El segundo precedente aprobado en el VIII Pleno Civil de la Corte Suprema señala: “Las normas que se aplican para la co-propiedad de los bienes, resultan ser aplicables supletoriamente cuando se trata de la disposición indebida de los derechos que son inherentes a la sociedad de gananciales en la institución matrimonial (…)”.

Según he escuchado, la crítica contra esta parte del fallo se limita a decir que tal precedente no tiene justificación en los considerandos y por tanto no se entiende a qué se refiere. Creo que no debemos quedarnos en el cuestionamiento formal, pues lo cierto es que el precedente existe y tiene carácter normativo. De él se desprende el Derecho que deben aplicar los jueces de la República, aun si la comunidad jurídica no está de acuerdo con el mandato o incluso si éste omitió la debida justificación. Es evidente que este punto no es gratuito y tiene un importante significado para la disposición de bienes en copropiedad.

Considero que tras el segundo precedente existe una clarísima decisión del Pleno, en el sentido que parte de la justificación para considerar que son nulos los actos de disposición de bienes del matrimonio, sin la participación de uno de los cónyuges, se encuentra en las normas de copropiedad del Código Civil. Esto permite una nueva lectura de dichas normas, no sólo para efectos de los contratos que celebra un consorte en ausencia del otro, sino para calificar la situación de los propios contratos sobre bienes en copropiedad cuando no participan todos los condóminos.

El artículo 971 del Código Civil señala que para dar en arrendamiento, y en general para disponer de bienes en copropiedad, se requiere la intervención de todos los condóminos. Por su parte, el artículo 978 dispone que el acto que celebra un copropietario sin la intervención de los demás, sólo es válido si dicho propietario logra adjudicarse el bien del cual dispuso. Antes del VIII Pleno estas normas se interpretaban en el sentido que los contratos celebrados en ausencia de algún copropietario eran válidos, pero ineficaces en cuanto a las transferencias que pretendían. Debo compartir que mi recordado profesor y amigo Lizardo Taboada, sostuvo alguna vez en clase que la ausencia de un copropietario podía entenderse como la vulneración del orden público contenido en el artículo 971, lo que implicaba que el acto era nulo (artículo 219 inciso 8). Nunca sabré si Lizardo bromeada al respecto, pero lo cierto es que había argumento para sostener que estos actos son nulos. Además, la referencia expresa una suerte de “validez” condicionada en el artículo 978, era un aliciente para considerar que la inconcurrencia de un copropietario vicia el acto.

Es evidente que para el Pleno las normas de condominio sancionan con “nulidad” a los contratos celebrados sin la participación de todos los dueños. Sólo así se entiende que la aplicación supletoria de dichas normas sirva de sustento para la “nulidad” de los actos de disposición de bienes del matrimonio. Esta conclusión es gravitante. Significa que aquellos que contratan la adquisición de derechos en copropiedad, enfrentan el riesgo de que sus contratos sean nulos, sin importar si sabían o no de la exclusión de algún cotitular. Es decir, también en esta circunstancia queda en entredicho la protección a los terceros de buena fe, quienes no tiene amparo si sus propios contratos son nulos (artículo 2014 del Código Civil).

Para esta circunstancia, es importante considerar la cláusula que he sugerido en publicaciones anteriores, y que sirve para los contratos con solteros aparentes, buscando que en el peor de los casos la transferencia quede como ineficaz, pero en pie de beneficiarse de la fe pública registral.  Así, ante la nueva situación de la copropiedad que describo, en los contratos donde se pretenden adquirir bienes en condominio, es aconsejable incluir una estipulación que señale que si el bien perteneciera a más propietarios que no participan del acto, los suscribientes quedan obligados a título personal a lograr que se cumpla el objeto del contrato, rigiéndose tal compromiso por las normas de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero (artículos 1470 y siguientes del Código Civil).

El Derecho es creatividad y demanda enfrentar las situaciones nuevas con buen ánimo y con soluciones que permitan que los contratos cumplan sus propósitos, protegiendo siempre a los adquirentes de buena fe. Ellos generan la riqueza que permite atender las necesidades y urgencias de la sociedad.