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La junta de propietarios y la convivencia en edificios en tiempos de la COVID-19

La junta de propietarios y la convivencia en edificios en tiempos de la COVID-19

El autor analiza los cambios en la junta de propietarios y la convivencia en edificios familiares a partir de la normatividad vigente por el estado de emergencia sanitaria. Además, advierte que aún existen aspectos que merecen modificación, entre estos, en el proceso de entrega de inmuebles y en sus reglamentos internos.

Por Iván L. Gálvez Aliaga

miércoles 6 de mayo 2020

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I. ESTADO DE EMERGENCIA

La pandemia [1] del coronavirus COVID-19, ha provocado que se declare el estado de emergencia. La Organización Mundial de la Salud la define como: “la enfermedad infecciosa causada por el coronavirus que se ha descubierto más recientemente (…) esas infecciones suelen cursar con fiebre y síntomas respiratorios (tos y disnea o dificultad para respirar). En los casos más graves, pueden causar neumonía, síndrome respiratorio agudo severo, insuficiencia renal e, incluso, la muerte”[2]

Esta pandemia ha obligado al distanciamiento social por el alto grado de contagio que se presenta cuando las personas se encuentran a cerca distancia.

El Gobierno ha dictado medidas de para evitar el contagio, mediante D.S. 008-2020-SA [3] ha establecido el estado de emergencia, que restringe algunos derechos como son: la libertad y seguridad personales, la libertad de reunión, la inviolabilidad del domicilio y la libertad de tránsito, con la finalidad de proteger la vida y la salud de la población, reduciendo la posibilidad de incremento del número de contagiados.

La restricción a los derechos señalados –mediante la declaración del estado de emergencia– se produce porque el fin supremo del Estado es la defensa de la persona humana (art. 1 de la Constitución) y porque dentro de dicha defensa se encuentra el derecho que tiene la persona, a la vida y a su integridad física (art. 2 de la Constitución), y como se ha constatado, la COVID-19 afecta la salud de las personas y compromete, en muchos casos, su vida. El Gobierno diseñó una estrategia para reducir el número de afectados de manera tal que los servicios médicos pudieran atender la demanda que habría sin que estos colapsaran.

En el presente artículo no revisaremos lo concerniente al concepto de estado de emergencia –en el sentido Constitucional del término– sino más bien, nuestra intención es comentar el estado actual de la junta de propietarios, la convivencia en los edificios y los alcances legales para dicha convivencia a partir de la declaración del estado de emergencia.

La situación actual se puede considerar como un caso fortuito (la aparición de la COVID-19) que ha provocado la declaración de un estado de emergencia (fuerza mayor), por lo tanto, se trata de un evento repentino, inesperado, no controlable y que alcanza a todos los aspectos de la vida de las personas, dentro de ella, la convivencia en edificios.

Es por ello que dentro de dicho marco y en ese contexto se han ido emitiendo diversas normas para distintos campos, en la medida que se trataba de medidas extraordinarias de restricción dentro de un contexto social y temporal determinados y por ello debían adecuarse las normas a las circunstancias que se presentaban.

Así se emitieron diversos decretos supremos que regulan los derechos que han sido restringidos, con la finalidad de preservar la vida y la salud de las personas. A continuación, pasaremos a comentar los aspectos de dichas normas que tienen que ver, de alguna manera, con la junta de propietarios y la convivencia en edificios.

II. EL REGLAMENTO INTERNO Y LAS ZONAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN

La convivencia en edificios implica la existencia de zonas de propiedad exclusiva y zonas de propiedad común, estos quedan delimitados en el reglamento interno, señalando cuales son y contiene las reglas de convivencia en el edificio.

Las zonas de propiedad común son, entre otros, los pasadizos, el ascensor, las zonas de ingreso, los cuartos para basura, las zonas de entretenimiento, el salón de reuniones, las piscinas, la zona de parrillas, etc.

Lo propio de lo común quedan diferenciados en el reglamento interno para efectos de establecer aquello en lo que la persona ejerce el derecho de propiedad de manera directa y tiene un uso propio, de aquello que es compartido con el resto de propietarios del edificio y tiene un uso común.

