le dio tal condición (como ocurre cuando el propietario es un menor de edad y de ello la ley deriva un derecho de usufructo a favor de sus padres). Y esto también sucede con el derecho de uso: será “usuario” tanto la persona que recibió ese derecho del propietario mediante un contrato (título negocial) como sus familiares que vivan con él, pues a ellos el art. 1028° CC les hace extensible el derecho (título legal) sin necesidad de que hayan participado como beneficiarios en el contrato otorgado por el propietario.

Entonces, quien ejerce el control de un bien amparado en un derecho, no solamente es un poseedor, sino que además es uno de tipo de legítimo. Siendo así, cuando el art. 1028° CC hace extensible a los familiares del usuario el derecho real de uso, los está reconociendo como titulares de este último, y por ende como poseedores. Es una contradicción sostener que alguien ejerce el control de un bien como titular de un derecho real (“uso, en este caso) y a la vez negarle la condición de poseedor para calificarlo como “servidor”.

Si (jerárquicamente hablando) el poseedor está por encima del servidor, y una posesión respaldada por un derecho (posesión legítima) está por encima de una posesión que no cuenta con dicho respaldo (posesión ilegítima), es jurídicamente imposible que, respecto de un bien, el servidor sea, a la vez, titular de un derecho real. La sola titularidad de ese derecho real lo hará “ascender” en la pirámide jerárquica hasta la condición de “poseedor legítimo”, con lo cual su condición de “servidor” queda descartada.

Y si lo queremos ver de otra manera, podríamos decir lo siguiente: si al servidor ni siquiera se le reconoce el ejercicio de la posesión (el contacto físico que mantiene con el bien ha sido degradado por el ordenamiento jurídico), mucho menos se le podría reconocer la titularidad de un derecho real. Es por ello que no resulta jurídicamente posible catalogar a alguien, en simultáneo, como usufructuario y servidor, o como superficiario y servidor, o como usuario y servidor, pues todos ellos son poseedores (qué duda cabe), y dada su condición de “inmediatos” (reconocen en otros la calidad de propietarios) están proscritos de acceder a la usucapión.

Finalmente, lo dicho por la Corte también debe ser rechazado en tanto vacía de contenido al propio artículo 1028° CC, el cual, al hacer extensible a la familia del usuario el derecho de uso, lo que busca es protegerlo frente a las acciones que contra él pretendan ejercer terceros. Pensemos en el siguiente caso: Juan es propietario de un inmueble y otorga un derecho real de uso a favor de Pedro por el plazo de dos años. Pedro tiene una novia y además 3 hijos, con quienes se instala en el inmueble. Al cabo de 3 meses Pedro tiene que viajar al extranjero por una larga temporada, y aprovechándose de ello Juan decide desalojar del inmueble a los familiares de Pedro. Gracias al 1028° CC, ellos podrán hacer frente a dicha demanda invocando su condición de poseedores titulares de un derecho real de uso. Lo mismo ocurrirá si es que unos vándalos arremeten contra ellos para despojarlos extrajudicialmente del control del bien. En su condición de poseedores/usuarios, la familia de Pedro podrá repeler el ataque (o recuperar el control del bien, en caso el despojo se hubiese consumado) ejerciendo la defensa posesoria extrajudicial de acuerdo con el art. 920° CC.

Por el contrario, negándoles la condición de poseedores y calificándolos de meros servidores, les quitamos la posibilidad de defenderse (tanto judicial como extrajudicialmente) de los ataques que pretendan despojarlos del control del bien.

En conclusión, lo que busca el art. 1028° CC es proteger a los familiares del usuario; negarles la condición de poseedores y endosarles la calidad de “servidores” atenta contra la propia finalidad que el legislador tuvo en mente al momento de consagrar dicha norma. Lamentablemente, la Corte Suprema no tuvo en cuenta esto al momento de resolver el II Pleno.