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La puesta de mano en la resolución, a propósito del futuro de los arrendamientos

La puesta de mano en la resolución, a propósito del futuro de los arrendamientos

El autor advierte que el tránsito de la cuarentena ante la COVID-19, no ha liberado al arrendatario de sus obligaciones derivadas del contrato; no obstante, sí le permite accionar la revisión del contrato e incluso solicitar que termine el negocio. Ante ese escenario, explica de qué manera, aunque el arrendador pretenda la resolución del contrato por incumplimiento, quien gane la “puesta de mano” en su revisión o resolución estará en mejor posición para el proceso o para la negociación misma.

Por Martín Mejorada

jueves 9 de julio 2020

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Como expliqué en mi artículo sobre la situación de los arrendamientos en la emergencia, es indispensable que las partes dejen de lamentarse, tomen posición y actúen en consecuencia. La distracción que generan los “juristas” o el esperar a ver qué pasa, es el peor camino en estos momentos. Los contratos no se detienen. Su circunstancia cambia cada día, modificando fortalezas y debilidades. La posibilidad de un acuerdo que concilie intereses siempre estará a disposición, pero la primacía en las tratativas dependerá en gran medida de “que tan bien paradas” estén las partes. 

Desde mi punto de vista, y por la aplicación de los principios jurídicos que rigen el derecho peruano, la cuarentena no liberó al arrendatario de locales comerciales de la obligación de pagar la renta, pero sí le permite accionar para revisar las prestaciones del contrato o incluso pedir que termine el negocio, si es que la cuarentena y la situación de emergencia sanitaria afectaron gravemente las previsiones económicas del contrato. Esto no opera automáticamente, requiere un planteamiento o demanda. Es decir, si no media acuerdo entre las partes, el arrendatario tiene que pedir los cambios a un juez o árbitro, cuya decisión tendrá efectos desde la interposición de la demanda.

Ahora bien, en la lógica de que la renta sigue generándose, si el arrendatario no paga o, en general, incumple las obligaciones del contrato, como abonar los servicios públicos, arbitrios, gastos de mantenimiento, inversiones, etc., podría activar una causal de resolución por causa imputable, desencadenando una gama de consecuencias muy negativas para él, como indemnizaciones por lucro cesante o las penalidades convenidas.

Si el arrendador invoca la resolución por incumplimiento a través del procedimiento extrajudicial (artículo 1429 o 1430 del Código Civil), antes que el arrendatario haya presentado su demanda de revisión o resolución por cambio de circunstancias, ya ganó en la “puesta de mano”, y aun si el arrendatario se defendiera de la imputación de incumplimiento alegando la emergencia, ello no servirá de nada, pues tal evento no tiene un impacto jurídico automático en el contrato. En cambio, si el inquilino ingresó su demanda de revisión primero, aun si el dueño reconviene la resolución por incumplimiento, primero tendrá que verse el pedido del poseedor, y si este prospera la imputación de incumplimiento será desestimada.

En suma, no importa qué posición se adopte respecto a la situación de los arrendamientos, quien gane la “puesta de mano” en la revisión o resolución del contrato estará en mejor posición para el proceso o para la negociación.  No se duerman pues arrendadores y arrendatarios, que la situación no se arreglará sola, por la esperanza de un acuerdo solidario y menos por la expectativa de una ley populista.


[*]  Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil. 

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