III. JUNTA DE PROPIETARIOS

La junta de propietarios como señala el artículo 145 del reglamento de la Ley Nº 27157, está constituida por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. La junta de propietarios se constituye plenamente al momento del otorgamiento del reglamento interno.

Dentro del reglamento interno existe la posibilidad de contar con un Presidente, que se encargue de representar al edificio, de administrarlo, de dirigir los diversos aspectos del edificio y, en muchos casos, de disponer de algunos derechos (cuando así lo ha establecido el reglamento interno), sin embargo, en muchas ocasiones, el Presidente (que tiene que ser necesariamente un propietario) necesita apoyo para velar por los diferentes aspectos del funcionamiento del edificio, para ello, nada impide que se pueda elegir una Directiva [4] compuesta por el presidente y algún otro cargo, como tesorero o secretario; sin embargo, de acuerdo a la normativa actual, es el presidente el encargado de dirigir los destinos del edificio ya que él tiene la representación legal. Es posible que cuente con personas de apoyo en distintas áreas, pero la representación de la junta la tiene él, en su calidad de presidente.

De otro lado, la inscripción del Presidente en Registros Públicos no es un requisito para que este administre y dirija el edificio, en ese sentido el art. 150 del Reglamento de la Ley 27157 señala:  “la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representación procesal, requerirá, sólo de copia certificada por notario del acta de la sesión de junta de propietarios en la que conste dicho nombramiento” [5], siendo la regla general que el Presidente se encargue de la administración del edificio.

Dentro de la convivencia en el edificio puede darse caso que se requiera efectuar alguna transacción que implique la disposición de bienes con terceros, ajenos al edificio, como puede ser el caso de una transacción financiera en una entidad (por ejemplo: abrir una cuenta bancaria en nombre de la junta o retirar dinero de una cuenta que está a nombre de la junta) en cuyo caso, generalmente, las entidades financieras exigen como requisito la inscripción del presidente.

Puede existir, como actualmente sucede, una empresa administradora, que se encargue, para efectos internos, de efectuar el cobro de los gastos comunes, de velar por la conservación, seguridad, y buen estado de los bienes del edificio, pero la representación y la dirección le corresponden al presidente. En todo caso la empresa o persona natural administradora, responde, en principio, ante el presidente, o Directiva y estos ante la junta de propietarios.

Se debe diferenciar entonces la junta de propietarios, como ente, que no es persona jurídica, como ya se ha establecido en la norma: “(…) En el caso Peruano la solución es clara: la ley no le ha concedido personaría jurídica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones-no inscritas o las sociedades irregulares” [6], de la Directiva, del Presidente, y, si fuera el caso, de la administradora.

A la luz de los conceptos vertidos, tenemos, por un lado, la junta de propietarios, y por otro, la representación de esta junta por el presidente, quien cuenta con la colaboración de otras personas o de una administradora. Los derechos y deberes de los propietarios y del presidente están regulados en el reglamento interno correspondiente y en ausencia de alguna regulación, se aplica de manera supletoria la Ley Nº 27157 y sus normas complementarias.

Actualmente la mayoría de Presidentes de las juntas de propietarios no se encuentran inscritos en Registros Públicos por las formalidades que se requieren para su inscripción, más allá de dicho obstáculo, harían bien las constructoras en entregar los departamentos conjuntamente con la inscripción del presidente en Registros Públicos y así se acabaría con buena parte de la acefalía que existe en los edificios en cuanto a la inscripción de sus presidentes.

Las normas que se han emitido para el estado de emergencia no han modificado lo referido a la junta de propietarios, ni al reglamento interno, lo que si han hecho es crear un marco general de comportamiento de las personas para que la COVID-19 no se expanda por su carácter altamente contagioso. Pasemos entonces a analizar algunos aspectos que se han visto cambiados por esta nueva regulación y los mecanismos que tiene la junta para resolver algunas situaciones problemáticas que se presenten.

IV. LA CONVIVENCIA EN EDIFICIOS BAJO EL MARCO LEGAL DE EMERGENCIA VIGENTE

Hemos señalado que es el reglamento interno donde se regula el comportamiento de los propietarios y los alcances de la representación del presidente, estos reglamentos internos, por lo general, han sido creados sobre la base del reglamento interno modelo [5] que no contiene la posibilidad de reuniones no presenciales.

