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La prescripción adquisitiva en el estudio de títulos

La prescripción adquisitiva en el estudio de títulos

Para adquirir derechos sobre inmuebles es muy recomendable realizar un estudio de títulos. Sobre el particular, ofrecemos un extracto de la muy interesante entrevista al profesor Martín Mejorada Chauca que se publica en el número de abril de Gaceta Civil & Procesal Civil. En ella, el especialista refiere que, en el peor de los casos, aun si hubiese un vicio que no se pudo detectar en la “cadena de transferencias”, la propiedad del enajenante podría estar confirmada por la prescripción adquisitiva de dominio.

Por Gaceta Civil & Procesal Civil

lunes 26 de abril 2021

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¿Cuál es la función principal de la prescripción adquisitiva?

Muchos poseedores se benefician de la prescripción y logran hacerse de lo ajeno, es el efecto inevitable de la usucapión. Sin embargo, en regímenes de economía libre, la principal función de esta figura no es promover las ocupaciones ilegítimas, castigar a los propietarios ausentes o hacer “justicia social”, sino servir de “prueba del dominio”.

Ante las debilidades del sistema registral y la informalidad que cunde, el mercado encuentra en la prescripción un modo de verificar quién es el dueño de los bienes y así realizar la inversión con mayor confianza. Los adquirentes que evalúan la posesión del enajenante (en clave de usucapión) logran un “seguro” que los pone a salvo de los eventos y vicios que no pueden detectar en los títulos.

Para lograr dicho “seguro” es que la prescripción goza de un impacto demoledor sobre la propiedad preexistente. Por eso la ley le ha dado la fuerza para convertir al poseedor en dueño, por encima de los defectos que pudieran presentar los actos o negocios del tracto. El mero cumplimiento de la posesión en el modo y plazo previstos en la ley hace surgirla propiedad, no requiere sentencia (artículo 950 y siguientes del Código Civil).

¿Cómo usar la prescripción adquisitiva para probar la propiedad?

La prueba de la propiedad es “diabólica”. La única manera de acreditar el derecho que una persona dice tener es verificando que quien le “transfirió” era dueño, y que el acto jurídico de transferencia fue válido y eficaz. Esa comprobación tendría que hacerse hacia atrás en cada acto de disposición, sin límite de tiempo, hasta donde haya información. ¿Cómo saber que todos los actos realizados hasta llegar al supuesto propietario fueron válidos? ¡Imposible! Hay anomalías que no aparecen en los folios, pero igual existen e interrumpen el tracto sustantivo. Para enfrentar esta incertidumbre está la prescripción adquisitiva.

Cuando el enajenante se nos presenta haciendo alarde de su largo historial de “títulos” debemos estudiar los documentos sin duda, pero además hay que pedir la prueba de la posesión de los últimos 10 años. No cualquier posesión, sino aquella que muestra el comportamiento de un dueño, pacífica, pública y continua. Sirven para este efecto: recibos de pago de impuestos, servicios públicos, contratos, facturas, obras, demoliciones, permisos, pericias, fotografías, sembríos, testigos, etc. Siempre identificando y ubicando el bien. Dependiendo del destino del predio la prueba será distinta, pero en resumen se trata de acreditar que el enajenante ha estado ahí por 10 años.

Si la persona que evaluamos no cuenta con 10 años en el bien, podemos usar los actos del titular anterior para sumarlos, y los del anterior a él y más atrás, siempre que sean continuos y haya constancia de que el predio pasó pacíficamente de unas manos a otras (suma de plazos, artículo 898 del Código Civil). Lo ideal es que la eventual usucapión se configure en el patrimonio del enajenante, pero si ello no es posible y debemos retroceder en la verificación, tendremos que ser muy estrictos en la evaluación de las “transferencias” que no están acompañadas de posesión, ya que ellas no tendrán el respaldo de la poderosa prescripción.

Al confirmarse la posesión en los términos antes referidos no significa que efectivamente se ha producido la usucapión. Como dije, estamos ante un “seguro” que permite la siguiente conclusión: “en el peor de los casos, aun si hubiese un vicio que no se pudo detectar en la ‘cadena de transferencias’ (prueba diabólica), la propiedad del enajenante está confirmada por la prescripción”. Si luego de la adquisición apareciera un reclamante alegando irregularidad en actos previos que no fue advertida en el estudio de títulos, o que asomó de forma dudosa, el adquirente podría invocar la usucapión y defender su derecho eficientemente.

La prescripción acompaña eficientemente el estudio de títulos de bienes registrados, pero se muestra más útil aun cuando los inmuebles no están matriculados o la partida no está al día. En tales casos, el recurso a la usucapión es casi la única forma de ir adelante con la adquisición del derecho.


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