En la Resolución N° 406-2021-SUNARP-TR, el Tribunal Registral ha señalado que los bienes comunes contenidos en el régimen de propiedad exclusiva y común se tratan de aquellos que tienen como fin el mejor aprovechamiento y disfrute de las unidades exclusivas, y su condición es determinada por el reglamento interno concordante con el plano de independización.

¿Cuál fue el caso?

Una solicitud de inscripción de la demolición parcial y ampliación de fábrica, reglamento interno e independización de las unidades de propiedad exclusiva fue observada respecto a la existencia de un área común a la cual solo puede accederse a través de un área exclusiva.

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Regulaciones

La Ley N° 27157 y su reglamento regulan todo lo concerniente a los procedimientos necesarios para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en donde coexisten bienes de propiedad exclusiva y común, como podrían serlo departamentos en edificios, galerías y centros comerciales, campos destinados a ferias, ente otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva.

 Asimismo, regulan el régimen legal de las unidades inmobiliarias que cuentan con bienes de propiedad exclusiva y común.

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Tal y como establece el artículo 125 del reglamento, aquellas unidades inmobiliarias donde coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, deben someterse al régimen legal de propiedad exclusiva y propiedad común.

Además, en el segundo párrafo se señala que, su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y opcional cuando pertenezcan a solo uno.

Conforme al artículo 127 del referido reglamento, cuando se solicita la inscripción del reglamento interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán elegir entre dos regímenes: a) Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común; y b) Régimen de Independización y Copropiedad.

El primero contemplado en el artículo 129 se define como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, las cuales pertenecen a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Además, tienen un reglamento interno y junta de propietarios.

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Requisitos

El artículo 63 del Reglamento señala que, para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se requiérela presentación los siguientes documentos:

a) Reglamento interno;

b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;

c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.

Sobre los bienes y/o áreas comunes estos se definen como aquellos que permitan el aprovechamiento y uso de las secciones de propiedad exclusiva. Así pues, en el artículo 40 de la Ley N° 27157 se prevé cuáles son los bienes de propiedad común.

Con todo lo mencionado, queda establecido que los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, son los que tienen la finalidad del mejor aprovechamiento y disfrute de las unidades exclusivas, lo que fundamenta su calidad de propiedad común, en consecuencia, las unidades de propiedad exclusiva deberán compartir bienes comunes para considerarse que la edificación está sujeta al referido régimen.

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