1. Reuniones de propietarios no presenciales (videoconferencia y reuniones virtuales)

El artículo 146 (in fine) del reglamento de la Ley Nº 27157, señala expresamente que las reuniones  se celebraran necesariamente en el predio (en este caso el edificio), sin embargo la obligación de aislamiento (D.S. 044-2020-PCM) prohíbe incluso –ese es el espíritu de la norma– que los distintos propietarios de departamentos estén visitándose entre sí, porque puede haber contagio; entonces resulta imposible, bajo ese contexto, que se reúnan físicamente los propietarios para llevar a cabo una reunión física y de esa manera tomar acuerdos.  

El Tribunal Registral, en un Acuerdo Plenario ya estableció lo siguiente: “Resulta válida la sesión de junta de propietarios realizada en lugar diferente al predio, siempre y cuando de la confrontación del título con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y complementariamente de los antecedentes registrales, fluya inequívocamente y con un criterio de razonabilidad, que resulte materialmente imposible su realización en el lugar del predio por motivos de espacio físico. En tal sentido se debe interpretar el texto del artículo 146º in fine del D.S 008-2000-MTC, estableciendo que lo que el legislador quiso decir es que las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio, siempre y cuando sea posible materialmente efectuarla allí, pues la ley no puede contener mandatos y obligaciones imposibles de cumplir” [8]. Siguiendo dicho razonamiento, en el presente caso, bajo el contexto de la aparición del COVID-19, nos encontramos ante una situación extraordinaria que hace imposible cumplir el requerimiento de la norma, porque pone en riesgo la salud y hasta la vida de las personas.

Deberá interpretarse entonces, a partir de la declaración de emergencia que establece la restricción a la libertad de reunión, que los propietarios pueden utilizar otros mecanismos para adoptar acuerdos, que no impliquen la reunión física, como pueden ser los mecanismos virtuales, mediante alguna aplicación, vía internet o mediante teleconferencia, es decir, mediante algún mecanismo que permita identificar plenamente al propietario y que permita exponer ideas (derecho a voz) y donde se pueda adoptar decisiones (derecho a voto).

Terminada la cuarentena, entendemos que, se deberá regular en las normas, la posibilidad de reunión no presencial o virtual, de los propietarios para la adopción de acuerdos. En lo que respecta a la convocatoria, ya contempla la norma que pueda efectuarse mediante correo electrónico; sin embargo, esto debe recogerse en los reglamentos internos de los edificios y esta es una tarea pendiente por parte de las juntas de propietarios.

Una pregunta recurrente es si, el presidente, puede adoptar medidas sin la reunión de la junta, respecto de los protocolos de limpieza y de circulación de las personas a partir de la aparición del virus, en nuestra opinión es perfectamente válido que en situaciones de emergencia como el actual, el presidente pueda adoptar las medidas necesarias para preservar la salud de las personas que habitan el edificio, recordemos que él es el representante del edificio y en el recae la obligación de cuidar por la preservación del edificio y la buena salud de sus ocupantes. En ese sentido, podrá coordinar los mecanismos de limpieza y desinfección del edificio sin que sea necesario un acuerdo de la junta.

2. Tenencia y paseo de mascotas

Este es un aspecto dinámico de la declaración de emergencia que, al igual que el aislamiento social, está sujeto a horarios, para evitar la aglomeración de personas que se pueden contagiar mutuamente, el paseo de las mascotas [9] se debe efectuar en el mismo horario de la circulación de las personas (de 5 am a 6 pm). 

La persona que pasea la mascota debe llevar mascarilla, y su Documento Nacional de Identidad, el paseo debe ser a lugares muy cercanos a su domicilio, y deben ser breves. No pueden salir dos personas para pasear una mascota, y de otro lado, siempre en el trayecto, el propietario debe mantener la distancia de un metro de otras personas. Ante un requerimiento de alguna autoridad no podrá negarse a mostrar su identificación, si se negase se le aplicará una multa.

Es importante recordar que las normas Municipales de la mayoría de los Distritos establecen la obligación de que los animales lleven correa y bozal, esta obligación se mantiene, la declaración de emergencia no ha eliminado la normativa especial respecto al paseo de mascotas, estas están vigentes por lo tanto hay que aplicarlas, recordemos que algunas dependencias de las Municipalidades si están en funcionamiento, sobre todo las dependencias de seguridad ciudadana y de fiscalización.

Respecto a las mascotas, ya estableció del Tribunal Constitucional que el reglamento interno no puede prohibir la tenencia de mascotas y estos inclusive puede ser llevados en el ascensor [10]; sin embargo, en nuestra opinión la circulación en el ascensor por parte de las personas con sus mascotas, los expone a los dueños, y a otras personas, a riesgos, ya que hay un estudio que ha comprobado que el virus de la COVID-19, cuando uno estornuda o tose, puede quedar suspendido en el aire, en espacios cerrados, por el lapso de 3 horas [11] y el ascensor es un ambiente cerrado y pequeño que, por lo general, no cuenta con un extractor que pueda expulsar el aire y reciclarlo. Bajo la presente circunstancia de emergencia sanitaria, no sería recomendable que las personas circulen por el ascensor. Solo deberá usarse cuando sea absolutamente necesario (es el caso de una persona con discapacidad física, por ejemplo).

Es importante mencionar también que, el confinamiento (como parte del aislamiento social) de las personas en sus departamentos, no autoriza a que se pueda descuidar a la mascota confinándolo también a él en alguna azotea o balcón, descuidando su alimentación y su aseo y en el peor de los casos, su aspecto psicológico ya que el confinamiento largo de la mascota, sin acceso a comida, sin que pueda hacer sus necesidades en un lugar adecuado y limpio, y sin que pueda salir a la calle, genera daño en dicho mamífero. Este comportamiento de los propietarios puede generar consecuencias sanitarias y es sancionado por la mencionada Ley Nº 30407.

Por otro lado, si el temor es que el gato o perro puedan portar el virus, un estudio [12] revela que el gato si puede contraer el virus, pero una vez que lo contrae genera rápidamente anticuerpos por lo cual no es contagioso a los humanos. En el caso del perro, el virus no se replica fácilmente en ellos, por lo cual no se contagia, según el mencionado estudio.

3. Personal de limpieza, conserjes y/o vigilantes

La norma primigenia de asilamiento (D.S. 044-2020-PCM), ni las posteriores, hasta la fecha, permiten la circulación de personal de limpieza, conserjes y/o vigilantes de una empresa que no tengan como función el expendio de artículos de primera necesidad (mercados), el servicio médico (clínicas y Hospitales) o el servicio financiero (bancos); de manera tal que, al no encontrarse los edificios en dicha excepción al aislamiento, no pueden contar con el personal que normalmente concurre a efectuar las labores de limpieza, de conserjes o de vigilancia, por lo tanto, corresponde a la junta establecer algún horario especial donde se reparta la limpieza y cuidado del edificio entre los propietarios.

En dicha circunstancia, las coordinaciones deben efectuarse con los mecanismos de seguridad correspondientes buscando siempre evitar la propagación del virus. De preferencia deben usarse el intercomunicador o el teléfono o algún aplicativo en el celular (como WhatsApp), para evitar el contacto físico que pueda producir contagio.

Respecto al ámbito laboral del personal señalado, existen dos posibilidades: uno que sean trabajadores independientes que han sido contratados por la junta y otro que sea una empresa administradora del edificio la que colocó a dichos trabajadores. En el primer caso correspondería otorgarles licencia con goce de haber (compensables posteriormente) por el tiempo que dure la cuarentena. En el primer caso no correspondería aplicar la suspensión perfecta de labores (Decreto de Urgencia N° 038-2020) porque para ello se requiere que las juntas estén formalizadas, lo que no sucede generalmente.  En el segundo caso, la empresa administradora debe, en principio, otorgar licencia con goce de haber, sin embargo, si la prolongación de la cuarentena no le permitiera cumplir con los pagos, podría acogerse a la suspensión perfecta de labores.

4. Cuidado y uso de las zonas comunes

Respecto al uso de las zonas comunes, todas las personas que viven en el edificio tienen el derecho de usarlo. No se puede prohibir su uso, por más que se pueda presentar una persona que viva en el edificio y que tenga los síntomas del virus. Lo que correspondería es que la persona que cuenta con los síntomas del virus se aísle en su departamento y así cumpla con proteger a las demás personas tanto de su departamento como del edificio, usando la mascarilla y con los cuidados de desinfección correspondientes.

De otro lado, el uso de las zonas comunes por parte de una persona con síntomas del virus, debe restringirse a la circulación hacia su departamento, si es que fuera una persona que vive sola. Su recorrido sería desde su departamento hacía la calle para la compra de artículos de primera necesidad o para alguna atención médica. Se trata de evitar y prevenir la propagación del virus en las zonas comunes del edificio por lo cual tampoco sería recomendable que use el ascensor por las microgotas que deja la respiración en el ambiente y que, según un estudio realizado, se quedan en el ambiente cerrado hasta por 3 horas.

Las personas necesitan circular por los pasadizos para la salida a la calle y para el acceso a su departamento o para dejar la basura. Deben circular con mascarilla, deben procurar no conversar con los vecinos o el conserje y mantener la distancia de por lo menos un metro.

5. Reuniones sociales restringidas

Debemos señalar que la razón de ser de la declaración de emergencia es el distanciamiento social para evitar el contagio entre personas con el virus de la COVID- 19 por la tanto están restringidas las reuniones físicas de personas pero no están prohibidas las reuniones por internet mediante algún aplicativo que permita la transmisión por video (Zoom, Skype u otros). En este aspecto, la declaratoria de emergencia actualmente vigente se diferencia de la que está regulada en nuestra Constitución, que tiene como base más bien los actos de conspiración contra el Estado y, no ha sido ideada para una emergencia sanitaria donde estuviera en juego la salud de las personas; por lo cual se trata de una situación social distinta y sui generis que ameritaba un confinamiento de las personas.

El edificio debe clausurar el acceso zonas comunes para que los propietarios no hagan uso de ellos. Espacios como el gimnasio, la piscina, el salón de juegos, la zona de parrillas o de la sala de reuniones sociales, no deben ser usados mientras dure la cuarentena.

6. Estacionamientos y vehículos 

Las normas de emergencia por la COVID-19 no limitan el uso del vehículo para hacer las compras de artículos de primera necesidad o medicamentos, por lo tanto, no se le puede restringir al propietario el acceso al estacionamiento y al uso de su vehículo.

7. Emergencias médicas

Se pueden atender las 24 horas del día. No hay limitación al respecto. Para el caso que se presente cuando hay toque de queda (de 6 pm a 5am) se ha establecido que el vehículo donde se circule vaya a una velocidad máxima de 30 kilómetros por hora, con la luz interior y la luz intermitente encendidas.

8. Visitas al edificio, salida de personas y atención de Delivery

Los reglamentos internos normalmente no establecen el tratamiento de las visitas a los propietarios de los edificios, el reglamento interno modelo que hemos mencionado tampoco estableció un tratamiento a dicho tema. Normalmente, son los manuales internos del edificio y los acuerdos posteriores, de la junta donde se establece los detalles respecto a las visitas. En dicho acuerdo de junta, se aprueba si puede ingresar al edificio el servicio de delivery, o si debe recibirlo el propietario en la puerta de ingreso al edificio, etc.

En tiempos de la COVID-19 no debería haber visitas a los departamentos, salvo la visita de un servicio de emergencia médica, o del personal médico para la toma de muestra con miras a establecer si una persona es portadora del virus y así poder tomar las medidas del caso. Otra excepción es el acceso de la persona que se encarga de asistir y cuidar a personas adultas mayores, niñas, niños, adolescentes, dependientes, personas con discapacidad o personas en situación de vulnerabilidad (art. 4, inciso f, D.S. 044-2020-PCM).

En relación a la salida de personas del edificio, está permitida cuando se trata de la salida individual, no está permitida la circulación en la calle con compañía, salvo lo regulado por el art. 3.1, inciso del D.S. 006-2020-IN que establece que no están comprendidas –dentro de la restricción de salida individual de las personas– las personas con autismo que, por su condición, requieran salir, solas o en compañía de una persona, de sus domicilios; siempre que sea absolutamente necesario y se les lleve a sitios muy cercanos a su domicilio, sean breves, usen mascarilla y mantengan la distancia social de un metro respecto de otra persona.

Respecto de los servicios de delivery, al momento de la redacción del presente artículo, solamente estaban permitidos para las farmacias, reparto de gas, y los artículos de primera necesidad (artículos de panllevar y comestibles). En estos casos, lo más recomendable es que el recojo se haga en la puerta principal del edificio ya que la persona que circula por la calle lleva en su indumentaria y sus zapatos el virus y puede esparcirlos en el edificio.

9. Inmovilización social, incumplimiento de pago en los arrendamientos y mudanzas

La declaración de emergencia y la orden de inmovilización establecida por las normas, como consecuencia de la especial característica de propagación rápida de la pandemia de la COVID-19, ha obligado a las personas a permanecer en el lugar donde estaban al momento de la declaración de emergencia.

Se han presentado casos donde las personas se encontraban de paso por alguna ciudad del Perú, por ejemplo, los turistas, o las personas que trabajan por temporadas en otra ciudad distinta a su domicilio, o aquellas personas que se trasladaron a otra ciudad para algún tratamiento médico que requería la atención de un Hospital con mayor equipamiento. Estas personas tuvieron que quedarse en la ciudad donde les cogió la declaración de emergencia y está prohibido que se trasladen a lugares lejanos. Recientemente se están evaluando los casos “humanitarios” para su traslado de manera ordenada y previa prueba médica para saber si la persona está infectada, siempre cuidando las medidas para no propagar el virus.

La declaración de emergencia también ha provocado que se incumplan los pagos en los contratos de arrendamiento de inmuebles [13], ya que muchas personas se quedaron sin ingresos, por tratarse de personas independientes cuyos ingresos dependían de que salieran a laborar, y a estas personas que ahora no tienen ingresos para pagar se les obliga en muchos casos a desocupar el inmueble arrendando y a mudarse, en estos casos de mudanza, la declaración de emergencia no los ha considerado, dentro de los servicios que deben seguir funcionando, esto tiene su explicación porque lo que quiere evitar la norma es el traslado de personas de un lugar a otro, y la naturaleza de la mudanza es el traslado de enseres y de personas de un lugar a otro, con lo cual puede poner en riesgo la salud de los demás.  

Lo que correspondería en dicho caso es que se negocie, y el propietario llegue a un acuerdo con el arrendatario para encontrar una fórmula que convenga a ambos, por ejemplo, que el pago se haga con posterioridad, cuando termine la cuarentena, porque promover la desocupación del inmueble, bajo estas circunstancias sería ilegal, inhumano, inútil, e improductivo. El pedido de desocupación –entendemos que eso quiere decir la norma cuando utiliza la palabra “desalojo” cuando sabemos que dicho termino se refiere al proceso Judicial o con la intervención del notario–, al igual que la mudanza están proscritos por las normas dictadas por la emergencia (inciso e, del artículo 4.1 del DS N° 044-2020-PCM). Lo que la norma si permite es el retorno a la residencia habitual, que es el lugar donde deben llevar a cabo el aislamiento social y donde debe cumplirse la cuarentena, y claramente en un caso de desocupación de inmueble se está dejando la residencia habitual y en el caso de mudanza también se está dejando la residencia habitual, lo cual contraviene la norma.

10. Gastos comunes

Estos gastos generalmente abarcan una serie de rubros como son: el agua, la energía eléctrica común, gastos de limpieza que incluye el servicio y la compra de artículos, gastos de vigilancia y del conserje, entre otros. Por dicho motivo no se ve viable una eliminación total del pago de los gastos comunes, pero si resulta viable que se rebaje, en la medida que se prescinda de algún servicio.

V. AGENDA PENDIENTE EN MATERIA DE CONVIVENCIA EN EDIFICIOS (JUNTA DE PROPIETARIOS) COMO CONSECUENCIA DE LA COVID-19

1. Tomando en cuenta que la pandemia de la COVID-19 ha generado el cambio de costumbres por lo cual se debe procurar el distanciamiento social, y aun cuando se encuentre la vacuna y se supere esta pandemia, habrá que tomar las medidas de salubridad para otros casos que se puedan presentar en el futuro, por lo cual se hace necesario regular en la norma sustantiva la posibilidad de reuniones no presenciales (virtuales).

2. A partir de dicha modificación, las juntas de propietarios deberán modificar su reglamento interno incorporando las reuniones no presenciales como mecanismo para adopción de acuerdos.

3. Deben modificar los propietarios sus reglamentos internos para incorporar aspectos referidos a salubridad en los departamentos y otras zonas de propiedad exclusiva, así como salubridad en las zonas comunes. Así por ejemplo deberá contemplarse la eliminación correcta de deshechos y los protocolos a seguir en todo el funcionamiento del edificio, contemplando también la forma de acceso –no contaminante– de personas al edificio.

4. Para la modificación de los reglamentos internos se requerirá de la inscripción de los presidentes de las juntas y allí se debe aprovechar en regularizar las inscripciones de presidentes que están entrampadas por los requisitos que se exigen para su inscripción, para lo cual deberán promoverse normas ágiles de inscripción sin descuidar la seguridad jurídica.

5. Habría que agregar en la regulación, una norma que obligue a las inmobiliarias a entregar los departamentos conjuntamente con la inscripción del presidente de la junta de propietarios, ya que actualmente los propietarios reciben sus departamentos y cuando ya están usando el edificio se dan con la sorpresa que deben inscribir el presidente, y sabemos que estos son aspectos legales que muchos no conocen.  

6. Dichos cambios en la regulación deberán promover también mecanismos extraordinarios de funcionamiento ante eventualidades que puedan surgir como ha sucedido en el caso de la pandemia que hemos revisado. Uno de ellos es la presunción de la prolongación de la representación del presidente una vez vencido el período para el que fue elegido, de manera similar al Directorio en las sociedades anónimas.

7. Deberá promoverse y capacitarse a las juntas en lo concerniente a la contratación de los conserjes, personal de limpieza y /o vigilantes, en esto tiene mucho que ver la indefinición que hay respecto de la junta de propietarios, ya que no se les considera personas jurídicas, sino, un ente con relativa subjetividad, y esto hace que no sepan como contratar a sus trabajadores y como contratar con terceros en general, teniendo clara la naturaleza jurídica de la junta de propietarios, estos propietarios tendrán la seguridad de estar actuando correctamente y de contratar de manera segura. Deberá redefinirse a la junta de propietarios como tal para que pueda funcionar adecuadamente.

8. Aunque ya hay una sentencia del Tribunal Constitucional, que como sabemos prima sobre cualquier otra regulación, las juntas de propietarios que prohíben mascotas en los edificios deberán modificar sus reglamentos internos eliminando dicha prohibición, esto como una manera de sincerar y actualizar sus normas de convivencia.

9. Finalmente, la COVID-19 ha desnudado las falencias de organización y falencias sanitarias en los edificios, y de la sociedad en general, esto debe servir para mejorar, para estar organizados y mejor preparados para la convivencia pacífica y armoniosa que debe prevalecer en los edificios.


[*] ​Iván Leonardo Gálvez Aliaga es abogado. Egresado de maestría en Derecho Civil y Comercial Universidad de San Marcos.

[1] La Organización Mundial de la Salud define pandemia como la propagación mundial de una enfermedad. Cfr. <https://www.who.int/csr/disease/swineflu/frequently_asked_questions/pandemic/es/>..

[3] Publicado en el diario oficial El Peruano el 11 de marzo del 2020.

[4] Resolucion del Tribunal Registral Nº 529-2004-SUNARP-TR-L, del 03 de setiembre del 2004.

[5] El D.S. 035-2006- Vivienda, TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, publicado en el diario oficial el Peruano el 08 de noviembre del 2006.

[6] Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolucion de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial el Peruano el 26 de diciembre del 2008.

[7] Aprobado mediante Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC, del 29 de setiembre del 2000.

[8] Pleno Nº XVII, Sesión ordinaria, abril de 2006. 

[9] La Ley Nº 30407, Ley de protección y bienestar del animal, publicado el 08 de enero del 2016, establece que tanto los animales domésticos y los animales silvestres pueden tener la condición de “mascotas”.

[10] Exp. 01413-2017-PA/TC, del 12 de diciembre del 2018.

[13] Se señala que se trata de un caso fortuito (producido por la COVID-19) que no permitió que las personas sigan trabajando, y de una fuerza mayor (por las medidas que adoptó el Gobierno) los que produjeron el incumplimiento de pago. Estas son causas que deberán ser evaluadas en su momento por la judicatura cuando se presenten las demandas por incumplimiento de pago correspondientes.

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